Une grande partie de la discussion sur le marché immobilier canadien a été dominée par la hausse fulgurante du coût du logement.
Mais ce qui manque souvent dans cette conversation, c’est l’augmentation parallèle de ce que les Canadiens paient en commissions immobilières presque chaque fois qu’une maison est achetée ou vendue.
Par exemple, une maison de courtage représentant un acheteur en 2005 dans la région du Grand Toronto aurait gagné une commission d’environ 8 795 $ sur la maison unifamiliale moyenne — tandis qu’en décembre 2021, la maison de courtage de l’acheteur gagnerait environ 36 230 $, soit quatre fois plus sur cette maison. même maison, selon le Dr Panle Jia Barwick, économiste de premier plan sur la structure des commissions des industries immobilières.
Pour mettre ce bond en perspective, le revenu médian des ménages n’a augmenté que de 14 % entre 2005 et 2019, après ajustement en fonction de l’inflation.
Cet écart n’est qu’un des points soulevés dans une récente poursuite, alléguant la fixation des prix et un comportement anticoncurrentiel sur le marché immobilier canadien.
Le recours collectif lancé au nom du résident de Toronto Mark Sunderland le 9 avril 2021 prétend que certaines des plus grandes maisons de courtage du pays, notamment ReMax, Century 21 et IproRealty Ltd., ainsi que l’Association canadienne de l’immeuble et le Toronto Regional Real Estate Board, ont « conspiré, convenu ou arrangé les uns avec les autres pour fixer, maintenir, augmenter ou contrôler le prix… des services de courtage des acheteurs dans la RGT ».
Les structures de commission varient à travers le pays, mais généralement les agents immobiliers et leur courtage facturent une commission basée sur un pourcentage du prix de vente d’une maison. En Alberta et en Colombie-Britannique, c’est sept pour cent sur les premiers 100 000 $ et trois pour cent sur le solde. Dans d’autres parties du pays, les commissions varient entre quatre et cinq pour cent.
Les allégations
Bien que le vendeur paie la totalité de la commission, celle-ci est répartie entre la maison de courtage qui le représente et celle qui représente l’acheteur.
La poursuite de Sunderland soutient que l’accord de courtage de l’acheteur, les règles créées par le Toronto Residential Real Estate Board et l’Association canadienne de l’immeuble, obligent effectivement les vendeurs de biens immobiliers résidentiels inscrits sur le Multiple Listing Service (MLS) à payer la commission du courtage immobilier de l’acheteur. . Des règles similaires existent également dans de nombreuses autres chambres immobilières à travers le pays.
Cet arrangement a contrecarré la concurrence sur le marché en poussant les vendeurs à payer pour quelque chose qu’ils ne paieraient pas en l’absence de cet accord, selon le procès – et il nie la capacité de négocier le prix ou la qualité du service.
“Ce n’est pas un complot fumant typique, c’est au grand jour”, a déclaré Garth Myers, associé de Kalloghlian Myers LLP, le cabinet d’avocats qui a déposé l’affaire au nom de Sunderland et de toute personne ayant vendu une maison dans la RGT depuis 2010. .
L’effet de cette prétendue fixation des prix peut être ressenti par ceux qui n’offrent pas le taux de commission standard, a déclaré Barwick, l’économiste se concentrant sur la structure des commissions du secteur immobilier.
La règle de la commission de courtage de l’acheteur “crée l’incitation et la capacité pour les maisons de courtage d’acheteurs de” détourner “les acheteurs des propriétés immobilières résidentielles où les vendeurs offrent des commissions de courtage d’acheteur inférieures à la norme”, a-t-elle écrit dans le cadre d’une recherche commandée par Kalloghlian Myers LLP pour le Cas.
La simple crainte que cela puisse arriver suffit à faire pression sur les vendeurs pour qu’ils offrent la commission standard, écrit-elle.
La pratique du pilotage est en outre rendue possible par Realtor.ca, qui permet aux agents immobiliers et aux courtiers de voir le montant de la commission proposée, mais cache les informations à la vue du public.
