Pour résoudre une crise du logement, la Nouvelle-Écosse a tenté de taxer les acheteurs de maisons de l’extérieur de la province. Ça n’a pas marché

HALIFAX — Un humble gouvernement de la Nouvelle-Écosse a supprimé jeudi un impôt foncier controversé sur les propriétaires non-résidents, affirmant que ce n’était pas le bon outil pour le travail de crise du logement.

Et bien que cette décision puisse apporter un soupir de soulagement aux propriétaires de l’extérieur de la province qui, dans certains cas, envisageaient de voir leurs taxes foncières plus que doubler, le recul du gouvernement ne fera rien pour calmer les nerfs de ceux qui recherchent un logement abordable. dans une province où de plus en plus de résidents trouvent que le coût d’une maison est hors de leur portée.

“Aujourd’hui, je vais mettre ma fierté personnelle de côté”, a déclaré le premier ministre Tim Houston lors d’une conférence de presse. « Cette politique était un effort pour trouver une solution. Il a toujours été conçu comme un outil de soutien au logement. Mais lorsque vous vous rendez compte que l’outil que vous avez entre les mains pourrait ne pas faire le travail, vous cherchez un autre outil.

« J’entends depuis des mois des Néo-Écossais qui s’inquiètent de l’abordabilité du logement et qui souhaitent acheter leur première maison dans la communauté dans laquelle ils ont grandi. avec… la valeur fondamentale de notre province, qui est d’être plus accueillante.

C’est un refrain familier à travers le pays – les habitants sont incapables de pénétrer les marchés de l’habitation dopés par des acheteurs hors province – ou hors pays.

Au niveau fédéral, le gouvernement a réagi en interdisant pendant deux ans les acheteurs étrangers de maisons canadiennes. Au niveau provincial, la Colombie-Britannique et l’Ontario ont créé des taxes sur les acheteurs étrangers pour dissuader les spéculateurs immobiliers. L’Île-du-Prince-Édouard a déjà mis en place un impôt foncier sur les non-résidents et le Nouveau-Brunswick a un impôt foncier sur les résidences secondaires.

En Nouvelle-Écosse, la loi sur l’impôt foncier devait ajouter 2 % supplémentaires aux impôts sur la valeur imposable des propriétés résidentielles des propriétaires hors province. Au même moment, la province prélevait une taxe de transfert de 5 % sur les actes. Cette taxe de transfert d’acte restera en place.

Pour un propriétaire hors province d’une maison de 400 000 $ dans la région d’Halifax, par exemple, cette augmentation de l’impôt foncier aurait pu signifier payer plus du double de ses impôts actuels, passant d’environ 5 000 $ à environ 13 000 $.

Les détracteurs de la taxe, comme la Nova Scotia Association of Realtors (NSAR), avaient déclaré que l’imposition d’une augmentation des taxes aux non-résidents ne libérerait pas une offre de logements significative ou n’aurait pas d’impact significatif sur l’abordabilité du logement, et pourrait, en fait, avoir des conséquences négatives sur l’économie de la province.

De plus, ont-ils dit, cela allait à l’encontre des efforts déployés ces dernières années par la Nouvelle-Écosse pour attirer des gens et des entreprises dans la province.

Ces efforts pour augmenter les chiffres de la Nouvelle-Écosse avaient commencé à porter leurs fruits, la province ayant enregistré une croissance démographique de 5 % au cours des cinq dernières années, après être restée statique pendant les cinq années précédentes. Seules trois autres provinces — l’Ontario, la Colombie-Britannique et l’Île-du-Prince-Édouard — et le Yukon ont affiché des poussées de croissance plus importantes.

Avec un nombre croissant de personnes venant dans la province, l’offre de maisons disponibles a diminué, entraînant une hausse des prix des logements et des loyers.

