La libération de capitaux propres peut-elle aider les enfants et les petits-enfants à gravir les échelons de la propriété?

Si les prix des logements avaient augmenté parallèlement à l’inflation au cours des 50 dernières années, le coût d’une maison moyenne serait passé d’un peu plus de 4 000 £ à 72 500 £. En fait, c’est plus de 256 000 £. L’inflation des prix des logements a porté les chiffres dans certaines régions du pays à des niveaux extraordinaires. Savills, l’agent immobilier, estime que plus d’un demi-million de maisons valent désormais au moins 1 million de livres sterling.

Sans surprise, de nombreuses personnes âgées qui ont bénéficié de ce boom se sentent mal à l’aise de voir leurs petits-enfants lutter pour gravir les échelons du logement.

L’aide pourrait nuire à leur propre sécurité financière, étant donné qu’il est difficile de savoir combien il faut pour les soins plus tard dans la vie. Cela peut impliquer une réduction des effectifs et le déménagement d’une maison familiale très appréciée. Ou cela peut entraîner des charges fiscales si cela signifie vendre d’autres actifs pour libérer du capital. Le remortgaging pour lever des fonds n’est pas toujours possible non plus, si le revenu de retraite est insuffisant pour passer les tests d’abordabilité des prêteurs.

La libération de l’équité peut offrir une solution. Vous contractez un prêt – une «hypothèque à vie» – contre la valeur nette de votre maison et donnez ensuite l’argent (ou une partie) à vos proches. Beaucoup permettent à l’intérêt de se composer d’année en année. Le prêt est généralement réglé au décès.

S’endetter tard dans la vieillesse peut aller à l’encontre de vos doctrines personnelles de prudence financière. Et la libération de l’équité a une si mauvaise réputation. Mais travaillez à travers les arguments et vous pouvez voir pourquoi tant de gens adoptent cette supposée hérésie.

Au cours des trois premiers mois de 2021, quelque 1,14 milliard de livres sterling de fonds propres en matière de logement ont été débloqués, en hausse de 7% par rapport à la même période de l’année dernière, selon les derniers chiffres du Equity Release Council. Le nouvel emprunteur forfaitaire moyen a pris 123028 £, en hausse de 20% par rapport au premier trimestre de 2020.

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Tout d’abord, répondons aux préoccupations concernant la libération des capitaux propres, dont la réputation douteuse est fondée sur des pratiques abusives dans les années 1980 – lorsque le secteur était moins réglementé.

Il y a beaucoup d’histoires d’horreur de gens qui ont vendu des prêts à des taux d’intérêt beaucoup plus élevés qu’aujourd’hui par des vendeurs fortement mandatés simplement pour acheter une voiture ou une véranda. Quelques années plus tard, les emprunteurs se sont retrouvés endettés d’énormes dettes, souvent supérieures à la valeur de leur propriété. Pire encore, certains ont été encouragés par les mêmes vendeurs à utiliser les liquidités levées pour acheter des placements à haut risque, qui se sont ensuite effondrés.

Aujourd’hui, vous devez avoir au moins 55 ans pour obtenir un prêt hypothécaire à vie, bien que les courtiers disent que l’emprunteur moyen utilisant la libération de capitaux propres à des fins de IHT a environ 70 ans. Il y a aussi des limites sur le montant que vous pouvez emprunter – jusqu’à 60 pour cent de la valeur de la propriété – mais 25-30 pour cent est typique.

Plus important encore, si le prêteur est membre du Equity Release Council, l’organisme de l’industrie, il y a maintenant une garantie que la dette au décès ne dépassera pas la valeur de la maison.

Vous et votre conjoint ou partenaire civil êtes autorisés à rester chez vous pour la vie ou jusqu’à ce que vous soyez transféré de façon permanente. Les prêteurs doivent vendre le produit par l’entremise d’un conseiller spécialisé, qui s’assure que l’arrangement n’a pas d’incidence sur les droits aux prestations sous conditions de ressources ou sur votre situation fiscale, et vous devez montrer que vous avez envisagé les alternatives.