Procès similaire certifié aux États-Unis
Le procès de Sutherland est similaire à un recours collectif en cours aux États-Unis contre la National Association of Realtors et les plus grandes agences immobilières américaines.
Le recours collectif américain, qui a été certifié le mois dernier, allègue également que des comportements anticoncurrentiels ont eu lieu dans le secteur de l’immobilier, obligeant les vendeurs de maisons américains à payer des commissions gonflées.
“Des dizaines de milliards de dollars sont en jeu”, a déclaré Stephen Brobeck, chercheur principal et ancien directeur exécutif de la Consumer Federation of America, une organisation à but non lucratif basée à Washington, DC, dont les recherches ont contribué à éclairer le cas américain.
“En termes de commissions, l’industrie s’efforce de maintenir un cartel des prix”, a déclaré Brobeck, notant que c’est quelque chose qui se passe aux États-Unis et au Canada.
Sur la vente d’une maison canadienne moyenne, qui s’élève maintenant à 746 000 $, la commission complète — ce qui est partagé entre les courtiers de l’acheteur et du vendeur — s’élève entre 26 330 $ et 37 300 $ avant impôt. Dans un marché comme Toronto, la commission moyenne dépasse 62 000 $ avant impôt.
Lorsque Sunderland a vendu sa maison, il a payé “la commission standard de 2,5%” à l’agent de l’acheteur et à leur courtage, a déclaré son avocat.
“Son point de vue, et le point de vue avancé dans l’affaire, est la raison pour laquelle il a dû payer [the 2.5 per cent] était à cause de ce complot de fixation des prix entre les diverses maisons de courtage de la RGT », a déclaré Myers.
“C’est le marché qui fixe le taux, pas les règles MLS ou la collusion entre les courtiers.”– Rui Alves, PDG iPro Realty Ltd.
En mars 2022, l’Association canadienne de l’immeuble et le Toronto Regional Real Estate Board ont déposé une requête pour rejeter l’action dans son intégralité comme n’ayant «aucune cause d’action raisonnable». Cette motion sera entendue à l’automne.
Un autre accusé dans le procès a déclaré qu’il estimait que l’affaire était sans fondement.
“Notre entreprise est très compétitive”, a déclaré Rui Alves, président et chef de la direction d’iPro Realty dans une déclaration à CBC News. “C’est le marché qui fixe le taux, pas les règles MLS ou la collusion entre les maisons de courtage.”
iPro Realty encourage les vendeurs à proposer le taux en vigueur dans la région – ou peut suggérer d’offrir un taux de commission plus élevé au courtier de l’acheteur dans un marché plus lent, a-t-il déclaré.
“Cela prouve que nos frais ne sont en aucun cas fixes, mais simplement réactifs aux frais des concurrents dans la région, comme le ferait n’importe quelle autre entreprise concurrente.”
CBC News a contacté ReMax et Century 21; alors que Century 21 Canada a déclaré qu’il ne croyait pas que l’allégation était fondée, il ne commenterait pas davantage.
ReMax a déclaré qu’il ne ferait aucun commentaire, compte tenu du litige en cours.
Commissions de pilotage et immobilières
Un 2021 Marché enquête sur la question du pilotage par les agents immobiliers a révélé que les craintes des consommateurs autour de la question ne sont pas sans fondement.
Pour tester si les agents immobiliers éloigneraient effectivement les acheteurs d’une maison à faible commission, Marché les producteurs sont allés sous couverture, se faisant passer pour des acheteurs de maison à la recherche d’une maison à Vaughan, en Ontario. En tant qu’acheteurs potentiels, l’équipe a demandé à trois agents immobiliers locaux de réserver des visites dans trois propriétés sur le marché, dont une n’offrant qu’une commission de 1% aux agents acheteurs au lieu des 2,5% considérés comme la norme pour la région.
Alors qu’un agent était franc au sujet de la faible commission et a proposé de négocier l’achat de toute façon, les deux autres agents n’ont pas informé les acheteurs de la commission – et les ont découragés ou empêchés de voir la maison.
