Les retombées de la récente crise bancaire stimulée par l’effondrement de deux banques – et les inquiétudes concernant la santé d’une troisième – bouillonnent sur le marché des prêts immobiliers commerciaux, les emprunteurs craignant que les banques ne se retirent. Cela pourrait ralentir l’activité de construction et augmenter la probabilité d’une récession, ont déclaré des analystes et des experts immobiliers.
Silicon Valley Bank et Signature Bank ont implosé la même semaine. La First Republic Bank a vacillé pendant des jours avant que ses actions ne se redressent en partie mardi. Signature et First Republic sont tous deux d’importants prêteurs aux constructeurs et aux gestionnaires d’immeubles de bureaux, d’appartements locatifs, de complexes commerciaux et d’autres propriétés commerciales.
First Republic détient le neuvième plus grand portefeuille de prêts sur ce marché aux États-Unis, et Signature détenait le 10e plus grand avant de s’effondrer, selon Trepp, une société de données sur l’immobilier commercial.
Les banques de taille moyenne et régionales comme Signature et First Republic fournissent non seulement la majeure partie des prêts immobiliers commerciaux aux entreprises, mais elles font également partie d’un marché beaucoup plus vaste. Les banques regroupent généralement les prêts qu’elles consentent en produits financiers complexes et les vendent aux investisseurs, ce qui leur permet de lever plus d’argent pour accorder de nouveaux prêts.
Cela signifie qu’un repli des prêts peut également modifier le comportement des investisseurs. L’immobilier commercial a contribué à hauteur de 2,3 billions de dollars à l’économie nationale l’année dernière, selon une association industrielle. Et parce que l’industrie n’a pas complètement rebondi du coup porté par la pandémie, les analystes s’inquiètent d’un nouveau ralentissement.
“C’est une tempête parfaite en ce moment”, a déclaré Varuna Bhattacharyya, avocate spécialisée dans l’immobilier à New York avec Bryan Cave Leighton Paisner, qui représente principalement des banques.
“Nous étions déjà dans un endroit avec un taux de création beaucoup plus faible”, a déclaré Mme Bhattacharyya, faisant référence aux nouvelles demandes de prêt que les banques traitent. “Il est difficile de ne pas ressentir un peu de panique et d’anxiété.”
Mme Bhattacharyya a déclaré que les prêteurs deviendraient encore plus prudents quant à la souscription de prêts pour tout nouveau projet de construction autre que les «offres de trophées» les plus médiatisées.
Les emprunteurs craignent que les banques deviennent plus conservatrices en matière de prêts. Et bien que la panique semble s’être globalement stabilisée pour l’instant, le spectre de la faillite bancaire pourrait hanter les décisions des banques régionales pendant des mois.
Pendant une grande partie de l’année dernière, les prêts immobiliers commerciaux avaient commencé à rebondir depuis les profondeurs des fermetures de Covid-19, lorsque les nouvelles demandes de prêt se sont presque arrêtées au quatrième trimestre de 2020. En comparaison, le taux annuel des prêts immobiliers commerciaux l’origination en volume en dollars a augmenté de 18% au quatrième trimestre 2022, selon Trepp.
Avant même que la Federal Deposit Insurance Corporation n’intervienne pour reprendre Silicon Valley et Signature, un ralentissement notable des prêts au secteur de l’immobilier commercial avait commencé en janvier.
Sur une base annuelle, le taux de croissance des prêts immobiliers commerciaux cette année avait déjà été réduit de moitié par rapport à l’année dernière, a déclaré Matthew Anderson, directeur général de Trepp. Il a déclaré qu’une partie du ralentissement était le résultat de la hausse des taux d’intérêt par la Réserve fédérale, qui commençait à grignoter l’activité immobilière commerciale.
Et les prêts ont probablement encore diminué depuis les effondrements de la Silicon Valley et de Signature, a déclaré M. Anderson. “La durée et la profondeur de l’impact restent à voir”, a-t-il déclaré.
L’univers de l’immobilier commercial comprend des prêts pour les nouvelles constructions, des hypothèques et des prêts spécifiques à la gestion d’ensembles d’appartements multifamiliaux. Les soi-disant produits titrisés contenant des prêts consentis par les banques sont appelés titres adossés à des créances hypothécaires commerciales – un marché de plus de 72 milliards de dollars l’an dernier. Mais c’est une autre histoire en 2023, avec l’émission de ces obligations en baisse de 78% par rapport à il y a un an.
