Publié le 23 décembre 2025 à 05h00. La Cour suprême a confirmé qu’un testament constitue un fondement légal valable pour modifier les registres fonciers, une décision qui rétablit un transfert de propriété contesté dans l’État du Madhya Pradesh et clarifie les procédures de mutation.
- La Cour suprême a annulé une décision de la Haute Cour du Madhya Pradesh qui avait bloqué la mutation d’un terrain sur la base d’un testament.
- Elle a précisé que la mutation des registres fonciers sur la base d’un testament n’est pas illégale en soi, mais reste soumise à une éventuelle contestation judiciaire du titre de propriété.
- La Cour a réaffirmé que les mutations foncières ont une portée limitée, se limitant à des fins fiscales et ne conférant aucun droit de propriété en soi.
L’affaire portait sur un terrain agricole situé à Mouza Bhopali, dans l’État du Madhya Pradesh, initialement enregistré au nom de Roda alias Rodilal. Suite au décès de ce dernier en novembre 2019, Tarachandra, le légataire désigné dans un testament enregistré en mai 2017, a sollicité la mutation des registres fonciers. Après avoir mené une enquête publique, examiné les objections et entendu des témoins, le Tehsildar de Manasa avait autorisé la mutation, en précisant que cette inscription serait provisoire et soumise à l’issue d’une action civile en cours.
Bhawarlal, un tiers revendiquant une possession du terrain sur la base d’un accord de vente non enregistré, a contesté cette décision devant les autorités administratives supérieures, sans succès. La Haute Cour du Madhya Pradesh, invoquant une jurisprudence antérieure dans l’affaire Ranjit c. Smt. Nandita Singh, a finalement annulé les ordonnances des autorités fiscales, ordonnant que le terrain soit muté au nom des héritiers légaux selon la loi hindoue sur la succession de 1956, ou à défaut, en faveur de l’État, toujours sous réserve d’une action civile.
La Cour suprême, composée des Juges Sanjay Karol et Manoj Misra, a estimé que la Haute Cour avait outrepassé ses pouvoirs en intervenant dans une décision administrative qui ne présentait pas d’erreur de compétence ou d’illégalité manifeste. Elle a souligné que les articles 109 et 110 du Code des revenus fonciers du Madhya Pradesh de 1959 ne limitent pas les modes d’acquisition de droits fonciers, et que le testament est explicitement reconnu comme un mode d’acquisition par le Madhya Pradesh Bhu Rajasva Sanhita (Bhu Abhilekhon Mein Namantaran) Niyam de 2018.
La Cour a rejeté l’approche restrictive de la Haute Cour, affirmant qu’une demande de mutation fondée sur un testament ne peut être rejetée simplement en raison de sa nature testamentaire. Elle s’est appuyée sur une décision antérieure de l’Assemblée plénière de la Haute Cour du Madhya Pradesh dans l’affaire Anand Choudhary c. État du Madhya Pradesh, qui avait déjà précisé que le Tehsildar est compétent pour recevoir des demandes de mutation basées sur un testament, mais que la validité et l’authenticité du testament doivent être tranchées par un tribunal civil compétent.
« Il existe différents modes d’acquisition de droits sur un bien immobilier, tels que la vente, la donation, l’hypothèque, la location, etc., qui sont d’une personne vivante à une autre. Les droits peuvent également être acquis par dévolution d’intérêts par testament ou par héritage/succession au décès du titulaire du titre/intérêt. Rien dans l’article 109 ou l’article 110 du Code de 1959 ne limite l’acquisition de droits à un mode particulier. Le Niyam 2018 reconnaît plutôt l’acquisition par testament comme l’un des modes d’acquisition. Ainsi, rien dans le Code de 1959 n’interdit l’acquisition de droits fonciers par testament. En conséquence, si un testament est établi, la demande de mutation fondée sur celui-ci devra être examinée au fond et elle ne pourra être rejetée du seul fait qu’elle est fondée sur un testament. »
Cour suprême de l’Inde
La Cour suprême a également rappelé que la mutation des registres fonciers est une procédure administrative à des fins fiscales et ne confère aucun droit de propriété. Elle a cité l’arrêt rendu dans l’affaire Jitendra Singh c. État du député et autres, soulignant que toute contestation du titre de propriété doit être portée devant un tribunal compétent.
Dans le cas présent, la Cour a noté qu’aucun des héritiers légaux du défunt ne s’était opposé au testament. La seule contestation provenait d’un tiers revendiquant un droit sur la base d’un accord de vente non enregistré, dépourvu d’exécution judiciaire. En conséquence, la Cour suprême a annulé le jugement de la Haute Cour et rétabli la mutation en faveur de Tarachandra, tout en précisant que cette inscription restera soumise à une éventuelle décision judiciaire concernant le titre de propriété.
Affaire : Tarachandra c. Bhawarlal
Référence : 2025 LiveLaw (SC) 1246