Prix ​​​​des maisons en fuite: les «gagnants et les perdants» de la pandémie

À Akron, dans l’Ohio, les prix des logements ont augmenté de 10,1 % au cours de la dernière année. À Albany, New York, l’augmentation a été de 11,7 pour cent. Albuquerque, Nouveau-Mexique, a connu une augmentation similaire de 11,6 pour cent.

Et ce ne sont que les villes américaines commençant par un A.

« Vous pourriez lancer une fléchette sur une carte et peu importe où elle atterrira, car le marché du logement y est probablement chaud », explique Ali Wolf, économiste en chef chez Zonda, une société d’études de marché du logement en Californie.

Lorsque la pandémie de coronavirus a frappé pour la première fois l’année dernière, l’hypothèse initiale de nombreux politiciens était que la douleur économique serait partagée. Cet événement épique devait être un grand niveleur. Mais alors que les gouvernements du monde développé sont intervenus pour protéger les revenus de la manière qui a le plus aidé les personnes ayant des emplois stables, les difficultés sont tombées de manière disproportionnée sur les travailleurs flexibles et à faible revenu et les jeunes. Soudainement incapables de manger à l’extérieur ou de voyager, les ménages les plus riches ont utilisé l’année dernière pour constituer leurs économies.

Oslofjord, Norvège, où la banque centrale a déclaré la semaine dernière qu’Oslo avait connu une sortie nette de résidents pour la première fois en 20 ans en 2020 © Popow/ullstein bild via Getty Images

La richesse mondiale agrégée accumulée par les ménages a augmenté d’environ 28,7 milliards de dollars en 2020, selon un rapport publié cette semaine par le Credit Suisse, qui a souligné l’extraordinaire déconnexion entre cette croissance et la fortune de l’économie au sens large.

Les ménages les plus riches ont canalisé leurs économies exceptionnelles vers les actions et les crypto-monnaies, les sacs à main Louis Vuitton et les maîtres néerlandais. Mais surtout, ils ont investi de l’argent dans l’achat de maisons plus grandes et de meilleure qualité.

«Les gens ne s’attendaient pas à ce que cela se passe comme cela. Personne n’a enregistré jusqu’à quelques mois qu’il y a clairement des gagnants et des perdants », explique James Pomeroy, économiste chez HSBC. Aujourd’hui, la forte hausse des prix des logements représente « un énorme défi – un problème en termes de stabilité financière mais aussi un énorme problème socio-économique ».

Graphique à barres de la dernière augmentation en glissement annuel des prix des logements (%) montrant que les marchés du logement ignorent la pandémie

Le phénomène est mondial. Certaines des hausses les plus marquées ont été enregistrées aux États-Unis, où les données publiées cette semaine ont montré que le prix médian de tous les types de logements était en hausse de 23,6% en glissement annuel en mai. La plupart des maisons américaines se vendent désormais au-dessus du prix demandé, avec une offre acceptée en une fraction du temps de l’inscription qu’il n’en fallait avant la pandémie, selon Daryl Fairweather, économiste en chef chez Redfin, une société de courtage immobilier en ligne.

Mais même au Japon et en Italie, où le vieillissement de la population limite la demande, la croissance des prix s’est accélérée. Avec une politique monétaire ultra souple limitant les coûts d’emprunt, l’inflation des prix des logements est désormais à deux chiffres dans de nombreuses économies développées, de la Suède à la Corée du Sud, du Canada aux Pays-Bas et à la Nouvelle-Zélande – les plus fortes augmentations n’étant pas observées dans les capitales, mais dans les banlieues, petites villes et zones rurales.

La banque centrale de Norvège a déclaré la semaine dernière qu’Oslo avait connu une sortie nette de résidents pour la première fois en 20 ans en 2020, alors que les travailleurs à distance passaient des appartements du centre-ville à des maisons plus spacieuses à la périphérie de la capitale.

Au Royaume-Uni, la couverture médiatique de la réunion des dirigeants du G7 dans la station balnéaire de Cornouailles de Carbis Bay a inspiré une nouvelle vague de chasse aux maisons dans la région pittoresque du sud-ouest, où le marché est « dingue », explique l’agent d’achat Henry Pryor. « Un client a quitté Londres pour conclure un accord à Cornwall et 40 minutes après le début du trajet, on lui a dit de faire demi-tour car il avait déjà été vendu », ajoute-t-il.

Cornwall, Angleterre, où la couverture médiatique des dirigeants du G7 réunis dans la région a inspiré une nouvelle vague de chasse aux maisons dans la région pittoresque du sud-ouest
Cornwall, Angleterre, où la réunion du G7 a inspiré une nouvelle vague de chasse aux maisons dans la pittoresque région du sud-ouest © Jon Super/AP

Écart grandissant

La force de la demande de logements a été bienvenue au début – et encouragée par les gouvernements du Royaume-Uni, des Pays-Bas et de certains États australiens, qui ont offert des allégements fiscaux dans le but de maintenir l’économie en mouvement. Luiz de Mello, qui dirige des recherches sur le logement à l’OCDE, soutient qu’un marché du logement actif est nécessaire, à un moment où la restructuration économique est en cours, car « les obstacles à la mobilité résidentielle deviennent un obstacle à la reprise de nos économies ».

