Lorsque le promoteur Lendlease ouvrira son complexe résidentiel et de bureaux de 600 millions de dollars à Los Angeles, prévu en 2025, le site aura les caractéristiques typiques du développement durable : proximité d’un arrêt de tramway, d’une tour résidentielle tout électrique, de panneaux solaires et d’un place piétonne.
Mais ces caractéristiques sont considérées comme courantes de nos jours. Ce qui rend ce développement plus frappant, c’est que la durabilité n’est pas simplement un agrément ou un signe de responsabilité d’entreprise, mais une caractéristique essentielle de son plan de financement.
« Nous faisions du développement durable avant la pression des investisseurs, mais maintenant il y a la pression des investisseurs », a déclaré Sara Neff, responsable de durabilité pour la région des Amériques chez Lendlease.
L’investisseur partenaire de la société pour ce projet, Aware Super, suivra les performances et les mesures environnementales, notamment en éliminant les émissions des locataires en achetant 100 % d’énergie renouvelable.
Le projet fait partie d’un mouvement plus large d’investisseurs qui dirigent l’argent vers l’immobilier durable, grâce à de nouvelles technologies et à des normes plus strictes qui permettent un meilleur suivi de la capacité d’un développement à réduire son empreinte carbone.
Parmi les autres acteurs du secteur, citons Hudson Pacific Properties, propriétaire d’Epic, une tour de bureaux à panneaux solaires à Hollywood occupée par Netflix. Et Prologis, le géant industriel international, vend des obligations vertes qui financent la construction d’entrepôts plus durables.
L’immobilier durable n’est pas une idée nouvelle. Le Green Building Council a promu un développement plus efficace pendant près de trois décennies grâce à LEED, sa norme pour la durabilité des bâtiments.
Ce qui a changé ces dernières années, c’est la perception du risque associé au changement climatique, incitant les investisseurs à orienter leur argent vers des actifs verts plus sûrs et plus performants. De nouveaux outils et normes de mesure leur permettent de relever la barre en matière de performance environnementale et économique.
“Le comptage du carbone et l’accent mis sur le carbone définiront sans aucun doute la décennie à venir”, a déclaré Dan Winters, responsable de la région Amériques pour GRESB, une référence de durabilité immobilière utilisée pour analyser 5,3 billions de dollars d’actifs dans le monde.
Des rapports de plus en plus désastreux sur des catastrophes naturelles plus fréquentes – comme les inondations et les vents violents de l’ouragan Ida, qui ont causé environ 27 à 40 milliards de dollars de dommages matériels fin août et début septembre, selon la société de données CoreLogic – ont martelé la prise de conscience. que le changement climatique affecte l’immobilier beaucoup plus tôt que prévu. Selon Cervest, une plateforme d’IA qui surveille le risque climatique des entreprises, 88 % des grandes entreprises ont déjà eu un actif physique, tel qu’un bureau ou un entrepôt, affecté par des conditions météorologiques extrêmes.
Le 15 octobre, le président Biden, qui a placé diverses propositions climatiques au cœur de son programme Build Back Better, a publié une stratégie visant à demander davantage de divulgations financières aux sociétés cotées en bourse sur le risque climatique dans le but d’aider les investisseurs à se tourner vers des actifs plus résilients.
Le projet de Lendlease à Los Angeles fait partie d’une série de nouveaux développements à usage mixte que le développeur construit en Amérique du Nord, dont 1 Java Street à Brooklyn. L’entreprise fait le pari que le développement durable signifie attirer de meilleurs locataires et devancer les réglementations pour créer un actif plus précieux, qui attire plus d’investisseurs.
« Vous devez avoir l’excellence en matière de développement, mais cela doit également se traduire par une excellence opérationnelle », a déclaré Mme Neff. “Ces facteurs, ainsi que l’image globale du carbone, ont tendance à être les mesures que les investisseurs examinent.”
Les développeurs constatent une soif croissante d’investissements axés sur trois domaines – environnemental, social et de gouvernance – une tendance qui canalise des capitaux importants.
Les fonds communs de placement et les fonds négociés en bourse ont investi près de 300 milliards de dollars dans des actifs durables dans le monde en 2020, soit près du double de l’année précédente, selon BlackRock, le plus grand gestionnaire d’actifs au monde. En avril, Invesco a lancé un fonds négocié en bourse pour les bâtiments verts, et un fonds immobilier vert similaire lancé par Foresight l’année dernière a affiché des rendements à deux chiffres.
