Les prix de l’immobilier dans la zone euro devraient subir une correction alors que les taux d’intérêt commencent à augmenter en réponse à une inflation plus élevée, ce qui pose des risques plus importants pour les ménages à faible revenu, a averti la Banque centrale européenne.
Un renversement des marchés du logement de la région était l’un des principaux risques identifiés par l’examen semestriel de la stabilité financière de la BCE, qui a également averti que l’invasion de l’Ukraine par la Russie signifiait que davantage d’entreprises étaient susceptibles de faire défaut en raison d’une croissance plus faible, d’une inflation plus élevée et de la hausse des coûts d’emprunt. .
Prévoyant que les prix des actifs pourraient encore baisser si la croissance économique continue de s’affaiblir ou si l’inflation augmente plus rapidement que prévu, la BCE a déclaré qu’une forte augmentation des taux pourrait provoquer un « renversement » des prix de l’immobilier dans la zone euro, qui, selon elle, étaient déjà surévalués d’environ 15 %, par rapport à la production économique globale et aux loyers.
La banque centrale se prépare à relever son taux de dépôt en juillet pour la première fois en dix ans et les marchés s’attendent à quatre hausses d’un quart de point cette année, ce qui, selon elle, “pourrait remettre en cause les valorisations d’actifs plus risqués, tels que les actions”.
Les taux hypothécaires dans la zone euro sont déjà en hausse depuis le début de l’année. L’indicateur composite de la BCE du coût d’emprunt pour l’achat d’un logement est passé d’un creux de 1,3 % en septembre dernier à 1,47 % en mars.
“Une augmentation brutale des taux d’intérêt réels pourrait induire des corrections des prix de l’immobilier à court terme, le bas niveau actuel des taux d’intérêt rendant plus probable un renversement substantiel des prix de l’immobilier”, a déclaré la BCE.
Les prix des logements ont augmenté de près de 10% dans la zone euro l’année dernière, le taux le plus rapide depuis plus de deux décennies, selon les données d’Eurostat, le bureau des statistiques de la Commission européenne. Ils pourraient tomber entre 0,83 et 1,17% pour chaque augmentation de 0,1 point de pourcentage des taux des prêts hypothécaires, après ajustement en fonction de l’inflation, a calculé la BCE.
La Bundesbank a récemment averti que les banques allemandes devenaient trop complaisantes face au risque de défaillance des emprunteurs et à la possibilité d’une hausse des taux d’intérêt, augmentant ainsi le montant du capital que les prêteurs doivent mettre en garantie de leurs hypothèques.
“Nous pensons que le marché immobilier allemand devrait culminer dans les deux prochaines années, probablement vers 2024, même si cela pourrait être beaucoup plus tôt si nous avons un choc des taux d’intérêt”, a déclaré Jochen Möbert, analyste chez Deutsche Bank Research.
La hausse des taux d’intérêt incitera probablement les investisseurs institutionnels à transférer l’argent qu’ils ont placé dans l’immobilier vers le marché obligataire allemand, a déclaré Möbert, prédisant que cela se produirait probablement lorsque les rendements du Bund passeraient de 1% actuellement à entre 2 et 4%. .
“Les rendements locatifs sont inférieurs à 4% dans les villes allemandes en moyenne et dans les métropoles ils sont inférieurs, dans certains cas ils sont même à 2,5%, donc une fois que les taux sans risque atteignent ce niveau, il serait logique de revenir aux Bunds ,” il ajouta.
La banque centrale a déclaré qu’un passage aux prêts hypothécaires à taux fixe protégerait de nombreux ménages de l’impact immédiat de la hausse des coûts d’emprunt.
Les ménages plus riches pourraient également amortir le coup en épargnant moins ou en puisant dans les économies supplémentaires accumulées pendant la pandémie de coronavirus, a-t-il déclaré. Cependant, il a averti que cela laisserait les ménages à faible revenu “plus exposés au choc inflationniste”.
La BCE a déclaré que sa récente “analyse de vulnérabilité” du secteur bancaire avait montré qu’il était “résilient aux ramifications macroéconomiques de la guerre en Ukraine”.
Les banques représentant plus des trois quarts des actifs du secteur maintiendraient un ratio de fonds propres de base supérieur à 9% dans son “scénario très défavorable”, dans lequel l’économie de la zone euro se contracterait au cours des trois prochaines années, a déclaré la banque centrale.
La hausse des taux d’intérêt devrait accroître les marges de crédit des banques à court terme. Mais Luis de Guindos, vice-président de la BCE, a averti qu’« à moyen terme, la situation pourrait être différente ».
De Guindos a déclaré que les marges bénéficiaires des banques pourraient être érodées par un “écart de durée” entre la hausse des coûts de financement à court terme pour les banques et leurs prêts à plus long terme, tels que les hypothèques, qui maintiennent des taux bas pendant de nombreuses années.
Il a admis que la BCE avait été «trop pessimiste» dans son avertissement de 2020 selon lequel les retombées de la pandémie pourraient entraîner une augmentation de 1,4 milliard d’euros des prêts non performants pour les banques, qui ne s’est pas concrétisée car les faillites ont plutôt chuté grâce au soutien massif de l’État.
Cependant, il a déclaré que la hausse de l’inflation et la hausse des coûts d’emprunt pourraient amener certaines entreprises qui ont déjà été affaiblies pendant la pandémie à tomber en défaut. “Peut-être que les insolvabilités qui n’ont pas eu lieu pendant la pandémie pourraient, au moins en partie, avoir lieu maintenant”, a-t-il ajouté.
