« Les risques sont assez importants » : combien de temps les prix de l’immobilier au Royaume-Uni peuvent-ils défier la gravité ? | Prix ​​des maisons

jeCela fait deux ans que la dernière fois que l’on s’est inquiété de la santé du marché de l’habitation. Ensuite, les agents immobiliers ont provisoirement mis en place des visionnements à distance sociale après que le marché a été autorisé à rouvrir à mi-chemin du premier verrouillage de Covd. À l’époque, la société immobilière Savills a revu ses prévisions et a décidé qu’elle s’attendait toujours à ce que les prix de l’immobilier « baissent d’environ 5 % à 10 % à court terme ».

Cela ne s’est pas produit. La demande refoulée qui avait augmenté pendant le verrouillage a été rapidement alimentée par les congés du droit de timbre à travers le Royaume-Uni. Loin de baisser, les prix de l’immobilier ont commencé à augmenter – et n’ont pas cessé depuis.

Vendredi, le plus grand prêteur du Royaume-Uni, Halifax, a déclaré que les prix avaient augmenté de 1,1 % en avril, portant la moyenne à un nouveau sommet de 286 079 £. “Les transactions de logement et les approbations de prêts hypothécaires restent au-dessus des niveaux d’avant la pandémie et la croissance continue des demandes de nouveaux acheteurs suggère que l’activité restera accrue à court terme”, a déclaré le directeur général de la banque, Russell Galley.

“Pour l’instant, du moins, malgré l’incertitude économique actuelle, les fortes augmentations que nous avons observées dans les prix de l’immobilier montrent peu de signes de ralentissement.”

Les chiffres d’Halifax sont la dernière preuve que malgré une pandémie, des réunions consécutives de la Banque d’Angleterre entraînant des hausses de taux d’intérêt et une crise du coût de la vie en développement, les prix de l’immobilier – et l’activité – sont restés élevés. Mais combien de temps cela peut-il durer ?

Deux ans après avoir prédit une chute, Savills a déclaré cette semaine qu’il restait “difficile de voir le déclencheur d’une correction significative des prix de l’immobilier”. D’autres commentateurs semblent être d’accord, mais avec des mises en garde.

“Je ne m’attends pas à ce qu’il y ait un crash, mais je suis plus négatif sur les perspectives du marché qu’à tout moment depuis le début de la pandémie”, a déclaré Neal Hudson, analyste du marché du logement au cabinet de conseil BuiltPlace. “Les risques sont assez grands pour le moment.”

Les prix des maisons ont été soutenus par de faibles coûts d’emprunt, de sorte que la hausse des taux hypothécaires, combinée à d’autres augmentations des frais de subsistance, pourrait faire pencher la balance. La hausse des taux d’intérêt de cette semaine s’est accompagnée d’avertissements indiquant que l’inflation pourrait atteindre 10 % avant la fin de l’année et que le Royaume-Uni risquait de sombrer dans une récession. La hausse des taux d’intérêt étant l’outil clé de la Banque pour réduire l’inflation, de nouvelles hausses du coût d’emprunt semblent inévitables.

“Nous pourrions soudainement passer d’un point où les prix de l’immobilier semblent parfaitement raisonnables à un point où tout d’un coup ils ne le sont plus”, a déclaré Hudson. « Il n’est pas nécessaire d’augmenter les taux d’intérêt de 15 % que nous avons connus dans les années 80 pour que les gens ressentent la même douleur. Nous verrons l’équivalent de la douleur si nous voyons les taux diminuer de moitié. »

Robert Gardner, économiste en chef de Nationwide building society, a déclaré qu’il avait été surpris par la vigueur du marché reflétée dans les récents rapports mensuels de son organisation, étant donné que certains de ces facteurs étaient déjà en jeu.

“La pression a déjà commencé”, a-t-il déclaré. «Nous avons vu cela filtrer dans les sondages sur le sentiment plus tôt dans l’année. Nous savons que le marché est à la traîne, mais il n’a pas vraiment montré de signes significatifs de ralentissement, ce qui a été une surprise.

L’indice de Nationwide a enregistré une croissance plus faible en avril qu’Halifax, à 0,3 %, mais a montré que le prix moyen était en hausse de 12,1 % d’une année sur l’autre. Gardner s’attend à ce que le marché ralentisse plutôt qu’à s’effondrer. Mais un facteur clé sera l’emploi.

