Les prix élevés des maisons de la Petite Venise

L’architecte d’intérieur Ed O’Donnell et son partenaire PJ sont tombés amoureux de Little Venice, dans l’ouest de Londres, alors qu’ils gardaient la maison d’un ami. En juillet, ils ont vendu leur maison de travail victorienne de deux chambres à Brixton, dans le sud de Londres, et ont déménagé dans un grand appartement de deux chambres avec deux balcons dans un manoir surplombant les platanes et les courts de tennis de Paddington Recreation Ground.

« Brixton est mouvementée et intense et nous voulions un endroit plus calme », explique O’Donnell. « Nous avons l’impression d’être en vacances ici avec tous les cafés et pubs du chemin de halage et les bateaux-taxis pour Camden. Il est bien mieux relié au centre de Londres, mais se sent beaucoup moins urbain.

Là où le Grand Union Canal rencontre le Regent’s Canal, la Petite Venise est recherchée pour ses jolies rangées de maisons en stuc de style Régence avec vue sur les péniches colorées sur les eaux en contrebas. La proximité du centre de Londres – Paddington se trouve à 15 minutes à pied le long du Grand Union Canal – est un attrait, surtout depuis l’ouverture de la ligne Elizabeth, avec un trajet de 17 minutes jusqu’à Canary Wharf.

Bien que la zone soit petite – bordée par Sutherland Avenue au nord, l’A5 à l’est et l’eau au sud et à l’ouest – une poignée de rues offrent le genre de propriétés qui ont persuadé les acheteurs de payer des prix record par pied carré cet été.

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Entre juin et août, une maison de ville en stuc de cinq chambres sur Warwick Avenue, adossée aux jardins communaux de Little Venice, s’est vendue au prix demandé de 13,95 millions de livres sterling, soit 2 858 livres sterling par pied carré, battant le précédent record de 2 618 livres sterling en 2016. Et sur Randolph Road, une maison de cinq chambres adossée à un jardin s’est vendue 10,5 millions de livres sterling, soit 2 742 livres sterling par pied carré. , à un adepte du feng shui.

Un appartement de quatre chambres sur Randolph Road, 8,5 millions de livres sterling

“La plupart des acheteurs viennent de Notting Hill parce qu’ils sont hors de prix ou augmentent leurs effectifs [locally]», explique Rosy Khalastchy de Beauchamp Estates, qui a présenté aux acheteurs Ian Green Residential, agent exclusif de la vente Warwick Avenue. “Je leur ai montré 25 autres propriétés dans cette partie de Londres, mais l’attraction principale de cette maison était le jardin commun.”

L’agent d’achat Jo Eccles affirme qu’une population plus jeune d’entrepreneurs fintech s’installe, malgré le manque de restaurants et de magasins haut de gamme qu’ils pourraient trouver à Notting Hill ou à Marylebone. «Il y a cinq ans, les acheteurs qui cherchaient à s’agrandir à partir de Notting Hill ou d’autres parties de l’ouest de Londres disaient généralement qu’ils voulaient St John’s Wood, mais maintenant ils disent qu’ils veulent St John’s Wood. ou Petite Venise.

Bien qu’Eccles affirme que la demande pour un petit nombre de maisons uniques s’est élargie, tout ne se vend pas rapidement – la maison du musicien Noel Gallagher a été vendue en 2020 après quatre ans sur le marché et une réduction de prix de plus de 3,5 millions de livres sterling, et trois propriétés actuellement cotées pour entre 5 millions de livres sterling et 12,95 millions de livres sterling sur Rightmove ont vu leurs prix réduits au cours des six dernières semaines.

Faire du paddle sur le Grand Union Canal

Paddle board sur le Grand Union Canal © Amer Ghazzal/Alamy

Les réductions récentes peuvent refléter l’incertitude croissante autour de l’économie et du coût de la vie. Mais Ian Green de Ian Green Residential, qui a également participé à la vente de Maida Avenue, insiste sur le fait que les meilleures maisons se vendent toujours. “Les ventes record ne sont pas corrélées à la hausse des taux d’intérêt”, déclare Green. À ce niveau de prix, la hausse du coût d’emprunt « ne se fait pas encore sentir », ajoute-t-il.

