Country Garden : rescapé du bain de sang immobilier en Chine

À la périphérie nord-ouest de Shanghai, plus d’une centaine de vendeurs en costume noir se sont rassemblés autour d’une réplique d’un développement résidentiel Country Garden tandis qu’un instructeur enthousiaste leur prodiguait des conseils sur la façon de vendre des appartements.

Derrière la salle d’exposition scintillante de Project Exquisite, des ouvriers et des camions de ciment entraient et sortaient d’un vaste chantier de construction où les tours d’échafaudage étaient presque terminées.

La scène évoquait les jours de gloire du boom immobilier chinois de plusieurs décennies, mais le secteur est en crise. Country Garden, le plus grand développeur du pays en termes de ventes, est devenu l’un des survivants les plus importants d’une industrie en proie à des retards de construction, des défauts de paiement et une baisse des ventes depuis plus d’un an.

Le nouveau soutien politique de Pékin a suscité l’espoir des investisseurs que le pire est passé. Le gouvernement a déclaré cette semaine qu’il était prêt à déployer plus de 162 milliards de dollars de crédit des banques d’État aux développeurs dans ce qui est l’injection de liquidités la plus importante à ce jour dans le secteur en difficulté.

Country Garden a été l’un des bénéficiaires, recevant une nouvelle ligne de crédit de 50 milliards de Rmb (7 milliards de dollars) de la Postal Savings Bank of China et l’accès à une partie de 91 milliards de dollars de nouveaux prêts de la Banque industrielle et commerciale de Chine. Lorsque les politiques de soutien ont été dévoilées pour la première fois la semaine dernière, qui prolongent les délais d’échéance de la dette bancaire et soutiennent l’émission d’obligations, les actions du développeur ont grimpé en flèche et il a annoncé une nouvelle émission de droits pour lever environ 500 millions de dollars.

Avec des milliers de projets dans tout le pays, Country Garden n’intéresse pas seulement ses actionnaires et obligataires à l’intérieur et à l’extérieur de la Chine. C’est aussi un baromètre de la santé du secteur immobilier.

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“Avant les politiques, nous ne savions pas si l’une des entreprises du secteur privé pourrait survivre”, a déclaré Andy Suen, responsable de la recherche sur le crédit Asie ex-Japon chez PineBridge Investments, décrivant les mesures du gouvernement comme un “changeur de jeu”.

«Après cet ensemble de politiques, nous pensons qu’au moins certaines d’entre elles peuvent survivre. Cela donne aux investisseurs la possibilité de choisir les survivants ».

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“Rassemblement de secours”

Le rallye a été motivé en partie par le soulagement. Country Garden a subi une pression croissante en raison de ce qu’il a appelé une “grave dépression” du marché immobilier. L’une de ses obligations venant à échéance en 2024 est tombée à 14 cents sur le dollar au début du mois, et se négocie toujours à des niveaux en difficulté d’environ 41 cents aujourd’hui.

En octobre, les ventes totales de la société s’élevaient à 33 milliards de Rmb, bien en deçà des 54 milliards de Rmb du même mois il y a deux ans et du total de 46 milliards de Rmb l’an dernier, alors que la crise était déjà en cours.

Mais contrairement à Evergrande, le promoteur le plus endetté au monde, Country Garden n’a jusqu’à présent pas fait défaut sur ses dettes, qui à la fin juin s’élevaient à près de 300 milliards de Rmb (42 milliards de dollars).

Les promoteurs bénéficiant d’une notation de qualité dans le secteur immobilier chinois appartiennent en grande partie à l’État. Dans le secteur privé, où les entreprises ont emprunté de manière agressive, seule une poignée d’entreprises, dont Vanke, sont toujours notées dans la catégorie investissement, tandis que de nombreux autres noms, tels qu’Evergrande, Fantasia Holdings, Modern Land (Chine) et Kaisa Group ont manqué des paiements.

