L’immobilier commercial est confronté au même sort que le commerce de détail

Un changement durable dans le comportement des consommateurs, un secteur sujet au déni, une morosité croissante et la possibilité que tout puisse encore empirer.

Pas la vente au détail, pour changer, mais le marché des bureaux au Royaume-Uni. La flambée des coûts d’emprunt signifie qu’une correction de l’immobilier commercial est en cours, les plus grands propriétaires cotés au Royaume-Uni faisant état d’une baisse des valeurs ce mois-ci.

Le changement structurel est également mordant. La transition induite par la pandémie vers le travail hybride perdure, entraînant une baisse de la demande d’espaces de bureau similaire à l’essor du commerce de détail en ligne pour les magasins physiques. Les deux secteurs sont certes différents, mais il y a des échos.

Premièrement, une tendance peut mettre du temps à faire mal. Avec le recul, l’expansion de l’espace de vente au détail au Royaume-Uni après l’arrivée des smartphones en 2008 semble démente : l’espace total a augmenté d’environ 10 % au cours de la prochaine décennie, selon les agents Lambert Smith Hampton. Alors même que la part en ligne du commerce de détail augmentait, la demande logistique montait en flèche et les défaillances des détaillants se multipliaient, de sorte que la croissance physique se poursuivait, apparemment justifiée par l’effet « de halo » des nouveaux magasins ou des stratégies omnicanales. Une fois que les taux d’inoccupation ont commencé à augmenter de manière significative, il était trop tard : l’agent immobilier Savills a déclaré que jusqu’à 300 millions de pieds carrés, soit un quart du marché, pourraient être excédentaires par rapport aux besoins d’ici 2030.

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Les propriétaires de bureaux n’ont pas à s’inquiéter de la disparition des locataires multi-sites, ou du moins pas avec la fréquence des détaillants ces dernières années. Mais après des suggestions selon lesquelles les patrons ou les jeunes ou les ambitieux mèneraient le retour au bureau, suivies de prédictions selon lesquelles le temps chaud, le temps froid ou la pression économique forceraient un renouveau, le passage au travail à domicile semble là pour durer. Les taux d’occupation sont d’environ la moitié des niveaux d’avant la pandémie, soit environ 30 %, selon Remit Consulting.

Cela prend du temps pour alimenter le marché à mesure que les baux expirent. Les recherches de LSH cet été ont révélé que les trois quarts des occupants ont déclaré qu’ils prévoyaient de réduire l’espace lorsqu’ils le pouvaient, sur la base d’un effectif stable, l’option la plus populaire étant une réduction comprise entre un cinquième et 40 %.

Cela nous amène à un autre écho : la « bifurcation » est le meilleur ami du secteur. Malgré une augmentation des taux de vacance depuis 2020, en particulier dans la City, les agents de bureaux signalent des chiffres de location robustes, la plupart des locations visant les espaces de bureaux les plus récents et les plus durables. Les locataires sont prêts à payer plus pour moins d’espace, disent-ils, mais dans un meilleur emplacement et dans un bâtiment que leur personnel pourrait aimer.

Prime, dans le jargon de l’industrie, ira bien. Dans le commerce de détail, après des années de réclamations similaires, ce n’était pas le cas : les centres commerciaux de qualité supérieure ont peut-être craqué en dernier et se sont rétablis en premier, mais tout le monde a souffert, déclare Peter Papadakos de Green Street Advisors, qui prévoit une baisse de 15 % de la demande de bureaux. du travail hybride depuis mi-2020. La pourriture d’une partie du marché peut s’infiltrer dans l’autre.

Selon la RICS, les attentes concernant la valeur du capital des bureaux de premier ordre l’année prochaine sont passées du deuxième au troisième trimestre de cette année, tandis que les perspectives de location auparavant solides ont été réduites à une croissance modeste.

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Le vrai danger est maintenant de savoir comment un changement structurel dans ce que les locataires attendent des espaces de bureaux interagit avec un ralentissement cyclique. Le commerce de détail a souffert non seulement à cause du commerce en ligne, mais aussi parce que les loyers étaient trop élevés par rapport au chiffre d’affaires, deux problèmes qui ont ensuite été suralimentés par la pandémie.

Le marché des bureaux n’a pas le même problème d’abordabilité ; les factures d’occupation représentent peut-être 15 % des dépenses d’exploitation globales et sont beaucoup plus faibles par rapport aux frais de personnel que dans le commerce de détail. Mais cela rend les perspectives de croissance de l’emploi critiques, affectant la volonté des locataires de conserver la superficie excédentaire au cas où ou de passer à des fouilles plus sophistiquées à proximité de cafés ou de bars, en particulier si la bataille pour attirer du personnel s’atténue. La sous-location est le premier signe de difficulté, car les entreprises couvrent leurs paris face à une récession d’une profondeur et d’une durée incertaines.

La question de savoir si les rumeurs de vente au détail sur le marché des bureaux s’intensifieront dépendra autant des chiffres de l’emploi que de la superficie en pieds carrés.

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