La croissance galopante des prix de l’immobilier au cours des deux dernières années devrait ralentir alors que l’économie au sens large se prépare à une période de stagflation, selon les économistes et analystes du logement.
Des voyants d’avertissement ont clignoté dans l’économie au cours des quinze derniers jours. L’inflation atteint son plus haut niveau depuis 40 ans et fait face à de nouvelles pressions à la hausse de la part d’un marché du travail historiquement tendu ; la hausse du coût de la vie grignote le budget des ménages et la confiance des consommateurs s’effondre.
La Banque d’Angleterre a relevé le taux de base à quatre reprises depuis décembre et devrait pousser le taux au-delà de son niveau actuel de 1% car elle cherche à contenir l’inflation, une décision qui pèsera sur les emprunteurs hypothécaires.
Ces signaux économiques devraient refroidir un marché du logement qui chauffe depuis mai 2020, lorsqu’il a rouvert après le premier verrouillage du coronavirus. Mais il est peu probable qu’ils provoquent un effondrement des prix similaire à ceux observés lors de la crise financière de 2008 ou à la fin des années 1980, selon plusieurs analystes.
“Bien sûr, le marché du logement est exposé, le marché du logement est toujours exposé”, a déclaré Richard Donnell, qui dirige l’équipe de recherche du portail immobilier Zoopla.
Au cours des 12 derniers mois, les prix moyens des logements au Royaume-Uni ont augmenté de 10 % et la crise du coût de la vie, la spirale de l’inflation et les tensions sur le marché du travail sont autant de risques.
Mais “quand vous jetez des pierres sur la route aujourd’hui, [the market is] pas dévalant, il ne semble pas hors de contrôle. . . Les tests d’abordabilité et les limites des prêts hypothécaires à revenu élevé après la crise financière ont empêché le logement de devenir follement surévalué », a déclaré Donnell.
Au lendemain de la crise financière, le Comité de politique financière (CPF) a été créé pour surveiller et atténuer les risques pesant sur la stabilité financière, et des contrôles plus stricts sur les prêts hypothécaires ont été introduits.
Aujourd’hui, une proportion de plus en plus faible des prêts hypothécaires ont des ratios prêt-valeur de 90 % ou plus, comparativement à plus de 10 % en 2007 et à près de la moitié pendant la majeure partie des années 1980.
Les prêts à des particuliers qui n’avaient pas prouvé leurs revenus étaient également monnaie courante : près de la moitié de tous les emprunteurs hypothécaires en 2007 n’ont pas fourni de preuves de leurs revenus. Cette pratique a pratiquement cessé, selon les données de la Banque d’Angleterre et de la FCA.
Pour cette raison, le risque est limité que les emprunteurs surchargés soient pris au dépourvu par la hausse des taux d’intérêt et contraints de vendre, selon Noble Francis, directeur économique de la Construction Products Association.
“La hausse des taux hypothécaires pourrait modérer la demande, mais nous ne pensons pas que cela fera une très grande différence[because]nous sommes à un stade où les versements hypothécaires sont relativement faibles [compared to incomes],” il a dit.
Les turbulences de l’économie ne déclencheront peut-être pas un krach, mais l’effet de la crise du coût de la vie sur les moins nantis, qui ont tendance à louer leur logement, pourrait avoir un effet sur un coin du marché, selon Neal Hudson, un spécialiste du logement analyste de marché et fondateur du cabinet de conseil BuiltPlace.
“L’astuce pour prédire un crash est de rechercher les vendeurs forcés. Les propriétaires des ménages à faible revenu sont ceux à regarder », a-t-il déclaré.
Si les locataires avaient des arriérés de loyer, les propriétaires pourraient chercher à vendre rapidement, a ajouté Hudson, bien qu’il ait reconnu que le risque d’une chute des prix sur le marché au sens large était faible.
Il prédit que les ventes ralentiront ou stagneront plus tard dans l’année, car le nombre de personnes prêtes à payer les prix élevés exigés par les vendeurs diminuera en raison du contexte économique plus sombre.
Lorsque les ventes ont montré des signes de ralentissement à l’été 2020 en raison de la crise des coronavirus, Rishi Sunak, le chancelier, a alimenté le marché en introduisant une suspension temporaire des droits de timbre, incitant les acheteurs à agir. Mais les analystes ne s’attendent pas à ce qu’il répète l’offre maintenant, en partie parce que de nombreuses personnes sont encore en mesure d’acheter et de maintenir l’élan du marché.
Les mieux placés sont les propriétaires aisés qui « dépensent moins [as a proportion of income] sur l’énergie et l’alimentation et auront bénéficié d’une croissance à deux chiffres des prix de l’immobilier au cours des deux dernières années, et ils ont travaillé à domicile et accumulé des économies », a déclaré Francis, qui prévoit que la hausse des prix se poursuivra, bien qu’à un rythme plus modéré.
Cela augmentera encore le fossé sur le marché du logement entre les personnes à faible revenu qui sont bloquées dans le secteur locatif et incapables d’économiser un acompte, et celles qui disposent d’une valeur nette du logement et qui ont bénéficié de la croissance des prix au cours des deux dernières années, leur permettant de déménager à présent.
Alors que Nationwide, le deuxième prêteur hypothécaire du Royaume-Uni, prévoyait un ralentissement du marché du logement vendredi, son directeur général a déploré “l’injustice” de la crise du coût de la vie qui fait encore plus souffrir les plus démunis.
«Le marché du logement est soutenu par ces propriétaires riches en capitaux propres. Si des offres sont conclues par des personnes âgées, vous ne remarquez pas si les premiers acheteurs sont évincés », a déclaré Donnell.
