La super politique du logement de la coalition devrait gonfler les prix en augmentant la demande, selon les analystes | Logement

La politique de logement à deux volets de la Coalition est susceptible de faire grimper les prix de l’immobilier au profit des propriétaires existants, avec seulement des effets modestes sur l’augmentation de l’offre, selon les analystes du marché.

Scott Morrison a annoncé le plan dimanche lors du lancement officiel de la campagne de la Coalition, les premiers acheteurs de maison devant être autorisés à accéder à jusqu’à 50 000 $ de leur pension de retraite pour aider à rassembler un dépôt hypothécaire. Pour stimuler l’offre, la politique encouragerait également davantage de «nicheurs vides» âgés de plus de 55 ans à réduire leurs effectifs.

Les critiques ont amplifié un aveu au petit-déjeuner RN d’ABC par la ministre des pensions de retraite, Jane Hume, lundi, selon lequel permettre aux gens d’utiliser leurs économies de retraite était susceptible de déclencher «une hausse des prix de l’immobilier».

Eliza Owen, responsable de la recherche australienne au sein de la société de données immobilières CoreLogic, a déclaré que le super composant du plan « augmenterait la demande, et cela pourrait augmenter le coût du logement ».

“Cela peut être une bonne nouvelle pour les propriétaires qui cherchent à protéger leur patrimoine, ou les vendeurs dans un environnement où les conditions du marché du logement commencent à s’assouplir, mais pour les premiers acheteurs, cela pourrait éroder certains des avantages de puiser dans leur super”, a déclaré Owen.

Avec des coûts de construction en forte hausse, c’était aussi “une période très difficile pour stimuler la demande de logements face aux contraintes de l’offre”, a-t-elle déclaré.

Les politiques passées visant à aider les nouveaux entrants sur le marché immobilier ont tendance à n’avoir que des effets à court terme, selon les données de CoreLogic. Il y avait aussi des questions d’équité à considérer.

En juin 2020, le solde médian de la pension de retraite était d’environ 55 000 $, tandis que pour les personnes âgées de 25 à 34 ans, il était moins de la moitié à 25 000 $, CoreLogic a cité les données ABS comme disant. À un plafond de 40 %, le programme n’offrirait pas plus de 10 000 $ à un niveau médian, ou un montant de soutien similaire à celui offert par certaines subventions d’État.

Avec une propriété médiane atteignant désormais un peu moins de 750 000 $, le plan aiderait à augmenter la taille d’un dépôt standard seulement d’environ 1%, a déclaré Owen.

“Contrairement au premier système de dépôt de prêt immobilier ou au système de capital partagé proposé par le parti travailliste, il n’y a pas de plafond de revenu associé au Super Home Buyer Scheme, ce qui le rend beaucoup plus avantageux pour les jeunes acheteurs d’une première maison aux revenus plus élevés.”

L’économiste indépendant Saul Eslake a déclaré que la politique de la Coalition lui donnait « envie de crier ».

« Cette inflation inconsidérée des prix de l’immobilier doit cesser ! Mais bien sûr, ce ne sera pas le cas », a-t-il déclaré.

Eslake a déclaré que 60 ans de “preuves sans ambiguïté et sans équivoque” ont montré que les politiques permettant aux Australiens de payer plus pour le logement qu’ils ne le feraient autrement auraient entraîné une hausse des prix de l’immobilier plutôt qu’une augmentation des taux d’accession à la propriété. Celles-ci comprenaient des subventions aux premiers propriétaires, des concessions sur les droits de timbre, des systèmes de garantie des dépôts hypothécaires, des systèmes de participation au capital, un traitement fiscal préférentiel pour les investisseurs immobiliers, des taux d’intérêt plus bas et des réductions des normes de crédit.

“Ce programme sera chaleureusement accueilli par les quelque 11 millions d’électeurs qui possèdent déjà au moins une propriété résidentielle, et en particulier par les quelque 2 millions d’électeurs qui possèdent deux propriétés ou plus”, a-t-il déclaré, ajoutant qu’un “nombre beaucoup plus petit » des acheteurs potentiels d’une première maison ayant la capacité de profiter du plan le soutiendraient également.