REGARDER | Enquête de marché sur le “pilotage” immobilier :
Une enquête surprend des agents immobiliers qui enfreignent la loi pour maintenir des commissions élevées, entraver la concurrence et bloquer les vendeurs privés.
L’un des agents a guidé les acheteurs en leur disant que la maison était trop chère de 200 000 $ et a déclaré que les propriétaires ne bougeraient pas sur le prix, ce qui n’était pas le cas. L’autre agent a dit aux acheteurs qu’elle n’était pas en mesure de réserver une visite et a suggéré que la propriété pourrait avoir des locataires, une sortie pour de nombreuses personnes souhaitant emménager elles-mêmes. Les propriétaires de la propriété ont dit Marché ils n’ont pas reçu de demande de visite de cet agent.
Suite à ce test, les producteurs ont appelé 25 agents immobiliers à travers le pays tout en se faisant passer pour des vendeurs intéressés par l’inscription d’une maison. Lorsque les agents ont été interrogés sur la possibilité de réduire le taux de commission pour le courtage de l’acheteur, 88 % des agents ont mis en garde contre cette décision.
“Bien qu’ils ne soient pas censés le faire, certains agents peuvent être très conscients de ce qu’ils sont payés et pousser leur acheteur vers une autre maison”, a déclaré un agent à Halifax.
“J’ai eu des agents qui m’ont dit:” Vous savez, nous examinons deux maisons et elles vont bien ensemble, mais je suis définitivement en train de les masser vers la vôtre parce qu’il y a plus à gagner pour l’agent immobilier “” a déclaré un autre agent à Winnipeg.
L’Association canadienne de l’immeuble (ACI) et l’organisme de réglementation de l’Ontario, le Real Estate Council of Ontario (RECO) ne parleraient pas à Marché à propos de l’enquête. Cependant, peu de temps après avoir pris connaissance des conclusions, RECO a publié un avis sur la direction des plus de 93 000 agents immobiliers, courtiers et maisons de courtage alors sous sa responsabilité, notant qu’un tel comportement enfreint son code de déontologie.
“En plus d’être illégale, la conduite porte atteinte à la protection des consommateurs, à la confiance des consommateurs et à la réputation de la profession immobilière dans son ensemble”, indique l’avis.
Pourtant, il est rare de voir des vendeurs proposer des tarifs inférieurs à la commission standard de l’acheteur. Selon l’agent immobilier torontois Alan Spivak, les vendeurs offrant des commissions de moins de 2,5 % aux courtiers acheteurs de la région de Toronto représentaient moins de 1 % du total des inscriptions au moment de son examen.
“Cela correspond à mon expérience pour tous les biens immobiliers résidentiels dans la RGT depuis au moins 2010”, a-t-il écrit dans un affidavit inclus dans la déclaration de Sunderland.
Comment augmenter la concurrence
S’il n’y avait pas de règles de commission de courtier acheteur en place, écrit Barwick, les services deviendraient des prix plus compétitifs – les acheteurs paieraient pour leur propre représentation et pourraient négocier les prix ou renoncer complètement au service.
C’est déjà le cas au Royaume-Uni et en Australie. Là, les acheteurs et les vendeurs paient leur propre représentation et les taux de commission sont plus bas.
“Cela encouragerait également les vendeurs à négocier plus vigoureusement avec leurs agents inscripteurs et ces taux de commission diminueraient très probablement également”, a déclaré Brobeck.
Les propres recherches de Brobeck ont déterminé que le « découplage » des commissions immobilières de cette manière pourrait faire baisser les taux standard de 1 à 2 % sur quelques années.
L’Association canadienne de l’immeuble a déclaré à CBC News qu’elle ne commenterait pas l’affaire Sunderland car elle est devant les tribunaux.
Le Toronto Regional Real Estate Board, un autre plaignant dans l’affaire, a déclaré qu’il “n’a aucune implication avec et ne considère pas ou ne discute pas des commissions REALTOR®”.
