Les taux hypothécaires continuent d’augmenter et se rapprochent de 6 %

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Les taux hypothécaires ont poursuivi leur élan à la hausse cette semaine et ne montrent aucun signe de ralentissement alors qu’ils se rapprochaient de la barre des 6%, selon les données publiées jeudi par Freddie Mac.

Les taux des prêts hypothécaires à taux fixe ont bondi depuis le début de l’année, augmentant de plus de deux points de pourcentage. Les coûts d’emprunt plus élevés font partie d’une campagne menée par la Réserve fédérale pour augmenter les taux d’intérêt afin de calmer l’inflation, et les retombées sur le marché du logement ont été immédiates.

Rien qu’au cours du mois dernier, il y a eu moins de ventes de maisons, une baisse des premiers acheteurs et des licenciements soudains dans l’industrie, signes que l’air pourrait s’échapper du marché du logement en surchauffe alors que des taux plus élevés font baisser la demande de logements.

« L’immobilier est très sensible aux augmentations des taux hypothécaires, de sorte que les taux plus élevés feront reculer les ventes et ralentiront davantage le marché du logement », a déclaré Lawrence Yun, économiste en chef à la National Association of Realtors. « Le logement est un contributeur majeur à l’économie américaine, et nous avons déjà vu des constructeurs réduire leur production et ralentir leurs ventes. Espérons que des taux plus élevés ne feront pas basculer les États-Unis dans une récession.

Le refroidissement de l’immobilier a eu un effet dissuasif sur l’industrie du crédit immobilier. JPMorgan Chase licencie des centaines d’employés cette semaine et en réaffecte des centaines d’autres. Le poids lourd de l’industrie Wells Fargo a licencié plus de 100 employés dans son activité de prêt à domicile après une baisse de ses revenus au premier trimestre. D’autres prêteurs tels que Pennymac, LoanDepot et Guaranteed Rate ont également réduit leurs effectifs.

La hausse des taux bouscule également les sociétés immobilières. Le courtage immobilier Compass a récemment annoncé la mise à pied de 10 % de ses employés ainsi qu’une pause dans l’embauche et l’expansion. Le courtage immobilier Redfin a également licencié 8% de son personnel.

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« Le secteur de l’immobilier est l’un des plus concurrentiels, donc tout ralentissement entraîne rapidement un bouleversement dans les entreprises », a déclaré Yun.

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L’hypothèque à taux fixe de 30 ans a atteint 5,81%, contre 5,78% il y a une semaine, selon Freddie Mac. Il était de 3,02 % il y a un an. L’hypothèque à taux fixe de 15 ans était en moyenne de 4,92 %, contre 4,81 % la semaine dernière. Il y a un an, il était de 2,34 %. Le taux ajustable sur cinq ans était en moyenne de 4,41%, en hausse par rapport à la semaine dernière où il était en moyenne de 4,33%. Il y a un an, il était de 2,53 %.

Plus tôt ce mois-ci, la Réserve fédérale a relevé les taux d’intérêt de trois quarts de point de pourcentage dans le but de maîtriser l’inflation – sa plus forte augmentation depuis 1994. Il s’agissait de la troisième des sept hausses attendues cette année. Bien que la banque centrale ne fixe pas les taux hypothécaires, sa propre activité de fixation des taux les affecte indirectement.

Malgré des taux hypothécaires plus élevés, les demandes de prêts hypothécaires ont augmenté pour la deuxième semaine consécutive au cours de la semaine qui s’est terminée le 12 juin, selon la Mortgage Bankers Association (MBA).

« Cependant, l’activité d’achat était toujours inférieure de 10% à celle d’il y a un an, car les pénuries de stocks et la hausse des taux hypothécaires freinent la demande », a déclaré Joel Kan, vice-président associé des prévisions économiques et industrielles pour le MBA, dans un communiqué.

Kan a déclaré que le montant moyen des prêts est légèrement supérieur à 420 000 dollars, bien en deçà de son pic de 460 000 dollars plus tôt cette année, et est potentiellement un signe que la croissance des prix des maisons ralentit.