Mais l’emballement du marché suscite deux préoccupations pour les décideurs. Premièrement, les prix pourraient dégénérer en bulles, rendant les économies vulnérables à une correction soudaine du marché qui affecterait la richesse des ménages.

« Je ne suis pas satisfait de la hausse des prix des logements parce que l’immobilier est l’indicateur le plus sûr, l’indicateur avancé le plus convaincant pour . . . un crash », déclare Adam Posen, président du Peterson Institute for International Economics.

Graphique montrant l'écart d'accession à la propriété aux États-Unis.  Taux de propriété, données 2018, pourcentage.  Moins de 35 ans à 65 ans et plus et chiffres pour tous les ménages, pour les groupes ethniques blancs, asiatiques, amérindiens, hispaniques et noirs.

Deuxièmement, l’accession à la propriété pourrait devenir encore plus inabordable pour les jeunes et les travailleurs clés qui étaient déjà exclus de nombreux domaines avant la pandémie – enracinant les inégalités entre les générations et ceux plus ou moins capables de faire appel à l’aide des parents.

« L’activité que nous voyons concerne principalement des personnes qui ont déjà un intérêt dans le marché du logement. Ce sont les « nantis » », déclare Neal Hudson, un analyste du logement basé au Royaume-Uni.

« Chaque année, les prix des maisons augmentent, cet écart se creuse entre les nantis et les démunis, les vieux et les jeunes », explique Pomeroy, ajoutant que « les mathématiques pour s’offrir une propriété » étaient devenues bien pires au cours de l’année écoulée, car les jeunes avaient souffert de l’emploi. pertes et perturbations de l’éducation qui pourraient affecter les revenus au cours de leur vie.

Interrogée ce mois-ci sur le risque que la politique monétaire alimente une bulle immobilière, Christine Lagarde de la BCE a déclaré que les avantages de ses décisions
Interrogée ce mois-ci sur le risque que la politique monétaire alimente une bulle immobilière, Christine Lagarde de la BCE a déclaré que les avantages de ses décisions « l’emportent largement sur les effets indirects » © Francisco Seco/Pool/EPA-EFE/Shutterstock

Ces deux questions préoccupent de plus en plus les décideurs. Les hausses de prix sont soutenues par une véritable augmentation de la demande de logements, de la part des travailleurs à domicile avides d’espace. Mais il y a aussi des signes que la spéculation financière commence à alimenter les prix sur des marchés où l’abordabilité est déjà un problème.

«Ce que nous voyons, le plus souvent ces jours-ci, l’enchérisseur gagnant dans bon nombre de ces ventes aux enchères de maisons n’est parfois pas une famille. C’est une boîte postale dans le Delaware, qui est un investisseur qui n’a jamais vu la maison, veut la maison meublée et va l’acheter à des fins d’investissement et la louer », a déclaré Robert Kaplan, président de la branche de Dallas de la Réserve fédérale. lors d’un événement cette semaine.

Blackstone, la société de capital-investissement qui est devenue le plus grand gestionnaire immobilier au monde, a annoncé cette semaine qu’elle paierait 6 milliards de dollars pour acquérir Home Partners of America, un acheteur et exploitant de propriétés locatives unifamiliales.

Un galeriste accroche un autoportrait de Rembrandt.  Les ménages les plus riches ont canalisé les économies accumulées pendant la pandémie vers les actions et les crypto-monnaies, les sacs à main Louis Vuitton et les maîtres néerlandais
Un galeriste accroche un autoportrait de Rembrandt. Les ménages les plus riches ont canalisé les économies accumulées pendant la pandémie vers des actions et des crypto-monnaies, des sacs à main Louis Vuitton et des maîtres néerlandais © Neil Hall/EPA-EFE

Kaplan a déclaré qu’il pensait qu’il était temps pour la banque centrale américaine de reconsidérer son soutien au marché du logement à travers ses achats mensuels de 40 milliards de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires d’agences, qui constituent une grande partie de son programme d’achat d’obligations de 120 milliards de dollars.

La banque centrale de Norvège a laissé entendre la semaine dernière qu’elle pourrait bientôt resserrer sa politique monétaire en partie pour freiner le rythme indésirable de la croissance des prix des logements, et la Nouvelle-Zélande a rompu avec l’orthodoxie cette année en ajoutant une clause au mandat de sa banque centrale, lui enjoignant de prendre prix de l’immobilier lors de la définition de la politique monétaire.

Christine Lagarde, présidente de la Banque centrale européenne, a également été interrogée sur la question – devenue un paratonnerre pour les critiques de la politique monétaire ultra laxiste de la BCE – lors d’une audition au Parlement européen cette semaine.

