Les taux hypothécaires atteignent 7% alors que la Réserve fédérale ralentit l’économie

La banque centrale ne fixe pas directement les coûts hypothécaires, mais les changements dans son taux directeur – connu sous le nom de taux des fonds fédéraux – se répercute sur l’économie et influence toutes sortes de prêts. Depuis mars, la Fed a relevé ses taux à cinq reprises, ramenant son taux de référence de près de zéro à entre 3% et 3,25%. La banque centrale devrait relever ses taux de 0,75 point de pourcentage la semaine prochaine.

Calculez le coût des hypothèques supplémentaires à mesure que les taux d’intérêt augmentent

Ces mesures ont déjà entraîné des conséquences majeures pour le marché du logement, et la flambée des taux hypothécaires a incité certains des préoccupations plus larges que la Fed freine l’économie avec beaucoup trop de force.

“Les gens peuvent dire, ‘Eh bien, vous savez, un pour cent [added] sur le taux hypothécaire est encore faible. Mais nous avons eu plusieurs pour cent sur le taux hypothécaire en peu de temps », a déclaré Diane Swonk, économiste en chef chez KPMG. “Le rythme rapide auquel ils augmentent les taux est, en soi, déstabilisant.”

Le taux hypothécaire moyen a augmenté à une vitesse vertigineuse. Il y a un an, il était de 3,09 % ; même en mars dernier, le taux moyen d’un prêt hypothécaire fixe de 30 ans était inférieur à 4 %. L’augmentation de 3,22 % en janvier à 7,08 pour cent maintenant, un bond de 3,86 points de pourcentage, est la plus forte augmentation des taux en un an. Le précédent record était de 3,59 points de pourcentage en 1981.

Les prix ont de nouveau augmenté en septembre, assurant de nouvelles hausses des taux d’intérêt

Pendant une grande partie de la pandémie, les taux bas ont fait affluer les aspirants acheteurs de maisons sur le marché, se sont disputés les quelques maisons disponibles et ont fait grimper les prix. Mais maintenant, craignant de débourser des centaines de dollars de plus par mois sur un prêt hypothécaire, les acheteurs se retirent, augmentant l’offre de logements disponibles et aidant les prix à baisser dans l’ensemble. Cette année, lorsque les taux étaient inférieurs à 4 %, une famille gagnant le revenu médian des ménages de 71 000 $ pouvait se permettre une maison de 448 700 $ avec une mise de fonds de 20 %. Cette semaine, avec des taux d’environ 7 %, ils ne pouvaient s’offrir qu’une maison de 339 200 $, selon Realtor.com.

Les prix des maisons chutent à un rythme record. L’indice des prix des maisons Case-Shiller publié plus tôt cette semaine a montré que les prix étaient 13% plus élevés en août qu’ils ne l’étaient il y a un an, contre 15,6% plus élevés le mois précédent. La différence de 2,6 points de pourcentage entre ces deux mois est la plus forte baisse de l’histoire de l’indice, qui a fait ses débuts en 1987.

Zillow a annoncé mercredi qu’il avait licencié 300 travailleurs dans plusieurs départements, y compris les prêts immobiliers et les services de clôture, bien que l’entreprise ait déclaré qu’elle n’était pas soumise à un gel des embauches.

La demande de prêts hypothécaires a également chuté aussi rapidement que les taux ont grimpé en flèche. Le volume total des demandes est à son plus bas niveau depuis 1997, selon la Mortgage Bankers Association. Les refinancements sont en baisse de 86% par rapport à il y a un an, et les prêteurs hypothécaires à l’échelle nationale, y compris dans les grandes banques, ont laissé partir les employés alors que le marché ralentissait. Et la hausse des taux a stimulé l’intérêt pour les prêts hypothécaires à taux variable. La part des applications ARM était de 12,7 %.

Les constructeurs de maisons sont également pris au dépourvu. Dans l’ensemble, les mises en chantier ont chuté de 8,1% pour atteindre un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 1,44 million d’unités en septembre, selon un rapport publié plus tôt ce mois-ci par le Département américain du logement et du développement urbain et le US Census Bureau. Jusqu’à présent cette année, les mises en chantier d’unifamiliales sont en baisse de 5,6 % par rapport à ce point l’an dernier.

