Les propriétaires de maisons mobiles craignent les expulsions à la fin des protections contre la pandémie

Pendant plus de deux décennies, Kimberly Burnworth a vécu dans une maison mobile en Virginie-Occidentale rurale sur un terrain que son grand-père a acquis dans les années 1960. Mère célibataire, Mme Burnworth est payée par le gouvernement pour s’occuper de son fils de 11 ans, David, atteint de dystrophie musculaire.

Entre la nourriture, les médicaments et une hypothèque de 61 000 $, l’argent est une préoccupation constante. De plus en plus, Mme Burnworth craint également d’être expulsée. Elle n’a pas effectué de versement hypothécaire depuis près de deux ans après avoir perdu son emploi. Le prêteur – 21st Mortgage, une société contrôlée par Berkshire Hathaway de Warren E. Buffett – tente de saisir sa maison. Et le moratoire fédéral sur les expulsions mis en place pendant la pandémie se termine ce mois-ci.

En mai, un juge local a acheté Mme Burnworth un certain temps lorsqu’il a temporairement empêché 21st Mortgage de saisir et a retardé un procès jusqu’à cet automne. Elle a l’argent pour recommencer ses versements hypothécaires de 507 $ par mois, a-t-elle dit, mais ne peut pas se permettre les 14 900 $ que l’entreprise veut également pour les paiements manqués.

“J’ai fait des erreurs, mais elles ne fonctionneront pas avec moi”, a déclaré Mme Burnworth, 50 ans, qui avait déjà déposé un bilan avec son ex-mari.

On estime que 22 millions de personnes aux États-Unis vivent dans des maisons mobiles, qui ont évolué au fil des décennies, passant de caravanes de voyage à des structures pouvant être livrées par un camion. Contenant généralement une ou deux chambres et officiellement connus dans l’industrie sous le nom de maisons préfabriquées, ils ont longtemps été présentés comme des logements abordables aux travailleurs pauvres, aux personnes à revenu fixe et aux retraités.

Mais les banques ne prêtent pas souvent aux propriétaires de maisons mobiles, en partie parce que les montants des prêts sont trop faibles pour être rentables et parce que le gouvernement fédéral ne garantit généralement pas ces hypothèques. Au lieu de cela, le marché du financement des maisons mobiles est dominé par cinq prêteurs, dont 21st Mortgage et Vanderbilt Mortgage – deux unités de Clayton Homes, une entreprise de Berkshire Hathaway.

La pandémie a particulièrement frappé les propriétaires de mobil-homes. En août, l’Urban Institute, un groupe de réflexion sur les politiques économiques et sociales, a rapporté que 35% des propriétaires de maisons mobiles avaient travaillé dans les industries qui ont perdu le plus d’emplois pendant la pandémie.

Mais les efforts du gouvernement pour les protéger ont été inégaux. Au début, les agences fédérales de logement ont demandé aux sociétés de prêts hypothécaires de reporter les paiements pour les emprunteurs en difficulté, mais de nombreux propriétaires de maisons mobiles n’étaient pas couverts par ces directives. L’American Rescue Plan Act de 1,9 billion de dollars, promulgué en mars, prévoyait 10 milliards de dollars pour un fonds d’aide aux propriétaires, qui affecte de l’argent aux propriétaires les plus vulnérables confrontés à la forclusion. Les représentants de l’État ont fait pression sur le département du Trésor pour s’assurer qu’une partie de cet argent aille aux résidents des maisons mobiles. Le Trésor devrait publier bientôt de nouvelles directives sur la façon dont l’argent peut être dépensé.

Entre-temps, les propriétaires de mobil-homes n’ont eu d’autre choix que de se fier aux bonnes grâces des sociétés de financement dominantes.

Comme Mme Burnworth l’a découvert, cela peut être difficile. Ses chèques de chômage n’étaient pas suffisants pour couvrir ses frais après avoir perdu plusieurs emplois à court terme, dont un avec le Census Bureau. Elle a demandé une modification de prêt auprès de 21st Mortgage pour réduire ses paiements mensuels, mais elle a déclaré que l’entreprise n’était pas disposée à lui en proposer une, même après avoir commencé à recevoir des chèques réguliers du gouvernement en août pour prendre soin de son fils.

Dans un communiqué, Clayton Homes, la société mère de 21st Mortgage, a déclaré qu’elle n’avait pas modifié de prêt, estimant qu’offrir aux emprunteurs un crédit à court terme pour un paiement manqué fonctionne mieux. La société a déclaré avoir accordé à Mme Burnworth des crédits totalisant 3 649 $ pour son hypothèque lorsqu’elle a rencontré des problèmes financiers au cours des années précédentes et n’a pas demandé de remboursement.

« C’est ma responsabilité de m’occuper de la maison et d’effectuer les paiements, mais il est difficile de garder un emploi lorsque vous avez un enfant malade », a déclaré Mme Burnworth. Elle a dit qu’elle avait déjà déboursé plus de 130 000 $ en principal et intérêts sur la durée du prêt, qui porte un taux d’intérêt de 9,25 %. Clayton a contesté le montant qu’elle avait payé et a noté qu’elle n’était pas propriétaire de son prêt au cours des premières années où elle a vécu dans la maison.