Daniel Klein, président de Klein Enterprises, une société de gestion immobilière commerciale basée dans le Maryland, avait récemment discuté avec plusieurs banques d’un prêt à la construction pour un nouveau projet. Mais l’autre jour, après l’effondrement des banques, l’une des banques a soudainement sorti une feuille de conditions pour un prêt, a-t-il déclaré.
M. Klein, dont l’entreprise familiale gère une soixantaine de centres commerciaux, de bureaux et d’immeubles à appartements, a déclaré que la banque n’avait donné aucune explication à sa décision et qu’il ne savait pas si les troubles du secteur bancaire en avaient été la cause. Il a dit qu’il s’attendait à ce que les conditions de prêt des prêteurs deviennent plus onéreuses dans les mois à venir, alors que les banques de taille moyenne deviennent nerveuses après l’effondrement de la Signature et de la Silicon Valley Bank.
“Les banques en général sont plus conservatrices qu’elles ne l’étaient il y a six ou neuf mois”, a-t-il déclaré. «Mais nous avons eu beaucoup de chance. Nous avons de nombreuses relations bancaires communautaires de longue date.
Les banques régionales sont un élément essentiel de l’écosystème de l’immobilier commercial car leurs banquiers investissent beaucoup de temps dans l’établissement de relations avec les promoteurs et les gestionnaires immobiliers, a déclaré Michael E. Lefkowitz, avocat spécialisé dans l’immobilier chez Rosenberg & Estis à New York. Les grandes banques n’ont pas tendance à fournir ce type de “service de haut niveau” aux sociétés immobilières du marché intermédiaire.
Certaines des inquiétudes des prêteurs immobiliers se sont un peu apaisées lorsque la FDIC a annoncé dimanche qu’elle avait vendu la quasi-totalité des dépôts restants à la Signature Bank à une filiale d’un pair, New York Community Bancorp, qui est également une importante société immobilière commerciale. prêteur. Le régulateur bancaire a repris Signature le 12 mars après que des clients commerciaux – y compris des sociétés immobilières et des investisseurs en crypto-monnaie – ont commencé à retirer de l’argent de la banque.
Avant son effondrement, Signature était l’un des plus grands prêteurs immobiliers commerciaux de la région métropolitaine de New York.
En achetant certains des actifs de Signature, New York Community Bancorp a récupéré environ 34 milliards de dollars de dépôts de clients, contre 88 milliards de dollars que Signature avait avant la panique bancaire, une indication du nombre de clients qui ont fui la banque avant que les régulateurs n’interviennent le 12 mars. pour endiguer l’hémorragie.
Même avec la vente des dépôts bancaires à New York Community Bancorp, on s’inquiète de savoir si d’autres banques combleront le vide laissé par l’effondrement de Signature.
La New York Community Bancorp a acquis environ 12,9 milliards de dollars de prêts auprès de Signature, a déclaré la FDIC, mais la plupart étaient des prêts aux entreprises de soins de santé et ne faisaient pas partie du vaste portefeuille immobilier commercial de Signature. Cela signifie que la FDIC doit encore trouver un acheteur pour le portefeuille de prêts immobiliers commerciaux de Signature.
Un porte-parole de la FDIC a déclaré que l’organisation “n’a pas caractérisé les types de prêts laissés pour compte” et qu’ils seraient “disposés à une date ultérieure”.
“Je pense que cela signifie que le portefeuille immobilier commercial de Signature est toujours en suspens”, a déclaré M. Anderson de Trepp.
Un indicateur que Trepp utilise pour mesurer le risque de défaut des prêts détenus par les banques dans les complexes de bureaux a révélé que ceux qui étaient le plus en difficulté se trouvaient à San Francisco – où la Première République est basée.
Les banques sont susceptibles de réduire leurs prêts pour préserver le capital afin de renforcer leurs bilans en prévision de nouvelles hausses des taux d’intérêt de la Réserve fédérale et de nouveaux appels aux régulateurs pour qu’ils soient plus agressifs dans la surveillance de la prise de risque par les banques. Tout recul des nouveaux prêts pourrait affecter le démarrage des développements commerciaux et rapprocher l’économie d’une récession.
Alors que les régulateurs bancaires s’efforcent de stabiliser le système financier, ils devront également surveiller les banques détenant trop de prêts immobiliers commerciaux dans leurs portefeuilles, ce qui peut créer son propre ensemble de problèmes dans une économie en ralentissement.
Un rapport publié à la fin de l’année dernière par Moody’s Investors Service, l’agence de notation de crédit, a révélé que 27 banques régionales avaient déjà de fortes concentrations de tels prêts dans leurs bilans. Le rapport indique que la question pourrait devenir problématique pour les banques si l’économie tombait en récession.