Country Garden, qui a perdu sa cote de qualité d’investissement plus tôt cette année, se situe quelque part entre les deux. Il a pu s’appuyer sur son importante réserve de trésorerie, qui s’élevait à 150 milliards de yuans fin juin, pour surmonter le ralentissement du secteur, aggravé par les politiques de Pékin visant à réduire l’endettement des développeurs. Il a réalisé un petit bénéfice de 612 millions de Rmb au premier semestre 2022, selon son rapport intermédiaire.

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Ce chiffre est dérisoire par rapport à ses bénéfices de 29 milliards de Rmb en 2017, après une période de deux décennies au cours de laquelle les réformes et l’urbanisation rapide ont stimulé l’essor du développement immobilier privé en Chine.

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Le président de Country Garden, Yang Guoqiang, est né dans une famille pauvre de la campagne du Guangdong, une province du sud, en 1955. Selon les médias chinois, il ne portait pas de chaussures lorsqu’il était enfant et n’a pu terminer ses examens du collège qu’après une bourse du gouvernement. de Rmb2 (28 cents). Avant de coter la société en 2007, il a transféré ses actions à sa fille, Yang Huiyan, faisant d’elle la femme la plus riche d’Asie.

Aujourd’hui, Country Garden compte plus de 3 000 projets, soit plus du double de son niveau de 2017, dont la grande majorité en dehors du Guangdong. Le terrain du développement Exquisite à Shanghai a été acheté en juin dernier, bien après que la crise immobilière se soit déjà installée. S’il ne sera achevé qu’en 2024, 600 de ses 700 appartements ont déjà été vendus.

Un responsable de l’entreprise sur le site Exquisite a déclaré que la construction n’avait été retardée que pendant le verrouillage de deux mois de la ville pour contrôler une épidémie de Covid. “La nouvelle politique a peu d’impact sur les projets à Shanghai”, a-t-elle déclaré, affirmant que les problèmes pour les développeurs se situaient dans les villes de niveau inférieur.

“Dans l’ensemble, les acheteurs de Shanghai font plus confiance à leur gouvernement”, a-t-elle ajouté. “Quand les gens achètent une maison, ils achètent l’emplacement”.

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Des risques subsistent

La situation à Shanghai masque les risques auxquels l’entreprise est confrontée. La plupart des projets de Country Garden ne se situent pas dans les villes les plus riches de Chine.

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“La situation économique des villes de palier inférieur a été plus faible [during] le ralentissement économique en Chine et les prix de l’immobilier ont également diminué plus que dans les villes de haut niveau », a déclaré Kaven Tsang de Moody’s, qui a rétrogradé Country Garden de la catégorie investissement au début du mois.

Il a ajouté que Moody’s n’était au courant d’aucun retard de construction sur d’autres sites de Country Garden, mais a déclaré que l’entreprise comptait sur l’argent pour rembourser ses dettes et rencontrait des problèmes d’accès au financement.

Un porte-parole de Country Garden a déclaré que bien qu’il se soit concentré sur les villes de premier plan ces dernières années en raison de leur grande certitude, il n’a “pas abandonné le marché de niveau inférieur”.

“Certaines villes de niveau inférieur ont encore une grande population et les gens font confiance à Country Garden”.

La difficulté d’évaluer les progrès sur des milliers de sites en Chine, en particulier lorsque les règles de la pandémie ont sévèrement limité l’accès au pays et les déplacements à l’intérieur de celui-ci, est un défi majeur pour les investisseurs et les analystes.

De nombreuses obligations de Country Garden, en particulier celles qui n’arrivent pas à échéance avant plusieurs années, impliquent un risque de défaut. S&P a cité le “rétrécissement des canaux de financement” lorsqu’il l’a dégradé la semaine dernière et a retiré ses notes à la demande de l’entreprise.

Les nouvelles politiques du gouvernement, qui, selon S&P, pourraient marquer un tournant et libérer 1 milliard de yuans de nouvelles liquidités, sont conçues pour résoudre ce problème.

Aux abords de Shanghai, dans le cadre du projet Exquisite, les 100 derniers appartements devraient être vendus au cours du mois prochain. Pour Yang Guoqiang et les investisseurs de son entreprise, la question est de savoir s’il en va de même dans toute la Chine.

Reportage supplémentaire par Hudson Lockett à Hong Kong

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