Selon une étude réalisée par un chercheur en géosciences de la Georgia State University, la propriété des absents dans de nombreuses petites villes de football universitaire a un impact négatif sur les résidents permanents de ces communautés.
La recherche est la première tentative connue pour quantifier et cartographier les géographies locales des investissements dans les maisons de jeu.
Chaque week-end de l’automne, des dizaines de milliers de fans de football affluent dans les villes universitaires pour voir leurs équipes préférées jouer contre des écoles rivales. Beaucoup d’entre eux restent dans des maisons de type gameday, des immeubles de placement qui restent vacants pendant une grande partie de l’année. Taylor Shelton, professeur adjoint de géosciences et auteur de l’étude, a examiné les données de plus d’une douzaine de villes universitaires du Sud, où les écoles de la Conférence du Sud-Est attirent de nombreux fans. Il a comparé des villes comme Athènes, Géorgie, Gainesville, Floride, et Auburn, Ala., Et a développé une étude sur Starkville, Mississippi, domicile des Bulldogs d’État du Mississippi.
“La ville de Starkville ne compte que 25 000 habitants et les étudiants de l’État du Mississippi en représentent près de 20 000”, a déclaré Shelton. “Mais le stade de football compte plus de 60 000 spectateurs, de sorte que la population de la ville double ou triple les week-ends de jeu, ce qui signifie que toute la nature de la ville est transformée.”
L’étude, publiée dans Cities: The International Journal of Urban Policy and Planning (en anglais seulement), analysé les registres de propriété locale, les permis de construire et les données du recensement américain. Shelton a constaté qu’entre cinq et 10 pour cent de toutes les unités de logement à Starkville sont probablement des maisons de jeu, et qu’une grande partie de la croissance nette des unités de logement de la ville au cours des 15 dernières années est constituée de propriétés vacantes qui sont soupçonnées d’être des maisons de jeu. Dans certains quartiers, plus de 75% des logements sont utilisés comme maisons de jeu.
Selon Shelton, ces propriétés – qui se sont considérablement développées dans le sud-est ces dernières années – appartiennent à des anciens, des fans et des investisseurs fortunés qui occupent rarement les maisons, ce qui entraîne un net négatif pour les résidents permanents.
«Le fait qu’une grande partie de l’activité sur le marché de l’habitation se concentre sur ces propriétés à usage limité et en grande partie vacantes fait grimper les prix des logements pour les personnes qui vivent et travaillent réellement dans la région», a déclaré Shelton. “Beaucoup de ces petites villes connaissent maintenant une croissance rapide, mais cela réduit vraiment le dynamisme et l’énergie que vous attendez d’une ville universitaire.”
Selon l’étude, des changements dans le zonage et les lois fiscales pourraient atténuer certains des impacts, mais Shelton a déclaré que la mise en œuvre de ces changements a été lente car les maisons de jeu offrent des avantages financiers aux gouvernements des États et locaux.
“Les plus grandes villes ont mis en place des taxes de vacance sur les propriétés pour décourager les gens d’acheter des maisons à des fins spéculatives ou temporaires”, a déclaré Shelton. «Être en mesure d’accéder à une partie de cet argent et de le réinvestir directement dans des logements abordables est une étape très simple. Mais les petites villes hésitent à en faire trop car elles aiment les recettes fiscales foncières et n’ont pas le fardeau services municipaux aux résidents à l’année. “
Selon Shelton, des villes comme Starkville sont souvent bloquées par les lois des États qui empêchent les localités de promulguer des réglementations plus strictes sur les propriétaires ou les promoteurs au-delà de ce qui est prescrit au niveau de l’État, ce qui signifie que les choses risquent de s’aggraver avec le temps.
L’un des principaux objectifs de l’étude était de développer une méthode reproductible pour identifier les maisons de jeu qui puisse être appliquée dans n’importe quelle ville ou ville universitaire des États-Unis, aidant les chercheurs et les décideurs à comprendre ce qui motive ce phénomène.
«J’espère que cette recherche pourra donner une certaine légitimité aux efforts visant à créer un logement plus juste et plus équitable dans ces petites villes», a déclaré Shelton. “Nous devrions mettre l’accent sur ce que les résidents veulent et ont réellement besoin pour améliorer leur vie, plutôt que d’avoir des endroits qui s’adressent aux anciens élèves et aux fans fortunés de l’extérieur de la ville.”
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