Jenny Kim en a presque assez de ce qui se passe actuellement sur le marché immobilier canadien
La mère de trois enfants vit avec sa belle-famille à l’ouest du centre-ville de Toronto pour obtenir de l’aide pour la garde d’enfants. Mais maintenant, elle et son mari ont besoin de plus d’espace, alors ils sont à la recherche d’une maison à eux.
Ils ont visité des dizaines de propriétés au cours des derniers mois et soumis un certain nombre d’offres concurrentielles, mais sont revenus les mains vides encore et encore.
Les plaintes au sujet des prix élevés ne sont peut-être pas nouvelles pour quiconque essaie d’acheter dans l’un des marchés les plus en vogue du Canada, où les prix moyens ont augmenté de plus de 21 pour cent au cours de la dernière année, pour atteindre un peu plus d’un million de dollars.
Mais Kim a déclaré qu’une grande partie de sa frustration était que le système aggrave encore les choses, car des règles opaques et une application nébuleuse permettent aux agents immobiliers de contourner les règles pour en profiter.
«Le marché est déjà un défi pour les travailleurs canadiens réguliers en ce qui concerne la poursuite des prix», a-t-elle déclaré à CBC News dans une interview. “Ensuite, vous ajoutez cette couche de comportement contraire à l’éthique dans le monde de l’immobilier et cela ne fait qu’aggraver un problème grave.”
Kim fait partie des centaines de Canadiens qui se sont plaints auprès de son organisme provincial de réglementation des courtiers immobiliers, RECO, au cours de la dernière année au sujet du type d’entreprise amusante dont elle a été témoin en essayant d’acheter.
Une source majeure de sa consternation est le soi-disant processus “d’enchères aveugles” de faire une offre sur une maison, où les acheteurs ne sont pas officiellement autorisés à connaître les détails d’autres offres concurrentes. Mais certains agents de vente semblent prêts à ignorer cette restriction et à dire aux acheteurs ce qu’ils ont besoin d’entendre pour ouvrir davantage leur portefeuille et faire grimper les prix et les commissions de vente.
Elle se souvient d’une instance d’une maison répertoriée à 899 000 $. Elle et son mari envisageaient une offre et auraient atteint 960 000 $, mais “avant que nous soumettions l’offre, l’agent immobilier a révélé qu’il y avait plusieurs autres offres et qu’elles dépassaient toutes le million”, a-t-elle déclaré.
“Pour qu’ils acceptent toute offre préventive, je pense qu’ils ont dit exactement” qu’il faudrait que ce soit quelque chose d’extraordinaire à considérer, sinon nous attendrons simplement “”, a-t-elle déclaré.
Plaintes en hausse
Ils ont décidé qu’il était inutile d’essayer de faire une soi-disant «offre d’intimidation» et la maison a fini par se vendre pour 1,06 million de dollars. C’est plus que ce que Kim et son mari auraient payé, mais l’incident lui a laissé un mauvais goût dans la bouche, alors elle s’est plainte au régulateur – l’une des 711 personnes de la province qui l’ont fait l’année dernière, selon RECO, ou un en moyenne près de deux plaintes par jour. La plupart des provinces ont connu des poussées similaires.
Les plaintes vont du non-respect des protocoles COVID aux conflits d’intérêts et autres manquements à l’obligation fiduciaire. Le code de déontologie de l’Ontario pour les agents immobiliers stipule qu’ils ne sont pas autorisés à «divulguer le contenu des offres concurrentes», mais ce n’est pas le cas partout au pays. En Colombie-Britannique, un agent immobilier peut partager des informations sur le nombre d’offres et leur montant, mais seulement si leur client, le vendeur, accepte.
Kim a déclaré qu’elle avait vu la règle de l’Ontario enfreint par plus d’un agent immobilier.
Dans un cas, les Kim ont fait une offre pour une maison et ont été rejetés, “mais l’agent immobilier nous a appelés et nous a dit qu’elle avait un certain nombre d’autres offres plus élevées que la nôtre, mais parce que nous sommes une jeune famille, elle nous aimait vraiment mais voulait que nous le fassions. mieux.” Ils ont refusé d’aller plus haut et ont retiré leur offre, mais lorsque la maison a fini par se vendre, ils ont été choqués de voir qu’elle se vendait moins que ce qu’ils avaient proposé au départ.
«C’était vraiment faux», dit-elle.
Russell Hutchings est d’accord. Agent immobilier avec plus de 30 ans d’expérience, il se concentre actuellement sur le marché de Collingwood, en Ontario et des environs, à environ 100 kilomètres au nord-ouest de Toronto. Hutchings a déclaré qu’il était tellement préoccupé par ce qu’il voit sur son marché local qu’il s’est lui-même plaint à RECO, au BSIF, l’organisme de réglementation bancaire, et même au bureau du ministre des Finances du Canada, de supprimer les enchères aveugles, où les acheteurs ne savent même pas. contre qui ou contre quoi ils enchérissent.