La petite taille de la zone rend les données moyennes sur le prix de l’immobilier très épineuses, mais par pied carré, les valeurs des appartements et des maisons ont augmenté au cours des deux dernières années (jusqu’à 1 257 et 1 597 £ respectivement, selon LonRes) – bien qu’aucune ne soit aussi élevée comme en 2014.

Graphique linéaire du prix moyen, par pied carré (£) montrant les valeurs des propriétés de la Petite Venise proches de leur sommet de 2014

Les rues offrant un accès au jardin commun ont tendance à être les plus demandées, mais Blomfield Road, où certaines maisons ont été construites peu de temps après l’achèvement du Regent’s Canal en 1820, possède certaines des plus grandes maisons qui sont rarement mises en vente. Marc Schneiderman d’Arlington Residential dit que les meilleurs d’un point de vue architectural se trouvent sur le tronçon entre Warwick Avenue et Randolph Road. Une maison individuelle de sept chambres vendue en 2017 pour 12,25 millions de livres sterling [the previous record] mais les maisons à l’extrémité A5 sont plus petites – une maison de ville de quatre chambres vendue 2,5 millions de livres sterling l’année dernière.

Parmi les propriétaires qui sont restés dans la région pendant de nombreuses années se trouve le photographe de mode John Bishop, qui a déménagé à Randolph Road depuis Notting Hill en 1974. “C’était un quartier délabré”, dit-il. « Mais nous avons adoré les larges avenues verdoyantes et les maisons classiques à hauts plafonds et nous avons vu le potentiel. Cette rue est encore plus calme et avec moins de trafic [than Warwick Road] et toute la région a conservé son charme.” Une poignée de bons magasins indépendants se trouvent sur Clifton Road, mais cela pourrait faire avec un Marks and Spencer, dit-il.

Les locataires auront du mal à trouver une maison dans la région, explique Melina Karagianni, responsable des locations chez Marsh & Parsons Little Venice. “Nous n’avons presque jamais de maisons à louer, mais il y a un certain nombre d’appartements de quatre ou cinq chambres.”

Cunningham Court, un manoir sur Blomfield Road, est populaire auprès des locataires, tout comme Aubrey House de l’autre côté du Regent’s Canal. Elle dit que 85% des locations demandent trop, avec ce qu’elle appelle un appartement d’époque «moyen» de deux chambres qui aurait loué entre 450 et 500 £ par semaine avant la pandémie, et qui coûte maintenant entre 550 £ -£650. Un prix comparable à Notting Hill coûte entre 600 et 700 £.

La demande d’appartements à acheter n’est pas aussi forte que pour les locations, et Ed O’Donnell dit qu’il a obtenu son appartement dans un immeuble pour « un bon prix » : « Nous avons payé 50 000 £ de moins que ce qui était demandé et nous avons bien réussi la vente de notre maison. cela semble opportun.

Ce que vous pouvez acheter. . .

Appartement de deux chambres, 1,075 million de livres sterling

Un appartement de deux chambres au rez-de-chaussée dans un immeuble victorien à la frontière de la Petite Venise. La propriété, qui mesure 994 pieds carrés, se trouve à quelques pas de la station de métro Maida Vale. Disponible avec Marsh et Parsons.

Appartement de quatre chambres, 8,5 millions de livres sterling

Un appartement de quatre chambres en pleine propriété dans un bâtiment en stuc blanc classé Grade II sur Randolph Road. La propriété, qui mesure 2 584 pieds carrés, est disponible via Winkworth.

Guide d’achat

  • La gare de Paddington, avec accès aux lignes ferroviaires principales, Heathrow Express et Elizabeth Line, se trouve à 15 minutes à pied de Little Venice. Le métro Bakerloo Line dessert également les stations Warwick Avenue et Maida Vale.

  • Jusqu’à présent cette année, 62% des ventes ont été des maisons – la proportion la plus élevée depuis 2017 – avec un prix moyen de 4,12 millions de livres sterling, soit 1 597 livres sterling par pied carré, selon LonRes.

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