Près de 15 millions de propriétés américaines courent un risque considérable d’inondations au cours des 30 prochaines années, et plus de trois millions sont presque certaines d’être sous l’eau à un moment donné à ce moment-là.
Mais selon des recherches récentes, les acheteurs de maison peuvent ne pas savoir dans quoi ils s’embarquent lorsqu’ils achètent des maisons dans les plaines inondables, ce qui les conduit à payer trop cher – à hauteur d’au moins 44 milliards de dollars. Et de manière significative, la recherche ne s’appuie pas uniquement sur les projections futures des inondations dues au climat: elle constate que les marchés du logement n’intègrent pas les informations sur les inondations déjà disponibles.
Le risque est que, comme dans toute bulle immobilière, les propriétaires pourraient être coincés avec des propriétés qui valent moins que ce qu’ils ont payé pour leur prêt hypothécaire.
Les cartes locales des plaines inondables sont régulièrement mises à jour pour intégrer de meilleures données d’altitude ou des aménagements susceptibles de modifier la forme des crues. Ainsi, plutôt que de comparer les prix des maisons à travers la ville les uns des autres, les chercheurs se sont concentrés sur les maisons qui ont été ajoutées à la plaine inondable au fil du temps.
«Il est vraiment difficile de comparer une maison à une autre, car tous ces facteurs locaux affectent les prix de l’immobilier», explique Miyuki Hino, économiste à l’Université de Caroline du Nord et auteur principal de la recherche. «Alors nous disons simplement, prenons juste cette maison, et quand elle va de l’extérieur vers l’intérieur de la plaine inondable, qu’est-ce que cela fait sur les prix?» C’est également ainsi, note-t-elle, que les acheteurs de maison sont susceptibles d’évaluer les nouvelles informations sur les risques climatiques.
Ils pourraient alors comparer le prix de vente réel à un prix estimé qui tenait pleinement compte des informations sur les inondations.
«Si vous étiez acheteur et compariez une maison de plaine inondable à une maison identique à tous les égards, mais pas dans une plaine inondable, comment ajusteriez-vous votre prix? «Explique Hino. «Pour les rendre essentiellement équivalents, vous l’assureriez pleinement contre les inondations.»
Sur la base de cette théorie, une maison de plaine inondable devrait être moins chère que son équivalent high-and-dry par le coût cumulé de plusieurs décennies d’assurance contre les inondations. Mais ce n’est pas ce qui se passe sur le terrain. Les prix des maisons dans les plaines inondables ne tiennent pas entièrement compte des coûts de l’assurance contre les inondations et sont donc surévalués d’environ 5 à 10%, soit 44 milliards de dollars sur l’ensemble du marché.
«Les économistes apprennent à croire, et croient souvent, que les marchés sont assez efficaces», a déclaré Marshall Burke, économiste à Stanford et autre auteur du journal, dans un communiqué de presse. «Pour un marché très important aux États-Unis, cela ne semble pas être le cas.»
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Katherine Zipp, économiste à la Penn State University, qui a également étudié les valeurs des maisons et le risque d’inondation, note que d’autres recherches sur les conditions locales ont indiqué une surévaluation moindre. Son étude de cas sur le comté de Center, en Pennsylvanie, a révélé que les acheteurs paient 11% de moins pour une maison dans la plaine inondable. Mais, a-t-elle écrit par e-mail, «les résultats des études de cas pourraient ne pas être représentatifs à l’échelle nationale. Cependant, il pourrait aussi y avoir plus de nuances que les études de cas peuvent expliquer que les études nationales manquent. »
Par exemple, a-t-elle écrit, trois pour cent des parcelles fiscales classifient mal le risque d’inondation d’une propriété.
Les 44 milliards de dollars devraient être considérés comme une limite inférieure, dit Hino. D’une part, l’analyse n’a examiné que les maisons unifamiliales, pas l’ensemble du marché immobilier ou même le marché du logement seul. Et il ne comprenait que les comtés où des cartes numériques des plaines inondables sont disponibles (dans d’autres, les cartes sont conservées sur papier). Certaines des régions les plus sujettes aux inondations du pays, y compris la côte de la Caroline du Sud et le sud de la Louisiane, n’ont pas été incluses en raison du manque de cartes.
Peut-être plus important encore, l’étude n’a examiné que les risques d’inondations et les assurances contre les inondations telles qu’elles existent actuellement. Les inondations deviendront presque certainement plus répandues à mesure que la planète se réchauffera et que les océans s’élèveront. Et le programme fédéral national d’assurance contre les inondations est cassé, ce qui signifie qu’ils envisageront probablement d’augmenter les taux d’assurance à l’avenir, ce qui augmenterait encore les coûts des maisons dans cette étude.
Dans le passé, dit Hino, les marchés du logement ont avalé très soudainement des informations sur les risques d’inondation, souvent après qu’une inondation réelle l’ait rendue réelle pour les acheteurs de maison. «S’il y a un événement majeur qui oblige tout le monde à prêter soudainement attention au risque d’inondation, cette valeur peut disparaître très rapidement», déclare Hino. Cela pourrait se produire même sans changement climatique, ce qui ne fait qu’augmenter les enjeux.
«Dans le scénario où il y a un changement plus durable de la demande de propriétés sujettes aux inondations, et [home value] n’est pas récupéré, alors bien sûr, nous nous inquiétons non seulement des ménages qui occupent ces postes, mais aussi des prêts et de ceux qui soutiennent les prêteurs », explique Hino. Le bailleur de fonds, selon d’autres recherches, est souvent le gouvernement américain, qui garantit la plupart des prêts hypothécaires américains par l’intermédiaire de Fannie Mae et Freddie Mac.
Cependant, tout le monde sur le marché ne néglige pas les cartes des inondations. Les acheteurs commerciaux de l’étude, comme les grandes sociétés de location ou les fiducies familiales, avaient tendance à payer moins cher, peut-être parce qu’ils avaient le temps et l’expertise nécessaires pour réfléchir au risque d’inondation.
Les acheteurs dans les communautés où les inondations étaient plus fréquentes et dans les États dotés de lois strictes sur la divulgation des risques d’inondation, ont également payé moins. Cela suggère que le problème a beaucoup à voir avec l’accès des gens aux informations sur les risques environnementaux. Une autre possibilité, dit Zipp, est que la différence reflète l’application de la loi. «Même si l’assurance contre les inondations est obligatoire dans les plaines inondables, il a été prouvé qu’elle n’est pas fortement appliquée. Il est possible que [requirements for flood insurance] sont plus fortement appliquées aux entreprises », ce qui les amène à être disposées à payer moins.
«Une chose très raisonnable que nous devons tous soutenir est que les acheteurs doivent savoir ce qu’ils obtiennent en ce qui concerne les risques d’inondation et leur propriété.» Dit Hino. Seule une poignée d’États exigent des vendeurs qu’ils informent les acheteurs potentiels de l’état des plaines inondables avant de faire une offre, et deux seulement les obligent à informer les acheteurs des coûts d’assurance contre les inondations.
«C’est une chose à dire pour quelqu’un, je savais que cette maison avait déjà été inondée, mais j’aimais vraiment ça et j’ai choisi de vivre ici. C’est autre chose à entendre, je n’en avais aucune idée, et j’ai appris six mois plus tard lorsque ma maison a été inondée.
