Pourquoi la loi québécoise visant à sévir contre les Airbnb illégaux ne fonctionne pas

Une carte récente des annonces Airbnb à Montréal du groupe de surveillance indépendant Inside Airbnb montre que plus de 95% des quelque 12 500 annonces Airbnb à Montréal en décembre n’étaient pas autorisées.

C’est le deuxième derrière Washington, DC en Amérique du Nord pour les annonces sans licence dans les villes suivies par Inside Airbnb – mais la loi de Washington exigeant une licence n’a commencé à être appliquée que le mois dernier.

“C’est vraiment dommage parce que je pense que le Québec a le meilleur système de tout le pays sur papier”, a déclaré David Wachsmuth, titulaire de la Chaire de recherche du Canada en gouvernance urbaine à McGill, à CBC lors d’une entrevue la semaine dernière.

“L’histoire simple est que la province a mis en place un très bon ensemble de règles, mais n’a fait aucun effort pour s’assurer que quiconque respecte ces règles”, a déclaré Wachsmuth.

Wachsmuth et d’autres experts disent qu’il existe un moyen facile d’améliorer le système. Mais jusqu’à présent, ni la ville ni la province ne semblent intéressées à donner suite.

Pas faute d’avoir essayé

Dans la majeure partie de l’Amérique du Nord, il appartient aux gouvernements municipaux de réglementer les locations à court terme.

En 2015, sous le gouvernement libéral précédent, le Québec est devenu la première province à mettre en place des règles provinciales.

Les hôtes Airbnb devaient s’inscrire auprès de Revenu Québec ou ils pourraient faire face à des amendes.

Mais les règles étaient à peine appliquées. Au cours de la première année de mise en œuvre, le nombre total d’amendes infligées était de zéro.

Juste avant la pandémie, le gouvernement de la CAQ a durci les règles, obligeant toute personne inscrivant une location à court terme à payer un numéro d’enregistrement et à l’afficher sur son annonce.

La ville de Montréal a également introduit des règles plus strictes, permettant à certains arrondissements de restreindre l’endroit où certains Airbnb (ceux qui ne sont pas la résidence principale de quelqu’un) pourraient opérer.

Selon Revenu Québec, les choses s’améliorent.

Le nombre d’amendes imposées dans la province a considérablement augmenté depuis 2019, passant de 43 cette année-là à 125 en 2020 à 911 l’an dernier.

Mais cela ne semble pas avoir un effet dissuasif. Le nombre d’inscriptions illégales à Montréal et à travers la province ne cesse de croître.

Wachsmuth a déclaré qu’il n’est pas facile de retrouver des hôtes Airbnb individuels, d’établir qui ils sont et de leur infliger une amende.

“Le gouvernement joue un peu le rôle d’un détective privé et traque les gens qui font ce qu’ils ne sont pas censés faire”, a-t-il déclaré.

“En réalité, il y a des dizaines de milliers de locations à court terme à Montréal seulement et probablement 100 000 dans toute la province”, a déclaré Wachsmuth.

“Il est tout simplement impossible que Revenu Québec puisse suivre ce genre de chiffres”, a-t-il déclaré.

Contribuer à la crise du logement

Les défenseurs du logement abordable affirment que toutes ces locations illégales à court terme laissent très peu d’espace pour les personnes à la recherche d’un logement à l’approche de la date limite de déménagement traditionnelle du 1er juillet.

“Ce qu’ils font, c’est épuiser l’offre de logements”, a déclaré Cédric Dussault, porte-parole de la Coalition des comités d’habitation et des associations de locataires du Québec, à CBC.

“Au cours des dernières années, nous avons perdu des milliers d’appartements à Montréal au profit de locations à court terme”, a déclaré Dussault.

Wachsmuth évalue ce nombre à environ 6 000. Cela peut ne pas sembler beaucoup, mais il dit que cela fait une grande différence.

“Le fait de retirer du marché ce gros lot d’appartements locatifs à court terme rend considérablement plus difficile la recherche d’un appartement locatif à Montréal”, a-t-il déclaré.

