Publié le 24 octobre 2025 à 02h18. L’utilisation d’algorithmes basés sur l’intelligence artificielle pour fixer les loyers est de plus en plus contestée aux États-Unis, où elle est accusée de fausser le marché immobilier et de contribuer à l’inflation. New York est devenu le premier État américain à interdire cette pratique, ouvrant la voie à d’autres poursuites et enquêtes.
- New York a interdit la fixation des loyers par des algorithmes, une première aux États-Unis.
- 27 grandes sociétés de gestion locative ont accepté de verser un total de 141 millions de dollars d’indemnisation dans le cadre d’un recours collectif.
- L’entreprise RealPage, spécialisée dans les logiciels immobiliers, est au centre des controverses concernant son algorithme de gestion des revenus (AIRM).
L’intelligence artificielle est-elle en train de créer un « cartel numérique » sur le marché locatif ? C’est la question que se posent de plus en plus d’observateurs aux États-Unis, où les algorithmes de fixation des loyers sont accusés de manipuler les prix et de limiter la concurrence. L’État de New York a pris une décision historique le 16 octobre en interdisant complètement la collusion sur les prix utilisant ces algorithmes, une première au niveau étatique.
Cette interdiction fait suite à un recours collectif déposé contre des locataires et 27 grandes sociétés de gestion locative, dont Greystar, le plus grand acteur du secteur aux États-Unis. Ces entreprises ont provisoirement accepté de verser un total de 141 millions de dollars d’indemnisation, selon Reuters.
Au cœur de cette controverse se trouve RealPage, une entreprise américaine de logiciels immobiliers dont l’algorithme de gestion des revenus (AI Revenue Management ou AIRM) est soupçonné de limiter artificiellement la concurrence. Selon le Conseil des conseillers économiques (CEA) de la Maison Blanche, environ 25 % des immeubles d’appartements multifamiliaux aux États-Unis utilisent cet algorithme.
Le fonctionnement de cet algorithme est simple : il collecte et analyse en temps réel des données sensibles provenant de concurrents, telles que les taux d’inoccupation, les loyers effectivement signés, les taux de renouvellement des contrats, le nombre de visites et les dates de disponibilité des logements. Le ministère américain de la Justice (DOJ) a engagé des poursuites contre RealPage l’année dernière pour violation des lois antitrust, affirmant que le logiciel collecte chaque jour des informations commerciales internes qui ne sont normalement pas partagées entre concurrents. Le DOJ estime que cette concentration d’informations élimine l’incertitude du marché et encourage les propriétaires à augmenter leurs prix.
L’algorithme ne se contente pas de suggérer un prix moyen, il recommande également des stratégies agressives pour « maximiser les profits ». Andrew Bowen, ancien vice-président de RealPage, avait déclaré dans une vidéo promotionnelle de l’entreprise, alors que les loyers avaient augmenté d’environ 14,5 % en un an :
« Je pense honnêtement que (ce logiciel) est en tête de la hausse. »
Andrew Bowen, ancien vice-président de RealPage
Plus inquiétant encore, l’algorithme est conçu pour empêcher les baisses de prix. En cas de ralentissement du marché, il décourage les propriétaires de baisser leurs loyers, recommandant même de maintenir les prix même au détriment d’un certain niveau d’inoccupation. Des documents internes de RealPage cités par le ministère américain de la Justice montrent que le logiciel freine l’instinct des propriétaires à baisser drastiquement les loyers et recommande de maintenir les prix pour éviter un « nivellement par le bas ».
Selon des informations obtenues par le média d’investigation ProPublica, RealPage encourage également ses clients à réduire intentionnellement les logements vacants et à supprimer les remises, en leur conseillant d’« augmenter le loyer même si quelques logements restent vacants » et de « ne pas négocier avec les locataires ». Un développeur ayant participé à la création de l’algorithme aurait même déclaré :
« Le personnel de location a trop d’empathie (pour les locataires) »
et que les machines pourraient prendre des décisions plus efficaces en matière de loyers.
L’algorithme préconise également des stratégies de défense des prix par le contrôle de l’offre, en ajustant artificiellement la durée des baux (par exemple, en recommandant des contrats de 13 ou 14 mois au lieu de 12 mois) pour disperser l’offre et atténuer la pression à la baisse sur les prix.
« Les pratiques déloyales de RealPage fraudent les locataires et chassent les familles d’un logement stable », a déclaré le procureur général de l’État de Washington, Nick Brown, dans un communiqué de presse annonçant une plainte cette année. « Le logiciel de RealPage offre aux propriétaires une logique commune qui tend à faire grimper les loyers. »
La bataille juridique autour de RealPage porte sur un modèle de collusion « hub-and-spoke ». Contrairement à la collusion traditionnelle, où les concurrents se rencontrent directement pour fixer les prix, ce modèle implique un intermédiaire (le « hub ») qui permet aux concurrents d’échanger des informations sur les prix sans contact direct. Le DOJ affirme que RealPage a agi comme ce « hub », en permettant aux propriétaires de partager leurs données privées et de recevoir en retour des recommandations de prix basées sur les données de leurs concurrents.
L’ancien procureur général des États-Unis, Merrick Garland, a déclaré :
« Une collusion est une collusion, même si vous utilisez un logiciel »
Merrick Garland, ancien procureur général des États-Unis
, soulignant que la loi antitrust vieille de 100 ans (Sherman Act) sera strictement appliquée même à l’ère de l’IA.
Le Canada et l’Europe suivent également de près cette affaire. Au Canada, un recours collectif a été déposé contre RealPage et de grandes sociétés de location de logements en décembre dernier, et l’autorité canadienne de la concurrence a lancé une enquête formelle en février 2024. La Commission européenne a affirmé que même en l’absence d’intention explicite de collusion, la coopération par le biais d’algorithmes est illégale et qu’elle enquête actuellement sur plusieurs cas de fixation algorithmique des prix.
Certains experts craignent que cette controverse n’ait des répercussions sur la politique monétaire des banques centrales, en faussant les indicateurs d’inflation. Les coûts du logement, qui représentent une part importante de l’indice des prix à la consommation (IPC), continuent d’augmenter malgré un ralentissement du marché locatif, ce qui pourrait inciter les banques centrales à maintenir des taux d’intérêt élevés plus longtemps que nécessaire.
Pour l’instant, le marché résidentiel coréen semble relativement épargné par ce phénomène, en raison de la prédominance du système jeonse et de la structure fragmentée du marché locatif. Cependant, à mesure que la proportion du loyer mensuel augmente, le risque d’adoption de ces algorithmes pourrait également croître.
[글로벌 머니 X파일은 중요하지만 잘 알려지지 않은 세계 돈의 흐름을 짚어드립니다. 필요한 글로벌 경제 뉴스를 편하게 보시려면 기자 페이지를 구독해 주세요]
Journaliste Kim Joo-wan [email protected]
À ne pas manquer