“Mais il sera accueilli avec désespoir, je suppose, par la majorité des 100 000 personnes par an qui réussissent à devenir primo-accédants, plus le nombre – vraisemblablement plus grand – qui aimerait mais n’a pas pu devenir premier- acheteurs de temps », a déclaré Eslake.

Sally Tindall, directrice de recherche chez RateCity, a convenu que la politique de la Coalition « gonflerait probablement les prix ». “C’est comme appuyer sur un interrupteur, où à un moment donné, les gens ont soudainement accès à une grosse somme d’argent pour sortir et acheter leur première maison.”

“Cela pourrait donc encourager un flot d’acheteurs sur le marché qui ont soudainement beaucoup d’argent supplémentaire à dépenser”, a déclaré Tindall, ajoutant qu’aucune des politiques des principaux partis ne s’est attaquée à la cause profonde du problème, “c’est-à-dire que les prix de l’immobilier sont trop élevés ».

Le stratagème avait l’avantage d’obliger les gens à remettre l’argent dans le super, plus les gains en capital, en supposant qu’il y en ait. Pourtant, l’expérience en Nouvelle-Zélande – avec leur retraite non obligatoire régime – était que les retraits devenaient de plus en plus élevés à mesure que les prix de l’immobilier augmentaient, a-t-elle déclaré.

Le Premier ministre a cherché à contrer les critiques selon lesquelles l’ajout de la demande sur le marché immobilier augmenterait les prix, affirmant qu’il s’agissait “d’un plan équilibré et responsable auquel nous avons réfléchi, qui, selon nous, minimise tout impact potentiel sur les prix des logements”.

Le solde comprenait «la libération du parc de logements grâce à notre politique de réduction des effectifs», a-t-il déclaré. La politique existante qui permet aux personnes de plus de 65 ans de vendre et de verser jusqu’à 600 000 $ sur la vente d’une propriété dans leurs super comptes serait abaissée au profit des personnes de plus de 55 ans si le gouvernement revenait.

Owen de CoreLogic a déclaré que la politique actuelle n’avait enregistré que 22 000 ventes entre juillet 2018 et mai 2021. Les données démographiques suggèrent que la participation n’était que de 3,4 % des ménages éligibles.

“Beaucoup d’Australiens plus âgés peuvent aimer la région où ils vivent, mais leur région peut ne pas disposer de logements adéquats de densité moyenne à élevée pour qu’ils puissent s’y installer”, a déclaré Owen. Et “avec des enfants vivant à la maison plus longtemps, aidant avec leurs petits-enfants, certains peuvent en fait trouver une maison familiale plus grande qui leur convient encore bien dans la cinquantaine et la soixantaine”.

Tindall, quant à lui, a déclaré que le marché immobilier se refroidissait de toute façon à mesure que les taux d’intérêt augmentaient, avec “beaucoup plus à venir” de la Banque de réserve.

“[There’s] une sorte de correction sur le marché immobilier dans certains domaines, ce qui pourrait donner un répit à certains premiers acheteurs », a-t-elle déclaré.

Cassandra Goldie, chef du Conseil australien des services sociaux, a déclaré que le plan de réduction des effectifs était également inéquitable.

«Cette politique s’ajoute à une succession d’annonces politiques récentes qui permettent aux personnes âgées fortunées de transférer plus facilement leur épargne vers une pension de retraite pour profiter de généreux allégements fiscaux, notamment la suppression du test de travail pour les personnes âgées de 65 à 74 ans afin qu’elles puissent garder contribuer à la pension de retraite », a-t-elle déclaré.

« À une époque où les jeunes générations ont du mal à percer sur le marché du logement, il est injuste et inacceptable que les personnes âgées fortunées, qui ont eu la chance d’acheter alors que les prix étaient bien plus bas, se voient offrir une nouvelle opportunité d’éviter l’impôt en déplaçant davantage de leurs économies en super », a déclaré Goldie.