Exacerbant cette situation, encore plus d’acheteurs de maisons ont afflué en Nouvelle-Écosse pendant la pandémie de COVID-19, attirés par la sécurité relative du Canada atlantique, la capacité croissante de faire leur travail à domicile et l’abordabilité relative des maisons par rapport à l’Ontario, qui – de manière anecdotique , selon les agents immobiliers – était le point d’origine de la majorité de ces acheteurs.

Cela a créé un pic massif sur le marché du logement, un pic que la province a initialement cherché à atténuer avec l’impôt foncier des non-résidents.

“Cela provoque une réaction émotionnelle”, a déclaré Matthew Dauphinee, président élu de NSAR, dans une entrevue moins d’une heure avant que la province ne fasse marche arrière sur la taxe. « Les Néo-Écossais ont toujours été fiers d’avoir les bras ouverts… c’est comme si nous n’étions plus cet endroit accueillant.

«Beaucoup de gens sont bouleversés par cela, et ils veulent le combattre, le faire disparaître. C’est la solution idéale.

C’est parti, mais cela laisse toujours la province avec un manque de logements que ses résidents peuvent réellement se permettre.

Les critiques et les partisans ont convenu que, plutôt que les taxes, la crise du logement devait être abordée à un niveau plus fondamental – le manque de maisons dans l’inventaire de la province.

Avant la suppression de la taxe, Jim Graham, directeur exécutif de l’Affordable Housing Association of Nova Scotia, ne croyait pas beaucoup qu’elle créerait une plus grande offre de logements, ni qu’elle pourrait empêcher les non-résidents de récupérer l’offre existante.

«Si le plan était que cela empêcherait d’une manière ou d’une autre les personnes (non-résidentes) d’acheter… si telle était l’intention, je ne pense pas qu’une taxe supplémentaire empêcherait quelqu’un de loin avec beaucoup d’argent d’acheter la propriété.

“Mon intuition me dit qu’il n’y a pas de différence entre un demi-million de dollars et un demi-million et 50 000 dollars pour quelqu’un qui a un demi-million de dollars.”

Mais il avait espéré – même si cela n’avait pas été clairement indiqué par la province – que l’argent recueilli par ces taxes servirait à financer des logements abordables plutôt que les recettes générales de la province.

Plutôt que la taxe, il existe deux outils dont la province a le plus besoin pour lutter contre le manque d’approvisionnement, a-t-il déclaré.

La première consisterait à fournir des terrains sur des baux à long terme aux promoteurs engagés dans la construction de logements abordables. Et la seconde serait de créer du capital pour les promoteurs dédiés au logement abordable, pour les mettre sur un pied d’égalité avec ceux qui sont plus axés sur le profit.

Comme tous les marchés, les prix des logements sont déterminés par l’offre et la demande. Et la façon de faire baisser ces prix est de créer une offre accrue et, avec elle, une demande réduite.

Et bien que les impôts fonciers des non-résidents créent des revenus et puissent dissuader certains non-résidents d’acheter l’offre limitée restante, la solution ultime est plus simple, a déclaré Ben Myers, président de Bullpen Research and Consulting, une société immobilière résidentielle basée à Toronto. société de conseil — construire plus de maisons.

“Vous pouvez prendre une pizza et la hacher de différentes façons, mais c’est toujours la même pizza”, a-t-il déclaré.

Ce que les gouvernements doivent faire en général, a-t-il dit, c’est faciliter la tâche des promoteurs immobiliers pour fournir un approvisionnement en maisons.

Et, a-t-il ajouté, les gouvernements devraient songer à se lancer eux-mêmes dans la construction de logements abordables, le coût initial de la construction étant compensé en devant dépenser moins pour – par exemple – les services de chômage, les hôpitaux, les refuges et les services de toxicomanie.

« J’entends toujours dire que c’est trop cher, qu’ils ne peuvent pas le faire », dit-il. “Mais je pense que s’ils sortaient et avaient cette campagne de construction de logements abordables, je pense que cela leur permettrait d’économiser beaucoup plus dans d’autres domaines de leur budget.”

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