Albany, New York, où les prix des logements ont augmenté de 11,7% au cours de la dernière année
Albany, New York, où les prix des logements ont augmenté de 11,7% au cours de la dernière année © Philip Scalia/Alamy

En réponse, Lagarde a déclaré qu’il n’y avait « aucun signe fort d’une bulle immobilière alimentée par le crédit dans la zone euro dans son ensemble », mais elle a ajouté qu’il y avait des « vulnérabilités immobilières résidentielles » dans certains pays et certaines villes en particulier.

« La déconnexion entre les prix des logements et les développements économiques plus larges pendant la pandémie entraîne le risque de corrections de prix », a-t-elle déclaré, appelant à ce que les politiques macroprudentielles – telles que les limites nationales des prêts hypothécaires – soient « soigneusement conçues pour faire face aux risques spécifiques au pays ». Interrogé ce mois-ci sur le risque que la politique monétaire alimente une bulle immobilière, Lagarde a déclaré que les avantages des décisions de la BCE « l’emportent largement sur les effets indirects ».

Les manifestants tiennent des pancartes indiquant « Loyers Stop » lors d'une manifestation à Berlin.  Les locataires sont descendus dans la rue le mois dernier pour demander l'expropriation des biens appartenant à des investisseurs commerciaux
Les manifestants tiennent des pancartes indiquant « Loyers Stop » lors d’une manifestation à Berlin. Des locataires sont descendus dans la rue le mois dernier pour demander l’expropriation des biens appartenant à des investisseurs commerciaux © John MacDougall/- via Getty Images

Taxer les riches ?

Alors que la préoccupation des banques centrales concerne la stabilité financière, la hausse des prix des logements a alimenté le débat politique sur l’impact probable de la pandémie sur les inégalités économiques.

À Berlin, des locataires sont descendus dans la rue le mois dernier pour réclamer l’expropriation des biens appartenant à des investisseurs commerciaux, peu de temps après que la Cour constitutionnelle allemande a statué que le plafond des loyers de la ville était illégal.

Au Royaume-Uni, des organismes de bienfaisance pour dette ont appelé le gouvernement à intervenir pour aider à résoudre 360 ​​millions de livres sterling d’arriérés de loyer accumulés au cours de la pandémie, après la levée d’un sursis temporaire aux expulsions ce mois-ci.

Aux États-Unis, alors que la flambée des prix a été une aubaine pour de nombreux propriétaires, elle s’est avérée dévastatrice pour les acheteurs et locataires potentiels à faible revenu.

« Les ménages qui ont traversé la crise sans difficultés financières s’emparent de l’offre limitée de logements à vendre, faisant monter les prix et excluant davantage les acheteurs moins fortunés de la propriété », a conclu en juin un rapport du Joint Center for Housing Studies de l’Université Harvard. « Dans le même temps, des millions de ménages qui ont perdu des revenus pendant les fermetures sont en retard dans leurs paiements de logement et au bord de l’expulsion ou de la saisie. »

Le travailleur Mike Friley enlève des meubles alors qu'il est expulsé de son domicile à Galloway, Ohio, où les prix des maisons ont augmenté de 10,1% au cours de la dernière année
L’ouvrier Mike Friley enlève des meubles alors qu’il est expulsé de son domicile à Galloway, Ohio, où les prix des maisons ont augmenté de 10,1% au cours de la dernière année © Stephen Zenner/Getty Images

La situation des locataires est également désastreuse, malgré un certain soulagement à court terme de l’administration Biden cette semaine avec sa décision de prolonger un moratoire national sur les expulsions jusqu’à la fin juillet. Selon des données récentes du bureau de recensement américain, près de 4,2 millions de personnes à travers le pays ont exprimé leur inquiétude de devoir être expulsées ou saisies au cours des deux prochains mois. L’Urban Institute, un groupe de réflexion, prévient que le fardeau retombera de manière disproportionnée sur les Noirs, les autochtones, les Latino-Américains et les autres personnes de couleur.

Cependant, Posen note que l’augmentation de la richesse immobilière de l’année dernière aura aidé les Américains de la classe moyenne à rattraper ceux qui se trouvent en haut de la distribution – tout en s’éloignant des plus pauvres. Les prix des maisons plus élevés sont l’une des raisons pour lesquelles la majorité des Américains sont mieux lotis aujourd’hui qu’ils ne l’étaient avant le coronavirus. «Est-ce une victoire pour l’égalité ou une victoire pour l’inégalité? Cela dépend où vous tracez la ligne », dit-il.

Les banques centrales devraient « s’appuyer contre le vent » avec des mesures telles que des limites sur les prêts hypothécaires à risque, dit-il, si elles veulent éviter une bulle dangereuse des prix des logements. Mais il ajoute que les remèdes aux inégalités résident dans la politique fiscale ; ceux qui avaient réalisé des bénéfices excédentaires pendant la pandémie devraient désormais faire face à un « impôt de solidarité » pour aider à le payer.

« Si vous vous souciez des inégalités, vous devez redistribuer directement – il n’y aura pas de deus ex machina qui s’en occupera pour vous. »

Reportage supplémentaire de Martin Arnold à Francfort et George Hammond à Londres

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