« Il y a cinq ou dix ans, il y avait beaucoup de débats sur le développement durable, sur le fait que ‘C’est bien, mais je ne veux pas payer pour ça’ », a déclaré Stephen Tross, directeur des investissements internationaux chez Bouwinvest, une entreprise néerlandaise. société d’investissement gérant environ 17 milliards de dollars d’actifs avec d’importants intérêts nord-américains. « Aujourd’hui, vous ne sacrifiez pas les rendements pour la durabilité, vous créez des rendements avec la durabilité. »
L’émergence de nouvelles réglementations – New York a adopté une loi en 2019 obligeant les propriétaires de bâtiments à réduire leur empreinte carbone et le Massachusetts a récemment adopté une loi similaire – ajoute au risque de ne pas investir dans un nouveau développement durable.
L’immobilier a une empreinte significative en matière d’émissions et de changement climatique, a déclaré Brendan Wallace, associé directeur de Fifth Wall, un fonds d’investissement immobilier axé sur la technologie. Il a ajouté que les opérations de construction aux États-Unis représentaient environ 40 pour cent de toute la consommation d’énergie.
“Le secteur de l’immobilier a été, dans une certaine mesure, le coupable qui s’est caché à la vue de tous”, a déclaré M. Wallace. “Et maintenant, il commence à occuper une place sous les projecteurs.”
Les effets du changement climatique modifient les stratégies des grands acteurs financiers comme la Mortgage Bankers Association qui appellent à plus de transparence dans les normes d’investissement. Initialement, une grande partie de l’accent mis sur la durabilité provenait d’investisseurs ayant une vision à long terme, notamment le California Public Employees’ Retirement System, le New York Common Fund et la banque centrale de Norvège, qui ont contribué à créer la norme GRESB.
La soupe alphabétique des normes – comme LEED et GRESB – peut être déroutante, et beaucoup considèrent le manque de lignes directrices et de technologies communes comme un problème, alimentant la croyance répandue que l’attraction du marché par une plus grande divulgation peut être un moyen plus efficace de réduire les émissions de carbone que réglementations strictes seules.
“La SEC et d’autres ne font que dire:” Divulguez votre risque “, et les investisseurs décideront de ce qu’ils veulent faire”, a déclaré John Mandyck, directeur général de l’Urban Green Council à New York.
Les critiques voient de nombreux problèmes avec l’investissement durable, y compris ce que l’on appelle le greenwashing, dans lequel les entreprises présentent une image trompeuse de la responsabilité environnementale. Faire le bien n’améliore pas toujours le résultat net.
Mais le processus de sélection des investissements ESG ne se contente pas d’éliminer les mauvais actifs, il aide également les investisseurs à se tourner vers les meilleurs, selon une étude de Harvard. Des bâtiments plus durables attirent des locataires de meilleure qualité et permettent des loyers plus élevés, jusqu’à 10 % de plus, selon une étude de JLL sur les bureaux à Londres.
Des outils et des données plus précis permettent aux gestionnaires d’actifs et aux investisseurs de comparer de plus en plus facilement les propriétés, les portefeuilles et les performances. Par exemple, Measurab, un système de technologie climatique, mesure la performance énergétique et des ressources sur 10 milliards de pieds carrés d’actifs.
« Si j’ai de meilleures données ESG, je peux attirer plus de capitaux, à un meilleur coût du capital », a déclaré Greg Smithies, associé chez Fifth Wall et chef de son équipe d’investissement dans les technologies climatiques.
L’utilisation la plus importante de cette technologie sera probablement l’évaluation et la modernisation des bâtiments existants. Les gestionnaires de fonds devront comprendre lesquels peuvent être mis à jour pour répondre aux nouvelles normes et réglementations et lesquels sont susceptibles de devenir des actifs échoués, un calcul de plus en plus délicat à mesure que la technologie du bâtiment mûrit.
Les bâtiments plus anciens qui ne réduisent pas leur empreinte carbone sont susceptibles de subir une “coupe de cheveux brune” et de se déprécier en cinq ans, a déclaré Oliver Light, directeur commercial de Carbon Intelligence, une société londonienne de conseil aux entreprises qui gèrent 111 milliards de dollars en les atouts. Ne pas investir en pensant au développement durable signifie désormais des coûts plus élevés à long terme.
“Nos plus gros clients n’achèteront plus d’actif tant que notre équipe d’ingénieurs n’aura pas effectué un rapport de diligence raisonnable sur cette acquisition”, a déclaré M. Light. « Ils sauront ce qu’ils doivent dépenser pour un actif dans 10 à 15 ans, et si c’est trop, disons un gratte-ciel en verre qui n’atteindra jamais les bonnes mesures de performance, alors pourquoi acheter un actif aussi risqué ? »