“Ce qui est vraiment important, c’est le marché du travail – c’est probablement la chose la plus importante dans l’ensemble”, a-t-il déclaré. “Récemment, le taux de chômage est retombé là où il était avant la pandémie et le nombre de postes vacants est élevé, ce qui suggère que la force [in the labour market] va durer à court terme.

D’autres facteurs sous-tendant la croissance des derniers mois pourraient soutenir le marché pour le reste de l’année, au moins. La fin du premier verrouillage et la suspension des droits de timbre du gouvernement ont semblé provoquer un afflux de demandes de la part des emprunteurs, en particulier ceux qui cherchent à changer leur mode de vie. Mais alors que certains pensaient que la demande était avancée, les premiers signes sont qu’il y a toujours de l’appétit de la part des déménageurs potentiels.

Gardner souligne les chiffres récents des approbations de prêts hypothécaires, qui, bien que tombant à 70 700 en mars, sont restés supérieurs à la moyenne immédiate pré-pandémique de 66 700 par mois. Une enquête menée auprès de 3 000 personnes par Nationwide a également révélé que 38 % envisageaient ou étaient en train de déménager. “Il y a toujours une forte motivation à bouger”, a déclaré Gardner.

En fait, certains travailleurs ne se sentent peut-être que maintenant suffisamment à l’aise avec leurs nouveaux modes de travail pour s’engager dans un déménagement. Gráinne Gilmore, responsable de la recherche sur le site Web immobilier Zoopla, a déclaré: “Certains acheteurs auront déjà sauté le pas, mais certains acheteurs auront attendu de voir quelle sera la conclusion finale pour leur travail.”

La demande de logements dépasse actuellement l’offre, les agents immobiliers de certaines régions du pays faisant état de guerres d’enchères entre acheteurs. Anthony Codling, directeur général du cabinet de conseil en immobilier Twindig, a déclaré que si les prix commençaient à baisser, il y aurait “un recul de l’offre et un recul de la demande” plutôt qu’un crash. Les propriétaires resteront assis s’ils pensent que leur propriété rapportera moins qu’ils ne le souhaitent, ce qui soutiendra les prix.

Les commentateurs disent qu’il n’y a aucune raison de soupçonner qu’il y aura bientôt une vague de propriétaires contraints de vendre. Alors que le début des années 1990 a vu des saisies et des ventes en difficulté, la crise bancaire n’a pas entraîné de vente massive de maisons. Au lieu de cela, la baisse des taux d’intérêt a permis aux gens de continuer à payer leurs hypothèques, et les banques ont été encouragées à faire preuve d’abstention. Codling a déclaré que les congés de remboursement hypothécaire introduits pendant la pandémie suggéraient que les prêteurs réagiraient de la même manière en cas de ralentissement futur.

Pour les trois quarts des emprunteurs qui ont des prêts hypothécaires à taux fixe, les hausses de taux d’intérêt jusqu’à présent n’ont pas eu d’incidence sur leurs coûts mensuels. Ce sont les locataires qui sont les plus stressés, et c’est là que réside le danger d’une braderie pour Hudson. Les locataires à faible revenu sont en difficulté et les propriétaires peuvent être touchés par des loyers manqués. “Dans le secteur locatif où la demande est faible, nous pourrions voir des propriétaires vendre”, a-t-il déclaré.

En dehors du secteur de l’achat pour louer, si le Royaume-Uni entre en récession, il le fait à un moment où les titulaires de prêts hypothécaires sont protégés comme jamais auparavant. La révision du marché hypothécaire qui a suivi le krach bancaire a introduit des règles strictes sur les prêts et a mis fin aux prêts hypothécaires à plus de 100 % pour les emprunteurs qui n’avaient pas à prouver leurs revenus. Au lieu de cela, les emprunteurs ont été soumis à des contrôles de capacité financière stricts et leurs finances ont été soumises à des «tests de résistance» pour s’assurer qu’ils peuvent payer un taux bien supérieur à ceux largement proposés par les banques et les sociétés de construction.

Malgré des années de hausse des prix, les ménages n’ont pas été autorisés à assumer les dettes hypothécaires excessives qui ont caractérisé le début des années 2000. “Ils ne se sont pas étirés, ils ne sont pas sur des ratios prêt-revenu élevés”, a déclaré Hudson. “Ce sont quelques-uns des emprunteurs les plus sûrs qui aient jamais existé.”