Il a dit que la plupart des locations à court terme sont au centre-ville, mais que toute la ville ressent la douleur.

“Les conséquences se répercutent en quelque sorte, car il y a moins de logements locatifs disponibles”, a déclaré Wachmsuth. “Cela augmente les prix pour tous ceux qui cherchent.”

“C’est une contribution significative aux problèmes d’abordabilité du logement ici dans la ville”, a-t-il déclaré.

Alors, quelle est la solution ?

Dussault dit que du point de vue des droits des locataires, la façon la plus simple de résoudre le problème serait d’interdire purement et simplement à Airbnb d’opérer à Montréal.

“Airbnb est un lobby vraiment puissant”, a déclaré Dussault.

“Cela fait beaucoup pour contourner les règles et les règles et les règlements. Donc, ce que nous proposons, c’est de l’interdire complètement”, a-t-il déclaré.

Wachsmuth a déclaré qu’il existe une solution beaucoup plus simple qui permettrait à Airbnb et à d’autres sites de location à court terme de continuer à fonctionner, une solution qui a fait ses preuves dans d’autres juridictions.

Au lieu de s’en prendre à des hôtes Airbnb individuels, Wachmsuth a déclaré que la province devait cibler Airbnb directement.

“Les plates-formes doivent être tenues responsables de l’application de ces règles elles-mêmes”, a déclaré Wachsmuth.

Il n’est pas le seul à vanter cette idée.

Murray Cox est l’homme derrière la carte qui illustre si bien le problème de Montréal.

Cox a lancé le projet Inside Airbnb en 2014, alors qu’il enseignait à des enfants dans un camp d’été à Brooklyn la gentrification et comment utiliser la cartographie en ligne et les données open source pour la suivre.

Cox et un groupe d’autres partenaires ont commencé à utiliser les données accessibles au public d’Airbnb pour suivre les annonces sans licence dans diverses villes du monde.

“Les villes qui ont une exigence d’enregistrement obligatoire, généralement au début, vous aurez des taux de conformité aussi bas que 5, 10 ou 20%”, a déclaré Cox. “C’est un problème très courant.”

Mais Cox a déclaré que de nombreuses villes rendent désormais Airbnb responsable des annonces sans licence, au lieu de cibler des hôtes individuels comme le fait le Québec.

San Francisco, par exemple, a adopté une loi en 2015 interdisant à Airbnb de faire de la publicité ou d’accepter des transactions à partir d’annonces qui n’étaient pas correctement enregistrées.

En vertu de la loi, Airbnb est condamné à une amende de 1 000 $ par jour pour chaque annonce qui n’est pas correctement enregistrée.

“Ils sont passés de seulement 20% de conformité à près de 100% de conformité”, a déclaré Cox.

Il a déclaré que l’exigence a également réduit de moitié le nombre total d’inscriptions à San Francisco, d’environ 8 000 à environ 4 000 en quelques mois, ce qui a contribué à atténuer la pénurie de logements là-bas.

Certaines villes canadiennes adoptent également ce modèle.

Bien que les résultats ne soient pas parfaits, ils sont certainement meilleurs qu’à Montréal.

Selon Inside Airbnb, le nombre d’annonces sans licence à Toronto est de 67 %. À Vancouver, où les règles canadiennes sont parmi les plus strictes, c’est un peu plus de 29 %.

À Montréal, rappelez-vous, c’est 96,5 p.

Wachsmuth a déclaré qu’Airbnb conteste souvent ces lois proposées devant les tribunaux, mais il existe maintenant plusieurs précédents en Amérique du Nord qui ont confirmé ces lois.

Il a dit qu’à Vancouver, la ville a pu négocier un accord avec Airbnb sans que l’affaire ne soit portée devant les tribunaux.

Et il ne voit pas pourquoi le Québec ne pourrait pas faire la même chose.

Les hôtes d’Airbnb se disent injustement ciblés

Certains hôtes Airbnb au Québec qui ont été condamnés à une amende par la province sont d’accord.

