Ottawa a besoin de plus de 100 000 nouveaux logements d’ici 2031 pour devenir plus ambitieux avec ses plans de construction, selon l’auteur d’un nouveau rapport sur l’offre de logements

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Entre une pénurie de logements préexistante et une population croissante, Ottawa devrait améliorer son jeu de construction pour répondre aux besoins de logement dans les années à venir, selon l’auteur principal d’un nouveau rapport de l’Institut pour l’IntelliProspérité de l’Université d’Ottawa.

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Alors que le gouvernement progressiste-conservateur provincial s’est engagé à créer 1,5 million de nouveaux logements au cours de la prochaine décennie, Mike Moffatt, du groupe de réflexion, et une équipe d’analystes ont tenté de répondre à deux questions : s’agit-il réellement d’une prévision raisonnable des besoins en logement de l’Ontario et , si oui, combien de travaux de construction doivent être réalisés dans les différentes parties de la province ?

(Il y avait aussi un élément d’ego, a plaisanté Moffatt sur Twitter, car il avait produit l’année dernière un rapport estimant le besoin de près d’un million de nouvelles maisons nettes en Ontario au cours de la prochaine décennie. “Et qui veut se tromper?”)

À l’aide d’une méthodologie mise à jour, l’analyse de l’équipe a conclu par un “oui” sans équivoque que 1,5 million de nouvelles maisons nettes est un objectif valable sur 10 ans et a déterminé combien de maisons supplémentaires seraient nécessaires dans chacune des 49 divisions de recensement de la province d’ici 2031, compte tenu des pénuries de logements préexistantes et de la croissance démographique projetée. L’indice de référence créé pour leur évaluation tenait compte des niveaux d’offre moyens au Canada à l’extérieur de l’Ontario et de la Colombie-Britannique — « les deux provinces connaissant des pénuries chroniques de logements » — en 2016.

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Pour Ottawa, le rapport a déterminé que 10 400 maisons seraient nécessaires pour combler la pénurie actuelle, plus 89 700 autres pour répondre au nombre prévu de nouveaux ménages. Au total, le parc de logements d’Ottawa devrait augmenter de 100 100 logements entre 2021 et 2031.

C’est un total plus élevé que les projections des besoins en logements qui sous-tendent le nouveau plan officiel d’Ottawa, le plan directeur pour le développement de la ville au cours des 25 prochaines années. Les projections du plan prévoient que les besoins en logements passeront à 509 104 logements d’ici 2031, soit une augmentation d’environ 79 326 unités par rapport à 2021.

« Notre crainte est que si… suffisamment de logements ne sont pas disponibles dans la ville d’Ottawa, nous allons voir de plus en plus de familles déménager dans d’autres parties de l’Est de l’Ontario », a déclaré Moffatt, créant un étalement où ceux qui ont gauche continuent de voyager vers la ville pour le travail.

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Son espoir, avec une élection municipale à l’horizon, est que les résidents entendent des candidats au conseil et à la mairie dire « comment nous allons pouvoir construire suffisamment de maisons à Ottawa pour satisfaire cette croissance démographique qui se produit ».

Pour atteindre l’objectif de logement de son institut pour Ottawa d’ici 2031, Moffatt a déclaré que la ville devrait voir une augmentation d’environ 50 % du taux de création de nouveaux logements par rapport aux cinq années précédentes.

Entre les recensements de 2016 et 2021, le parc de logements de la ville a augmenté de près de 33 500, soit 6 700 unités par an, alors que son rapport table sur 100 100 logements supplémentaires à Ottawa d’ici la fin de la prochaine décennie, soit un peu plus de 10 000 par an en moyenne.

« Ce n’est en fait pas autant un défi que dans d’autres parties de l’Ontario », a déclaré Moffatt.

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L’engagement de 1,5 million de maisons du gouvernement progressiste-conservateur exigerait un doublement du taux de construction provincial décennal précédent. Le rapport de l’Institut pour l’IntelliProspérité a désigné Peel, Toronto et York comme des endroits où le déséquilibre de l’offre et de la demande pourrait pousser un grand nombre de familles à chercher un logement dans d’autres parties de la province ou, comme le dit le rapport, « conduire jusqu’à ce qu’elles soient admissibles ».

Cependant, ce sont les villes d’Ottawa et de Toronto auxquelles la province veut initialement accorder des pouvoirs de « maire fort » – une décision que le premier ministre Doug Ford et Le ministre des Affaires municipales et du Logement, Steve Clark, à égalité directement à leur objectif de faire construire plus de maisons. Parlant à la conférence de l’Association des municipalités de l’Ontario Lundi, Ford a dit il prévoit également d’étendre les pouvoirs à d’autres municipalités.

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Selon la proposition, un «maire fort» aurait l’autorité législative de rédiger et de déposer le budget avec l’aide du personnel et d’opposer son veto à tout amendement proposé par le conseil, ainsi que d’être en mesure d’opposer son veto à un règlement approuvé par le conseil s’il estime que cela doit être fait pour protéger une priorité provinciale, entre autres pouvoirs.

Même si ces pouvoirs étaient étendus à d’autres villes, Moffatt a remis en question l’efficacité d’un système de maire fort comme outil de construction de maisons et a suggéré que la province pourrait plutôt commencer par certaines des réformes proposées par son propre groupe de travail sur l’abordabilité du logement, comme permettant plus de densité de plein droit dans des endroits où seules des maisons unifamiliales peuvent être construites à l’heure actuelle.

L’évaluation par l’Institut pour l’IntelliProspérité des besoins futurs en logements en Ontario est nettement inférieure aux chiffres avancés dans un récent rapport de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) sur l’offre.

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Ce rapport prévoyait la construction de 1,63 à 1,85 million de maisons supplémentaires d’ici 2030 en plus de celles qui seraient construites dans le cadre d’un scénario de « statu quo » pour atteindre l’« abordabilité » du logement en Ontario, définie comme le niveau d’abordabilité observé pour la dernière fois en 2003-2004. (1,85 million de logements supplémentaires nécessaires) ou des coûts de logement pour le ménage moyen qui représentent au maximum 40 % du revenu disponible (1,63 million de logements supplémentaires nécessaires).

Auteur du rapport et L’économiste en chef adjoint de la SCHL, Aled ab Iorwerth, a attribué le fossé entre les conclusions des rapports respectifs à deux éléments. L’analyse de la SCHL tient compte des moteurs économiques de la demande de logements, comme la croissance des revenus, et utilise l’abordabilité d’ici 2030 comme résultat cible et, ce faisant, propose une prescription d’offre plus agressive.

“Mais je pense que le message central est que toutes ces analyses conduisent à un besoin accru d’approvisionnement”, a-t-il déclaré.