Certains investisseurs immobiliers à la recherche de la prochaine grande chose se tournent vers les petites entreprises.
Une nouvelle génération de sociétés immobilières rachète des immeubles occupés par des stations-service, des cabinets de médecins et des épiceries de quartier. Ils voient une ouverture car les grands gestionnaires d’actifs évitent généralement ces propriétés, qu’ils considèrent comme risquées.
Withco, un propriétaire basé à New York qui signe des accords de location-achat avec de petites entreprises, a récemment levé 30 millions de dollars en financement de capital-risque auprès de bailleurs de fonds, notamment Founders Fund, Canaan Partners, Lennar Corp.
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Keyway, également de New York, achète des immeubles de bureaux médicaux à de petites entreprises, puis les loue. Plus tôt ce mois-ci, Keyway a déclaré avoir obtenu une facilité de crédit de 70 millions de dollars auprès d’un groupe de banques pour financer ses acquisitions.
Ces entreprises sont le dernier exemple d’investisseurs immobiliers s’aventurant dans des recoins plus obscurs du marché immobilier. Ils cherchent à acheter des propriétés non conventionnelles, y compris des entrepôts frigorifiques et des maisons de location à court terme, car les taux d’intérêt historiquement bas ont fait grimper les prix des appartements, des entrepôts et d’autres types de propriétés commerciales plus traditionnelles.
Les grands investisseurs évitent souvent les propriétés occupées par les petites entreprises car elles sont considérées comme plus susceptibles de fermer et de cesser de payer le loyer que les grandes chaînes, a déclaré Spenser Allaway, analyste principal de la société d’analyse immobilière Green Street. Le secteur a été durement touché au cours de la première année de la pandémie, lorsque de nombreux magasins et restaurants ont été contraints de fermer pendant des semaines, voire des mois.
Une propriété appartenant à Keyway abrite un centre de dialyse à LaGrange, en Géorgie. Certains investisseurs immobiliers s’aventurent dans des secteurs que les grands gestionnaires d’actifs jugent risqués.
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Mais au cours des 18 derniers mois, davantage de fonds d’investissement ont acheté des propriétés occupées par un seul locataire, y compris par de petites entreprises. Capitale du magasin Corp.
une société de placement immobilier axée sur le secteur, a déclaré avoir investi environ 1,5 milliard de dollars dans 336 propriétés l’année dernière.
Bien que les petits locataires présentent généralement un risque de défaut plus important, ils acceptent souvent de partager davantage d’informations financières avec leurs propriétaires, a déclaré Mme Allaway. Et les prix des bâtiments ont tendance à être plus bas, ce qui les rend plus attrayants pour certains investisseurs.
Withco essaie de maintenir les taux d’inoccupation bas en offrant aux locataires la possibilité d’acheter des propriétés à prix fixe. Pour chaque année où un locataire paie un loyer sur un bail initial de cinq ans, il obtient 2 % du prix d’achat crédité pour un acompte. Le directeur général de Withco, Kevin Song, a déclaré que les locataires qui souhaitent devenir propriétaires sont plus susceptibles de rester sur place et de bien traiter la propriété.
Withco espère également qu’offrir aux petites entreprises une chance de devenir propriétaires attirera des fonds à vocation sociale, qu’elle souhaite exploiter pour obtenir des capitaux. Les acquisitions récentes de la société comprennent un spa de massage médical en Pennsylvanie, un restaurant mexicain au Nouveau-Mexique et une pizzeria et une épicerie à Tampa, en Floride.
Keyway essaie de réduire le risque de vacance en se concentrant uniquement sur les locataires médicaux pour l’instant, a déclaré le directeur général Matias Recchia. De nombreux cabinets médicaux ont mieux résisté à la pandémie que les gymnases et les magasins de vêtements.
Et se concentrer sur une industrie permet de déterminer plus facilement quelles entreprises sont susceptibles de survivre, a déclaré M. Recchia. Fondée en 2020, Keyway a acheté pour environ 50 millions de dollars de propriétés à ce jour au nom de ses investisseurs et est en pourparlers pour acheter 200 millions de dollars supplémentaires.
M. Recchia a déclaré qu’il ne considérait pas les petits locataires comme particulièrement risqués tant que les propriétaires faisaient preuve de diligence raisonnable. “Starbucks ou Dunkin ‘Donuts ferment également des emplacements”, a-t-il déclaré. “Il y a un risque associé à tout investissement dans l’immobilier.”
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