Des dizaines d’entre eux ont posté sur un babillard communautaire sur le site d’Airbnb, se plaignant que Revenu Québec les poursuit de manière brutale, tandis qu’Airbnb lui-même ne subit aucune répercussion.

CBC a parlé à l’une des personnes condamnées à une amende. Elle ne voulait pas que son nom soit utilisé car elle conteste toujours l’amende devant le tribunal.

Elle et son partenaire louaient une maison patrimoniale familiale dans un petit village de la région de la Beauce et utilisaient ensuite le produit pour rénover.

Elle a dit qu’il est vrai qu’elle et son mari ont exploité l’Airbnb pendant quelques mois en 2021 sans permis, mais elle a dit que c’était parce que la municipalité locale leur avait dit qu’ils n’en avaient pas besoin.

Une fois les règles clarifiées, ils ont obtenu une licence, mais il était trop tard. Chacun d’eux a été condamné à une amende de plus de 3 000 $.

“Le problème est qu’Airbnb ne fait face à aucune conséquence”, a déclaré la femme à CBC.

«L’idée de Revenu Québec est de frapper les personnes vulnérables. Ils savent que nous n’avons pas le pouvoir de les combattre devant les tribunaux», a-t-elle déclaré.

“Je pense qu’Airbnb devrait être responsable de l’application de la loi”, a-t-elle déclaré.

Cox a déclaré que la plupart des villes du monde évoluaient désormais dans cette direction, notamment New York, Paris, Barcelone et Amsterdam.

“La responsabilité de la plate-forme est presque essentielle de nos jours”, a-t-il déclaré.

“Ce serait l’étape la plus facile pour changer radicalement la situation”, a déclaré David Wachsmuth.

Mais il semble que le Québec ne soit pas intéressé.

“Il n’est pas prévu d’adopter de telles dispositions”

La ministre provinciale du Tourisme, Caroline Proulx, n’était pas disponible pour une entrevue, mais un porte-parole du ministère, Jean-Manuel Téotonio, a répondu aux questions de CBC par courriel.

“Le ministère n’est pas au courant de la méthodologie utilisée par Inside Airbnb et il est donc difficile d’évaluer l’exactitude des données qui s’y trouvent”, a déclaré Téotonio.

Il a noté que le nombre d’amendes imposées par Revenu Québec avait augmenté et que la province continuerait de se concentrer sur l’utilisation d’inspecteurs pour dénicher les hôtes Airbnb individuels qui ne respectent pas les règles.

Quant à l’idée de rendre Airbnb et d’autres plateformes plus responsables ?

“Il n’est actuellement pas prévu d’adopter de telles dispositions”, a déclaré Téotonio.

Le membre du comité exécutif de la Ville de Montréal responsable de l’habitation, Benoit Dorais, n’était pas non plus disponible pour une entrevue.

La Ville a répondu dans un communiqué.

« On sait depuis longtemps que les plateformes de location à court terme nuisent au parc locatif, c’est pourquoi nos arrondissements locaux ont mis en place des règlements très contraignants pour encadrer ces activités et protéger les locataires et les logements », indique le communiqué.

Wachsmuth a déclaré que la ville ne peut pas faire grand-chose par elle-même.

“Fondamentalement, la ville a besoin que la province fasse sa part en premier”, a déclaré Wachsmuth.

Il a déclaré que la ville ne peut appliquer ses règlements que si elle sait quels Airbnb sont autorisés et lesquels ne le sont pas, et c’est la responsabilité de la province.

La ville a indiqué qu’elle demanderait à la province d’augmenter le nombre d’inspecteurs à Montréal.

Mais la déclaration de la ville ne faisait aucune mention de l’idée de s’attaquer aux plateformes de location à court terme au lieu des hôtes individuels.

Airbnb a également répondu à CBC dans un communiqué.

“Nous continuons à travailler en étroite collaboration avec les gouvernements provincial et municipal pour soutenir le tourisme et le développement économique locaux, ainsi que la capacité des hôtes à gagner un revenu supplémentaire alors que le coût de la vie continue d’augmenter”, indique le communiqué.