Pourquoi acheter un appartement n’est peut-être pas une si bonne idée

J’ai passé une grande partie de mon enfance à vivre en appartement. Ma première maison était au 25e étage d’un immeuble à Hong Kong. Depuis lors, j’ai vécu dans des appartements à travers le monde. Mais lorsque j’ai cherché à acheter une maison en Angleterre, je ne leur ai donné aucune considération. Les appartements peuvent être grands et grands, ou petits et pratiques – mais dans ce pays au moins, ils sont loin derrière les maisons depuis des années.

Aujourd’hui, avec la flambée des prix de l’immobilier, certains acheteurs – en particulier les débutants – peuvent ressentir le besoin de se précipiter et d’acheter un appartement ou de risquer de manquer à jamais. Pourtant, le boom actuel ne s’étend pas à tous les logements de la même manière : les prix des maisons augmentent rapidement, mais pas les prix des appartements. Bien que la croissance plus faible des prix soit la bienvenue, la sous-performance des appartements par rapport aux maisons met en évidence de sérieux problèmes. Si vous envisagez d’échanger éventuellement une maison, vous pourriez, dans certaines circonstances, faire mieux de ne pas acheter d’appartement du tout, et d’économiser et de louer à la place.

C’est tout un retournement de situation. Entre 1997 et 2007, les appartements étaient le type de propriété à la croissance la plus rapide en Angleterre, augmentant en moyenne de 13 % par an. Entre 2007 et 2017 – alors que la croissance globale était beaucoup plus faible – ils étaient toujours le type de propriété à la croissance la plus rapide, avec une moyenne de 3 % par an.

Depuis 2017, tout est parti par la fenêtre. Les appartements sont désormais la propriété à la croissance la plus lente, en hausse d’environ 2 % par an, en moyenne, par rapport aux maisons individuelles, qui ont augmenté de 6 % par an.

Alors pourquoi est-ce arrivé? Il est tentant de blâmer la pandémie – avec sa course à l’espace et la fuite des zones urbaines – mais le marché anglais des appartements avait déjà de sérieux défis des années auparavant.

Le premier problème a été l’introduction du taux de droit de timbre supplémentaire de 3 % en avril 2016. Cela a entraîné une flambée d’activité, les investisseurs et les acheteurs de résidences secondaires se précipitant pour dépasser l’échéance fiscale. Une fois que cela s’est calmé, le nombre de ventes annuelles de maisons est revenu à des niveaux normaux, mais les ventes d’appartements ont chuté. En décembre 2019, les ventes d’appartements étaient inférieures de 21 % à celles de cinq ans auparavant, ce qui montre à quel point les investisseurs sont importants pour le marché des appartements.

Puis, en 2017, la tour Grenfell de Londres a pris feu, tuant 72 personnes et provoquant une crise de la sécurité des bâtiments. De nombreux propriétaires d’appartements ont découvert qu’ils vivaient dans des maisons jugées dangereuses ; beaucoup d’autres ont eu du mal à vendre parce que les prêteurs hypothécaires ont refusé de prêter sur des maisons qui n’avaient pas la bonne certification de sécurité incendie.

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Pour les propriétaires concernés, la fin est, espérons-le, en vue : une nouvelle législation devrait offrir plus de protection et limiter le coût des mesures correctives. Mais le marché a peut-être été irréversiblement lésé. Il a également mis l’accent sur la position des locataires à bail dans le droit anglais et a souligné le manque de contrôle qu’ils ont sur les coûts de réparation des bâtiments, les frais de service et les loyers fonciers. Il semble que si la maison d’un Anglais peut être son château, un appartement ne l’est certainement pas.

Graphique linéaire des transactions résidentielles par type de propriété (rebasé en décembre 2014 = 100) montrant même avant la pandémie, les ventes à plat étaient en baisse

La popularité des appartements neufs avait commencé à décliner avant même la catastrophe de Grenfell. Depuis la crise financière, grâce au programme d’aide à l’achat du gouvernement britannique et à d’autres politiques de planification, les constructeurs de maisons ont déplacé la livraison des appartements vers des maisons plus grandes sur des terrains vierges.

La baisse que vous pouvez voir dans le graphique 3 est surestimée : des données EPC plus complètes – qui incluent les bâtiments convertis en appartements, les appartements des associations de logement et le secteur de la construction pour la location, dans lequel les investisseurs institutionnels se sont entassés – montrent une proportion systématiquement plus élevée d’appartements neufs construits ces dernières années. Mais même si nous en tenons compte, il y a des signes d’une demande plus faible d’appartements. Reflétant peut-être en partie les inquiétudes concernant l’offre excédentaire dans certains centres-villes, de nombreux investisseurs de la construction à la location se tournent désormais vers les maisons – le marché dit de la location unifamiliale.