“Le système aveugle ne permet pas la transparence sur ce que sont les autres offres”, a-t-il déclaré dans une interview. Il a dit que le plus petit nombre de soumissionnaires qu’il a vu pour une propriété cette année était de trois, une situation qui «fait des boules de neige» facilement hors de contrôle. Dans ce cas, le soumissionnaire retenu a fini par offrir un prix «extraordinairement plus élevé» que la deuxième meilleure offre – et le système tel qu’il est actuellement mis en place encourage cela.
«Il y a de la pression sur les acheteurs … qui ont peut-être déjà perdu X nombre de maisons sur lesquelles ils ont soumissionné pour simplement lancer un nombre ridicule, le maximum qu’ils peuvent se permettre et peut-être même au-delà pour ne pas perdre la maison cette fois. “
L’Ontario a donné un coup de pied aux pneus en modifiant les règles en 2018, mais rien n’en est sorti. Les enchères aveugles continuent donc d’être la façon dont la grande majorité des maisons sont vendues dans la province la plus peuplée du Canada.
Une meilleure façon?
Tout le monde ne vend pas de biens immobiliers de cette façon. En Australie, les ventes de maisons se font via un processus d’enchères ouvertes. Bien que leur système n’ait pas non plus résolu le problème des prix élevés, Hutchings a déclaré qu’au moins le processus était plus ouvert. “L’offre la plus élevée n’est jamais de 150 000 $ ou 200 000 $ de plus que l’offre la plus basse suivante, donc cela crée, je pense, un système d’offre plus égalitaire et plus juste”, a déclaré Hutchings.
Une autre tactique qui a soulevé la colère de Kim est la pratique d’inscrire une propriété en dessous de sa valeur marchande pour ensuite tenter de déclencher une guerre d’enchères. Cela peut fonctionner, mais si ce n’est pas le cas, certaines propriétés sont supprimées de la liste, puis remises en vente à des prix légèrement différents en succession rapide.
“Le montant de la cessation de suspension et de remise en vente que font les agents immobiliers, c’est simplement sans fin”, a-t-elle déclaré. “Le prix d’inscription semble souvent trompeur pour les acheteurs.”
Ce n’est pas non plus la norme ailleurs. Dans de nombreux États américains, par exemple, si un enchérisseur offre le prix demandé, le vendeur n’est pas légalement obligé de vendre, mais il peut être obligé de payer une commission à son agent immobilier malgré tout, pour avoir mis en place l’annonce de bonne foi. C’est une incitation à fixer le prix d’une maison au niveau où le vendeur la vendra réellement – pas artificiellement en dessous de ce qu’il accepterait réellement afin de susciter des intérêts.
“Nous allons à la table à l’aveugle, nous ne savons pas qui offre quoi”, a déclaré Kim. “Il doit y avoir plus de protection.”
Poussez pour la transparence
L’agent immobilier de Vancouver, Steve Saretsky, est en faveur de tout système qui rend le processus plus transparent, car tel qu’il est, il peut être aussi désagréable pour l’agent de vente que pour les acheteurs.
“Quand je suis du côté de la liste, ce n’est pas non plus amusant parce que vous devez retourner voir cinq des agents immobiliers et leur dire qu’ils ne l’ont pas compris. Et vous avez cinq acheteurs qui sont énervés. et vous avez cinq agents immobiliers qui sont énervés », dit-il. “Il s’est vendu rapidement et vous avez fait une commission rapide, mais … c’est un processus stressant.”
REGARDER | Steve Saretsky explique pourquoi signaler un mauvais comportement n’est pas toujours facile:
L’agent immobilier de Vancouver, Steve Saretsky, dit qu’il a vu d’autres agents immobiliers induire en erreur les acheteurs dans plusieurs situations d’enchères, mais en raison des règles, il est trop simpliste de penser que la meilleure solution consiste simplement à les signaler aux autorités. 0:52
Bien que l’achat à l’aveugle n’aide pas, des taux de prêt bon marché et une demande apparemment inépuisable de plus d’espace de la part des Canadiens fatigués par la pandémie sont clairement les principaux facteurs qui font augmenter les prix globaux en ce moment.
De retour à Toronto, Jenny Kim veut s’assurer que davantage est fait pour appliquer les règles afin d’éliminer les mauvais acteurs, ce qui aggrave encore le problème de l’abordabilité.
«J’espère vraiment que les gens qui ont le pouvoir de changer et d’améliorer les choses écouteront pour protéger les acheteurs», a-t-elle déclaré.
“Cela ne devrait pas arriver [but] la façon dont le système est conçu laisse beaucoup de place à ces comportements. “