Harrison Beacher a déclaré que ses clients potentiels acquéreurs d’une maison avec un budget inférieur à 450 000 $ avaient une « réaction viscérale » aux coûts supplémentaires d’un prêt immobilier avec un taux hypothécaire de 6%.

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« La différence de paiement de quelques centaines de dollars avec un taux plus élevé a un impact beaucoup plus important sur les acheteurs à un prix d’entrée de gamme », a déclaré Beacher, associé directeur du Coalition Properties Group avec Keller Williams Capital Properties à DC. « Ces acheteurs ont tiré hors du marché et a décidé de continuer à louer.

Depuis que les taux hypothécaires ont commencé à augmenter au début de 2022, puis ont augmenté la semaine dernière de plus d’un demi-point de pourcentage pour atteindre leur plus haut niveau depuis 2008, les acheteurs de maisons ont de plus en plus ressenti le pincement de leurs paiements de logement attendus. Et pourtant, le fond n’est pas complètement tombé sur le marché du logement. Au lieu de cela, il y a un ralentissement des ventes et de la demande.

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« La combinaison de la hausse des taux d’intérêt, de l’inflation et des prix des maisons signifie que les acheteurs de maisons ont perdu près de 50% du pouvoir d’achat qu’ils avaient il y a six mois », a déclaré David Howell, vice-président exécutif et directeur de l’information de McEnearney Associates à McLean, Va. « Avec n’importe quel autre produit qui a connu ce genre de changement dramatique, la demande chuterait, mais cela ne s’est pas produit. »

Au cours des six dernières semaines, les contrats signés dans la région de DC ont baissé d’environ 15 à 20 % par rapport à la même période l’an dernier, « mais ce n’est pas une baisse si prononcée », a-t-il déclaré.

Howell a déclaré que 2021 et 2020 sont deux des marchés immobiliers les plus anormaux jamais connus. Le marché du logement d’aujourd’hui est comparable à celui de 2019, sauf avec un inventaire encore plus bas de maisons à vendre et des taux hypothécaires plus élevés, a-t-il déclaré.

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Pourtant, on ne s’attend pas à ce que les taux hypothécaires baissent dans un proche avenir, et rien ne prouve non plus que les prix baissent non plus, a déclaré Beacher. Au lieu d’une réduction générale des prix, le rythme d’appréciation devrait ralentir, bien que certains vendeurs individuels baissent leurs prix aujourd’hui si leur maison ne s’est pas vendue.

Les acheteurs de maison qui cherchaient au sommet de leur budget lorsque les taux étaient de 3,5 à 4 % pourraient être confrontés à un paiement de logement supérieur à leur niveau de confort, a déclaré Carolyn Sappenfield, agent immobilier chez Re/Max Realty Services à Bethesda, dans le Maryland.

« Si vous n’avez pas à déménager et que le paiement est trop élevé, vous voudrez peut-être prendre du recul et attendre de voir ce qui se passe avec le marché », a déclaré Sappenfield.

Les acheteurs d’une première maison et ceux qui recherchent un logement d’entrée de gamme doivent être flexibles quant à l’emplacement et au type de logement qu’ils achètent, a déclaré Beacher.

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« Votre première maison n’est pas votre maison pour toujours », a déclaré Beacher. « Il n’est pas impossible d’acheter, mais vous ne pourrez peut-être pas acheter exactement ce que vous voulez. La dynamique est que louer n’est pas moins cher qu’acheter maintenant et que votre loyer va probablement augmenter aussi.

Le marché des copropriétés à DC, en particulier pour les bâtiments plus anciens sans espace extérieur, est plus mou que le reste du marché du logement, a déclaré Howell. Cela peut offrir une opportunité à certains primo-accédants.

Pour les vendeurs, Beacher recommande de fixer le prix de leur maison de manière appropriée et d’envisager d’offrir des crédits de clôture pour aider les acheteurs à réduire leur taux d’intérêt afin de rendre leur paiement plus abordable.

« J’entraîne tous mes clients à rester dans le jeu s’ils ont les moyens d’acheter », a déclaré Beacher.

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