Le Beverly Hills de Singapour montre des signes de mousse

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Les Maisons est un développement de faible hauteur de seulement 14 unités sur Nassim Road, une rue verdoyante nichée entre le quartier commerçant animé d’Orchard Road d’un côté et le vaste calme des jardins botaniques de Singapour de l’autre. Comme Business Insider l’a décrit, Nassim est le Beverly Hills de Lion City. Et en ce moment, les prix de l’immobilier le long de ce tronçon d’hyper-exclusivité d’un kilomètre de long sont brûlants.

En mai, un appartement de 6 092 pieds carrés à Maisons Nassim a été vendu par son développeur basé à Hong Kong Shun Tak Holdings, qui est dirigé par Pansy, Daisy et Maisy, les filles du défunt magnat du jeu de Macao Stanley Ho. Il s’est élevé à 37 millions de dollars singapouriens (27 millions de dollars), le quatrième prix au pied carré le plus élevé jamais enregistré pour un nouveau condo à Singapour, selon OrangeTee & Tie, une société de courtage immobilier.

L’identité de l’acheteur n’est pas connue. Il pourrait s’agir d’un magnat singapourien qui a signé le chèque, mais l’unité Les Maisons pourrait bien avoir été l’une des 84 rachetées en mai par des étrangers, marquant un retour en force de l’intérêt mondial pour l’immobilier singapourien après l’accalmie du premier trimestre. Il ne serait pas non plus surprenant que l’argent provienne d’un banquier expatrié : les résidents permanents ont acheté 142 unités en mai, contre 79 le mois précédent.

Remarquez, de telles choses n’étaient pas censées arriver cette année. Pour les étrangers et les PR, les droits de timbre supplémentaires déjà élevés ont encore été relevés en décembre. Les étrangers doivent débourser une taxe de 30%, tandis que les PR paient désormais 25% sur leurs résidences secondaires et 5% inchangés sur les premiers achats. Seuls les citoyens de Singapour qui achètent leur première maison sont exonérés de droits supplémentaires, qui s’ajoutent au taux gradué standard qui s’élève à un maximum de 4% au-dessus de 1 million de dollars singapouriens de la valeur marchande. Malgré une fiscalité aussi élevée, il n’y a soudainement pas de pénurie d’acheteurs de maisons à Singapour, qu’ils soient locaux ou étrangers. La conclusion inéluctable est la suivante : les dernières restrictions immobilières de la cité-État ont déjà perdu leur piquant.

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Les autorités de Singapour devront-elles introduire des restrictions plus draconiennes ? Peut-être pas cette année, à condition que la Réserve fédérale américaine reste suffisamment belliciste pour délivrer une deuxième hausse de 75 points de base des taux d’intérêt en juillet.

Depuis le début en 2009 de l’ère mondiale de l’argent bon marché, Singapour a fait 11 tentatives pour freiner la spéculation sur son marché immobilier résidentiel. L’objectif a été d’empêcher les prix d’augmenter trop vite trop tôt ; les outils vont de droits de timbre plus élevés à des limites de prêt hypothécaire plus faibles et à des ratios de service de la dette plus stricts pour les acheteurs de maison. Mais l’effet de ces soi-disant mesures de refroidissement ne dure pas. “Le sentiment récupère généralement environ deux à six mois après chaque tour”, explique Christine Sun, vice-présidente senior de la recherche et de l’analyse chez OrangeTee & Tie.

Cette fois, c’est le retour aux affaires comme d’habitude dans cinq mois. Après avoir bondi de 10,6 % en 2021, les prix des maisons à Singapour n’ont augmenté que de 0,7 % au premier trimestre. Cependant, les ventes des développeurs pour mai semblent suggérer une forte demande refoulée. De plus, l’activité semble se réchauffer lorsque l’argent n’est plus bon marché. DBS Group Holdings Ltd., la plus grande banque de l’île, a récemment relevé le taux de son forfait à taux fixe sur deux ans de 0,3 point de pourcentage à 2,75 % par an, selon The Straits Times. D’autres banques ont déjà rendu leurs plans hypothécaires plus chers.

L’une des raisons pour lesquelles les acheteurs potentiels de condos sont toujours enthousiastes est la flambée des loyers. Selon une enquête Bloomberg News auprès des agents immobiliers, les prix des loyers augmentent de 20 à 40 % en moyenne pour les logements privés loués par des expatriés. Les locataires reviennent. “Les étrangers ont commencé, lentement mais sûrement, à revenir dans la ville alors que le pays assouplit davantage les mesures de gestion de la sécurité et ouvre ses frontières”, déclare PropertyGuru Pte., qui gère un portail immobilier en ligne populaire. Cela modifie l’équation d’achat ou de location pour les auto-occupants, même à des taux d’intérêt hypothécaires plus élevés ; cela pourrait également générer des investissements à la recherche de rendement, ou au moins compenser l’impact de la hausse des taxes foncières annuelles pour les non-propriétaires occupants à partir de 2023. (Contrairement aux droits de timbre, les taxes foncières ne sont pas une mesure de refroidissement ; leur objectif principal est pour limiter les inégalités de richesse dans la place financière.)

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L’offre limitée de maisons neuves attire également les acheteurs vers les nouveaux projets qui sont lancés. City Developments Ltd. du milliardaire Kwek Leng Beng et son partenaire MCL Land Holdings ont vendu 77% de leur Piccadilly Grand de 407 unités développé conjointement en un week-end début mai à un prix moyen de 2 150 dollars singapouriens le pied carré.

Une propriété rare de Nassim Road peut se permettre d’être chère; Piccadilly Grand, lui aussi, se trouve à un emplacement suffisamment central pour commander une prime. Mais si, comme l’année dernière, l’écume commence à déborder dans les maisons de banlieue de la classe moyenne, les autorités devront intervenir et briser la fête. Pour l’instant, cependant, ils pourraient simplement attendre que la Fed fasse le travail.

Mais le fera-t-il ? La réouverture rapide de Singapour après la pandémie offre un contraste saisissant avec son grand rival Hong Kong. Bloomberg Intelligence estime que les ventes de logements neufs dans la région administrative spéciale chinoise pourraient chuter de 20 % cette année. C’est à Hong Kong – et non à Singapour – que la hausse du coût du capital peut vraiment se faire sentir. En effet, la faiblesse de l’activité économique signifie une demande locative atone. Un propriétaire qui gagnera un rendement locatif de 2,2% sur un immeuble de placement et paiera un taux d’intérêt hypothécaire flottant de 2,2% – sous réserve d’une forte augmentation – peut également se rendre à Singapour. On dirait qu’ils le sont déjà.

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Cette colonne ne reflète pas nécessairement l’opinion du comité de rédaction ou de Bloomberg LP et de ses propriétaires.

Andy Mukherjee est un chroniqueur Bloomberg Opinion couvrant les entreprises industrielles et les services financiers en Asie. Auparavant, il a travaillé pour Reuters, le Straits Times et Bloomberg News.

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