La confiance des constructeurs a également chuté pour le 10e mois consécutif en octobre, tombant à son plus bas niveau depuis 2012, hors période de deux mois au printemps 2020 que la pandémie a commencé. C’est la moitié du niveau d’il y a six mois.

“Ce sera la première année depuis 2011 à voir une baisse des mises en chantier de maisons unifamiliales”, a déclaré Robert Dietz, économiste en chef de la National Association of Home Builders, dans un communiqué. “Et compte tenu des attentes de taux d’intérêt élevés en raison des actions de la Réserve fédérale, 2023 devrait voir de nouvelles baisses de construction unifamiliale alors que la contraction du logement se poursuit.”

Pourtant, les outils de la Fed sont limités et les responsables désignent régulièrement le marché du logement comme l’un des signes les plus clairs que leurs hausses de taux ont l’effet escompté.

“Nous commençons à voir un certain ajustement à la demande excédentaire dans les secteurs sensibles aux taux d’intérêt comme le logement”, a déclaré le gouverneur de la Fed Christopher Waller dans un discours ce mois-ci. “Mais il faut faire plus pour faire baisser l’inflation de manière significative et persistante.”

Lorsque ou comment les hausses de taux de la Fed dépasseront l’inflation ailleurs dans l’économie n’est pas encore clair. Les hausses de taux sont conçues pour étouffer la demande, mais elles ne font rien pour résoudre les problèmes d’offre, comme les pénuries de pétrole et de gaz, les appartements abordables ou les puces pour les nouvelles voitures. Dans l’ensemble, les prix à la consommation restent obstinément élevés, augmentant de 8,2% en septembre par rapport à l’année précédente.

Les loyers ont également augmenté de 7,2 % au cours de la dernière année, et les loyers augmenté de 0,8 % d’août à septembre. Goldman Sachs a prévu que l’inflation globale du logement culminera à 7,5% au printemps prochain avant de décélérer lentement à un peu moins de 6% à la fin de 2023. Cela a des implications majeures pour la politique de la Fed, car les coûts du logement représentent une part énorme du panier de biens. utilisé pour mesurer l’inflation dans l’économie.

Alors que la Fed lutte contre l’inflation, les inquiétudes augmentent quant à sa surcorrection

Mais le ralentissement du marché du logement pourrait aussi enfin refroidir les prix des loyers. La croissance nationale des loyers a chuté à son rythme annuel le plus bas (7,8%) depuis juin 2021, selon Realtor.com. Le prix de location médian aux États-Unis a enregistré sa deuxième baisse d’un mois à l’autre en huit mois en septembre.

La hausse des taux hypothécaires ralentit le marché même dans les endroits où il était brûlant pendant la pandémie. En 2020 et 2021, les prix de vente ont explosé dans la vallée de l’Hudson, alors que les greffes de New York et d’ailleurs réclamaient les quelques maisons disponibles. Mais alors que les taux hypothécaires montent en flèche, le nombre de logements disponibles a plus que doublé au cours des trois derniers mois, passant d’environ 150 unités à environ 380, a déclaré Ryan Basten, courtier associé chez Berkshire Hathaway HomeServices Nutshell Realty.

C’est un signe encourageant que le marché revient à une version de la normale. Mais Basten a déclaré qu’il y avait beaucoup d’incertitude quant à l’avenir. Il a passé en revue les récentes hausses des taux hypothécaires : 5 % “ce n’était pas trop mal”, a-t-il déclaré, et 6 % pour cent était “réalisable”. Mais alors que la Fed s’apprête à relever ses taux deux fois de plus avant la fin de l’année, Basten a déclaré que lui et d’autres acteurs du secteur se demandaient s’il allait y avoir un véritable ralentissement du marché.

« Nous ne pouvons faire face qu’à ce à quoi nous sommes confrontés maintenant. Je ne vois pas que les taux hypothécaires vont monter à 10 [percent]. S’ils le faisaient, cela ressemblerait à une récession », a déclaré Basten. “Huit [percent] se sent mal. Dix pour cent seraient comme, ‘Wow, où allons-nous à partir d’ici?’ ”