Un coup de main

La libération des capitaux propres est particulièrement intéressante pour le moment, car ses taux d’intérêt sont d’environ 2,5% – pas loin de leurs creux historiques – et pour la plupart des prêts hypothécaires à vie, le taux est fixe à vie. À ce rythme, il faudra 28 ans pour que la dette double.

Donc, si vous avez une maison d’une valeur de 1,6 million de livres sterling et que vous retirez 400000 livres de fonds propres, le prêt sera de 800000 livres sterling dans trois décennies (en supposant que vous viviez aussi longtemps). Que vaudra alors la maison?

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Pendant ce temps, vous pourriez donner suffisamment à n’importe quel petit-enfant maintenant pour ramener le ratio prêt / valeur (LTV) de leur première maison à 75%, où les taux hypothécaires commencent actuellement à 1,19% – bien inférieurs aux taux de plus. plus de 3 pour cent facturés sur 95 pour cent des prêts hypothécaires LTV. Et vous devez vous rappeler que les prêts à taux d’intérêt plus élevé peuvent devenir beaucoup plus chers à la fin du terme si les taux d’intérêt augmentent.

Quel est l’impact sur les mensualités hypothécaires des petits-enfants? S’ils achetaient une maison de 250 000 £ sur une hypothèque de 25 ans et avaient un dépôt de 12 500 £, ils paieraient actuellement plus de 1 130 £ par mois auprès du prêteur le moins cher. Un don de 50 000 £ réduit le montant du prêt et les taux d’intérêt, ce qui ramène leurs mensualités à 723 £.

Le réamortissement d’un accord de libération d’actions existant pour profiter des taux actuels peut également avoir un sens. Je connais un couple qui a récemment réendetté, économisant 4 p. 100 d’intérêt chaque année à vie.

Rembourser la dette

Au décès, les exécuteurs testamentaires de votre succession auront généralement un délai de grâce de six à 12 mois pour vendre votre propriété et régler le prêt impayé. Tout don important peut entraîner des frais de succession (IHT) si vous décédez dans les sept ans après l’avoir fait – un argument pour remettre de l’argent maintenant et régler le chronomètre.

Mais l’encours du prêt est considéré comme une dette envers la succession dès le premier jour en termes de calcul de vos allocations, y compris la fourchette de taux nul pour la résidence (RNRB). Il s’agit des 175 000 £ que nous avons chacun en plus de la bande de taux zéro de 325 000 £ si nous passons une résidence principale à ce que HMRC appelle des «descendants linéaires directs».

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Pour chaque £ 2 qu’un domaine vaut plus de £ 2m, £ 1 est frappé de la RNRB. Cela peut réduire les allocations IHT conjointes d’un couple de 1 million de livres sterling à 650 000 livres seulement. Cela rend le taux effectif de l’IHT sur les propriétés évaluées entre 2 et 2,7 millions de livres sterling à 60%.

Le don de fonds propres libérés est particulièrement efficace pour la réduction du RNRB. Les dons quittent la succession immédiatement à des fins de calcul et vous n’avez pas besoin de survivre pendant sept ans pour qu’ils comptent.

En concluant un accord de libération des capitaux propres, vous pouvez non seulement voir vos proches bénéficier d’un héritage dans votre vie: vous pouvez ramener l’élément imposable de votre succession à moins de 2 millions de livres sterling au décès et réduire considérablement la responsabilité IHT.

Donner de l’argent de cette manière peut être mieux que de tirer parti de votre pension, qui est sans IHT et donc non prise en compte dans le calcul de la valeur de votre patrimoine net. Et cela peut être mieux que de vendre d’autres actifs qui pourraient déclencher une facture d’impôt sur les gains en capital.

La libération de l’équité ne convient pas à tout le monde, et vous devez envisager toutes les alternatives et prendre conseil. Ne donnez jamais plus que ce que vous pouvez vous permettre et assurez-vous que votre famille connaît vos projets. Il peut être dérangeant pour les bénéficiaires à votre décès de découvrir une hypothèque sur une maison familiale dont ils s’attendaient à hériter.

Charles Calkin est un planificateur financier chez le gestionnaire de fortune James Hambro & Partners

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