Publié le 16 octobre 2025. Une nouvelle formule d’accession à la propriété, le bail emphytéotique, se développe en France, permettant d’acquérir un bien immobilier avec un apport réduit et des mensualités potentiellement plus faibles. La start-up Neoproprio propose ce dispositif, qui a déjà été testé avec succès dans plusieurs grandes villes.
- Le bail emphytéotique permet de devenir quasi-propriétaire d’un bien pendant 25 ans sans apport personnel.
- Les mensualités peuvent être réduites d’au moins 30 % par rapport à un achat immobilier classique.
- Un droit de rachat est prévu à la fin du bail, avec partage des éventuelles plus-values.
Le bail emphytéotique, un concept issu du droit romain, connaît un regain d’intérêt en France grâce à des initiatives comme celle de Neoproprio. Ce dispositif permet aux acquéreurs de bénéficier d’un droit réel sur un bien immobilier sans avoir à constituer un apport important, un obstacle majeur pour de nombreux ménages.
Concrètement, le fonctionnement repose sur un bail de longue durée de 25 ans. L’emprunteur ne finance que la moitié de la valeur du bien auprès d’une banque. Le reste est financé par des investisseurs, via une foncière créée par un promoteur ou des investisseurs institutionnels. En plus du remboursement du crédit, l’acquéreur verse chaque mois une redevance à la foncière, équivalente à un millième du prix du bien.
« Cela facilite l’achat pour les gens qui n’ont pas beaucoup d’épargne. Sans cela, je n’aurais pas pu acheter dans ce quartier-là », témoigne un utilisateur du dispositif, cité par Le Parisien.
Après des phases de test à Marseille et à Lyon, Neoproprio a lancé son offre en Île-de-France, à Ormesson-sur-Marne (Val-de-Marne). D’autres opérations similaires sont prévues dans les mois à venir.
Selon Olivier Ramé, directeur général de Neoproprio,
« L’acheteur est propriétaire du bien durant toute la durée du bail. Il participe aux assemblées générales, paie les charges de copropriété, la taxe foncière… Il peut aussi louer son bien s’il le souhaite »
. Le bien entre également dans l’actif successoral en cas de décès.
Le bail emphytéotique présente des avantages indéniables, notamment pour les personnes disposant de faibles économies. Cependant, il comporte également des limites. L’une des principales est la nécessité de rendre le logement à l’expiration du bail, après 25 ans. Une option d’achat est toutefois disponible. Une clause de sortie anticipée permet également de se désengager avant la fin du bail, avec garantie de rachat par la foncière. En cas de plus-value, celle-ci est partagée entre la foncière et l’acquéreur. En cas de moins-value, elle n’est pas imputée à l’acquéreur.