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40%

des maisons en Ecosse sont des appartements – contre un peu moins de 25% en Angleterre

Quant à la pandémie, la fuite des zones urbaines a été exagérée : les loyers explosent désormais dans les villes du Royaume-Uni et de l’ouest. Mais cela a clairement amené les gens à réévaluer leurs options de logement. Les maisons ont tendance à offrir plus d’espace, sont plus susceptibles d’avoir un jardin et bénéficient de l’absence de voisins au-dessus ou en dessous. Mais ils coûtent plus cher. Comme le montre le graphique 2, le nombre de ventes de maisons l’année dernière a rapidement dépassé les niveaux précédents, tandis que le nombre de ventes d’appartements n’est revenu qu’aux niveaux d’avant 2016. Cela suggère que si les maisons sont préférées, pour certains, l’achat d’un appartement est une meilleure proposition que les options sur le marché locatif – bien que les données reflètent également les propriétaires qui utilisent les économies sur les droits de timbre pour investir davantage.

Graphique linéaire de la proportion d'acheteurs d'un appartement, par statut (%) indiquant que près de 80 % des primo-accédants achètent une maison

Alors pourquoi est-ce un problème ? Elle est liée à la notion d’« échelle » du logement — un pilier central de l’attitude du public et du gouvernement britanniques à l’égard du logement au cours du dernier demi-siècle. L’idée est que vous étirez d’abord vos finances alors que vous êtes encore jeune pour acheter votre propre petit appartement. Ensuite, à mesure que vos revenus augmentent, vous pouvez vous permettre de passer à une maison mitoyenne ou jumelée. Ensuite, grâce à une combinaison de hausse des prix de l’immobilier, de progression de carrière, d’inflation et de baisse des taux d’intérêt, vous pouvez vous permettre d’échanger contre une maison individuelle plus grande.

Mais c’est trop simpliste. Il est vrai que les primo-accédants sont plus susceptibles d’acheter un appartement que les déménageurs hypothéqués (en 2020, 21 % des primo-accédants ont acheté une maison, contre 7 % des déménageurs). Mais la majorité des débutants achètent une maison – et l’ont fait au cours des 30 dernières années. Le risque est que les appartements finissent par être la seule option pour ceux qui ont le plus de mal à acheter leur propre maison.

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Les pairs plus fortunés des acheteurs d’appartements – qui ont peut-être plus d’aide de la «banque de maman et papa» ou sont éligibles à l’aide à l’achat – parviennent à sauter un échelon ou deux alors qu’ils se retrouvent coincés dans un appartement qui sous-performe par rapport aux maisons ils aspirent à posséder un jour.

Si la croissance des prix ralentit, voire chute (une possibilité réelle, compte tenu de la crise du coût de la vie et de la hausse des taux hypothécaires), l’écart relatif entre le prix des appartements et celui des maisons pourrait encore se creuser pendant une période où la capacité de constituer des fonds propres et d’emprunter davantage sera contraint. L’achat d’un appartement ne facilitera pas toujours l’achat d’une maison.

La concentration d'appartements n'est pas répartie de manière égale à travers le Royaume-Uni

Il n’a pas à être de cette façon. De nombreux autres pays offrent des leçons sur la façon d’améliorer le fonctionnement des appartements pour les ménages de toutes formes et tailles. La solution semble être une combinaison de conception, de construction, de cadre juridique et – peut-être le plus difficile – d’attitude du public. Un peu moins d’un quart du parc immobilier anglais est constitué d’appartements, en Écosse, cette proportion de maisons est de près de 40 %, en partie grâce aux immeubles d’Édimbourg et de Glasgow. En effet, ma dernière maison d’adolescent était un appartement dans la nouvelle ville d’Édimbourg. C’était super pour revenir du pub en trébuchant, mais il y avait encore les voisins bruyants et d’autres défis de la vie à haute densité à affronter.

L’achat d’un appartement peut présenter plus d’inconvénients qu’une maison, mais c’est parfois la seule option, peut-être en raison de votre budget ou de circonstances personnelles. Et bien qu’il puisse ne pas suivre la valeur des maisons à proximité, il y a d’autres choses – sans doute plus importantes – à considérer que la performance future des prix lors de l’achat d’une maison.

Neal Hudson est analyste du marché du logement et fondateur du cabinet de conseil BuiltPlace

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