Alors que Mme Burnworth est propriétaire du terrain sur lequel se trouve sa maison mobile, de nombreux propriétaires de maisons mobiles louent des espaces à des exploitants de parcs de maisons mobiles, qui sont de plus en plus gérés par de grandes sociétés immobilières. Cet arrangement signifie que les propriétaires de maisons mobiles peuvent se retrouver à effectuer des paiements à la fois à une société de financement et à une société immobilière, ce qui augmente leurs chances d’être expulsés s’ils tombent en difficulté financière.

Déjà, il y a des indications que les expulsions pourraient augmenter à la fin du moratoire et des secours postpandémiques. Un examen des demandes d’expulsion dans six États par Private Equity Stakeholder Project, un groupe de défense à but non lucratif, a trouvé cinq grands exploitants de parcs de maisons mobiles dans une liste de 150 propriétaires d’entreprise qui ont déposé le plus de mesures d’expulsion depuis le moratoire fédéral. en vigueur en septembre.

Raul Noriega, un avocat de Texas RioGrande Legal Aid spécialisé dans les affaires de maisons préfabriquées, a déclaré qu’une expulsion pour non-paiement du loyer à un exploitant de parc pourrait équivaloir à une saisie hypothécaire, car le déplacement d’une remorque pourrait coûter plusieurs milliers de dollars.

“Quand vous perdez, vous perdez souvent votre maison”, a déclaré M. Noriega.

Environ 42% des propriétaires qui empruntent pour acheter une maison mobile n’obtiennent généralement pas de prêt hypothécaire conventionnel, qui s’accompagne de protections des consommateurs qui peuvent rendre une saisie difficile. Au lieu de cela, ils achètent leurs remorques avec des «prêts mobiliers» à intérêt élevé, que les tribunaux traitent comme des contrats et peuvent conduire à des actions judiciaires de reprise rapide.

Dans les tribunaux de New York, au moins une douzaine d’actions en reprise de remorques achetées avec des prêts mobiliers ont été déposées ces derniers mois, ouvrant la voie à l’éviction rapide de ces propriétaires. Un rapport récent du Consumer Financial Protection Bureau a révélé que les prêts mobiliers, qui portent un taux d’intérêt moyen de 8,6 pour cent, étaient plus souvent contractés par des emprunteurs noirs, hispaniques et amérindiens qui ne pouvaient pas se permettre le prix de 70 000 $ d’une maison usinée standard. .

Clayton a déclaré que ses deux filiales avaient approuvé des reports de paiement pour 39 000 emprunteurs pendant la pandémie et avaient accordé près de 6 millions de dollars de crédits à ses clients au cours de la dernière année pour maintenir leurs comptes à jour. Triad Finance, un autre prêteur, a déclaré qu’il avait également proposé un paiement différé aux emprunteurs en difficulté pendant la pandémie.

ECN Capital, la société mère de Triad, a déclaré dans un communiqué que le prêteur avait approuvé 3 000 demandes d’abstention mais que seulement 500 de ses emprunteurs avaient fini par en profiter. Mais il existe peu de données à l’échelle de l’industrie sur les demandes d’abstention accordées ou les actions de reprise de possession de maisons mobiles pendant la pandémie.

Timothy Bruhn, propriétaire d’une maison mobile dans la communauté de Winterset Farms à Wilmington, dans le Del., a déclaré qu’il avait récemment repoussé une tentative de l’exploitant du parc de l’expulser. L’exploitant, une société immobilière californienne, a déclaré avoir enfreint une règle concernant les grillades trop près de sa maison, ce que M. Bruhn a nié. Mais il est inquiet car l’entreprise a décidé de faire appel de la décision.

M. Bruhn, qui a 65 ans et a été licencié de son travail dans une entreprise de démolition pendant la pandémie, a déclaré qu’il était propriétaire de sa maison mais qu’il payait 725 $ par mois pour louer son espace. Il a dit que s’il était expulsé, il aurait du mal à trouver l’argent pour déplacer la remorque.

«Je suis stressé», a déclaré M. Bruhn, qui a déclaré qu’il croyait que l’exploitant le distinguait parce qu’il est président de l’association des propriétaires du parc à roulottes. « Je marche sur des œufs parce que je ne sais pas de quoi ils vont se plaindre ensuite. »

Un avocat du parc de maisons mobiles a déclaré que la société n’avait pas commenté le litige en cours.

C’est aussi une période stressante pour les personnes qui louent simplement leurs roulottes dans un parc de maisons mobiles.

Harwetha Browning, 58 ans, qui loue une maison mobile de deux chambres avec son cousin au Suburban Woods Mobile Home Park à Union City, en Géorgie, a déclaré qu’elle avait reçu un avis d’expulsion en avril. Elle a dit qu’elle et son cousin avaient pris du retard sur le loyer mensuel de 924 $ parce que tous deux avaient récemment eu des revenus instables et des problèmes de santé. Mme Browning, qui a eu Covid-19 l’été dernier, était sur le point de reprendre son travail de femme de ménage lorsqu’elle a été blessée dans un accident de voiture, a-t-elle déclaré.

Mme Browning a déclaré que son avocat de l’aide juridique essayait d’obtenir son aide au loyer pour l’aider à compenser le loyer en souffrance. Mais elle a également déclaré que le propriétaire du parc avait rendu les choses difficiles pour elle en ne prenant pas en charge les paiements de loyer partiels ou en n’effectuant pas les réparations nécessaires sur la remorque.

“Je veux juste qu’ils me traitent équitablement”, a déclaré Mme Browning. Un avocat du parc a déclaré que son client tentait de régler l’affaire.