Le marché immobilier chinois est en ruines, mais maintenant il « double » avec un mouvement risqué – et l’impact sur l’Australie pourrait être catastrophique.
Lorsque le boom minier a débuté peu de temps après que l’impact de la crise financière mondiale a commencé à se faire sentir dans le monde entier, certains pensaient qu’il durerait des décennies et fournirait à l’Australie un véritable pudding magique de prospérité économique.
Ce que beaucoup ne réalisaient pas à l’époque, c’était à quelle vitesse la Chine se développerait et quel rôle énorme le secteur immobilier jouerait dans la stratégie de Pékin pour l’économie chinoise.
Entre 2011 et 2013, la Chine a utilisé plus de ciment que les États-Unis au cours du XXe siècle, car elle a construit des maisons pour des dizaines de millions de personnes et développé ses infrastructures au rythme le plus rapide de l’histoire.
Mais toute cette croissance a eu un coût, le secteur immobilier chinois représente désormais près de 30% du PIB chinois, un chiffre plus élevé que même les États-Unis en plein boom immobilier avant la crise financière.
Avec l’annonce de la défaillance du méga développeur Evergrande après des mois de spéculation, le moteur de croissance de l’économie chinoise tiré par l’immobilier semble au mieux vulnérable. C’est une préoccupation majeure pour une Australie qui dépend parfois de la Chine qui absorbe jusqu’à la moitié de ses exportations.
Le jeu de coquille de propriété
Ces derniers mois, les défis auxquels est confronté le secteur immobilier chinois se sont intensifiés, car les ventes de logements restent faibles, les prix de l’immobilier chutent et le volume des stocks invendus continue d’augmenter.
Pour le gouvernement local chinois, cela est très préoccupant. Avec une moyenne d’environ 40 pour cent des revenus du gouvernement local chinois provenant de la vente de terrains, l’humeur aigrie à l’égard des achats de propriétés devrait affecter durement leurs résultats.
Mais comme tant de choses en Chine, les choses sont un peu plus compliquées que cela et assez différentes de leur apparence.
Plutôt que de baisser les prix pour garantir que toutes les libérations de terrains sont vendues aux développeurs, ou de réduire considérablement la quantité de terrains libérés pour maintenir un certain équilibre des prix, les gouvernements locaux chinois se sont tournés vers une solution nouvelle mais extrêmement risquée.
En bref, acheter efficacement leur propre terrain pour assurer un flux de revenus stable.
En utilisant des véhicules de financement des collectivités locales (LGFV) qui sont des entreprises publiques, les collectivités locales peuvent acheter leurs propres terres avec de l’argent emprunté.
L’ampleur du problème
Entre juillet et novembre, les LGFV ont acheté 13,4% des terrains proposés en valeur dans toute la Chine, certaines régions s’appuyant plus fortement sur ce type d’activité que d’autres en fonction de facteurs de demande locale.
La confiance dans le secteur immobilier chinois étant la plus durement touchée à partir de septembre, ce chiffre aurait sans doute été encore plus élevé au cours des derniers mois de chute des ventes de logements et de chute des prix de l’immobilier.
Pour mettre ces achats en perspective, environ 40 pour cent des recettes des collectivités locales proviennent de la vente de terres. Sur la base de cette part des revenus qui restent globalement exactes, environ 5,3 pour cent des revenus des gouvernements locaux sont désormais générés par ces gouvernements qui vendent effectivement des terres à eux-mêmes.
Le professeur Michael Pettis de l’Université de Pékin a récemment exposé les risques de cette stratégie dans un fil de discussion sur Twitter.
« Ces LGFV sont contrôlés par les gouvernements locaux et empruntent sous leurs garanties, de sorte que cela signifie effectivement que les gouvernements locaux empruntent auprès des banques et traitent le produit comme s’il s’agissait de revenus.
« Je suis surpris que cela soit autorisé, mais je suppose que les gouvernements locaux n’ont guère le choix s’ils ne peuvent pas vendre suffisamment de terres pour répondre aux besoins de revenus.
« Mais cela représente un doublement du secteur immobilier. Pourquoi? Car si le marché immobilier se relance et que les prix continuent d’augmenter, les LGFV peuvent alors revendre le terrain et réaliser un profit. Mais si le secteur immobilier ne se relance pas, les LGFV seront assis sur des pertes que les collectivités locales devront combler.
Les risques pour l’Australie
Actuellement, les différentes branches du gouvernement chinois tirent dans deux directions complètement différentes. D’une part, le gouvernement local cherche désespérément à conserver la principale source de revenus que fournissent les niveaux élevés du secteur immobilier et les prix élevés de l’immobilier.
D’un autre côté, le gouvernement central dirigé par le président Xi Jinping reste catégorique sur le fait que « le logement, c’est vivre, pas la spéculation ».
Jusqu’à présent, le président Xi et le gouvernement central semblent gagner, sans plan de sauvetage à venir pour le secteur malgré une surabondance croissante du parc immobilier, la baisse des prix et le potentiel que la crise actuelle devienne une menace plus grande.
Si Xi continue de refuser de changer de cap, cela comporte des risques inquiétants pour l’Australie. Actuellement, le minerai de fer est l’exportation la plus précieuse du pays à un kilomètre et demi et malgré les difficultés persistantes dans le secteur immobilier chinois, les prix sont restés remarquablement élevés.
Mais si les mesures de relance attendues du gouvernement chinois ne se concrétisent pas dans la mesure prévue par les marchés, les prix et les volumes d’exportation pourraient chuter de manière significative.
Et si le CCP clignote ?
Si Pékin choisit une voie différente, décidant plutôt qu’il ne peut pas supporter la douleur économique continue d’un secteur immobilier en difficulté au cours d’une année politique aussi clé, les perspectives sont bien meilleures pour les mineurs australiens et le budget fédéral du pays.
En choisissant d’ajouter des mesures de relance à un moment où les indices des prix des matières premières sont déjà proches des niveaux record, Pékin pourrait finir par fournir une belle prime financière à l’Australie malgré les tensions actuelles.
Avec 2022 une année très importante politiquement pour le président Xi et le PCC en général, la tentation de jeter de l’argent dans le secteur de la construction pour aplanir les problèmes économiques sera immense.
Pas un pudding magique
Bien qu’il soit possible que le PCC soit contraint de se retirer de sa démolition contrôlée actuelle des éléments les plus risqués de son secteur immobilier, la demande chinoise de matières premières n’est pas le pudding magique qu’on espérait autrefois.
C’est une source de demande qui s’est révélée sur un terrain de plus en plus instable, alors que le gouvernement local en Chine tripote les règles normales de la finance afin de s’acheter des terres pour financer ses dépenses.
Combien de temps ce type d’activité peut continuer à croître l’économie chinoise reste une source de débat parmi les économistes, mais une chose est sûre, le sort du secteur immobilier chinois et l’économie australienne sont profondément liés.
Tarric Brooker est journaliste indépendant et commentateur social | @AvidCommentateur
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