Publié le 2025-10-02 04:12:00. Après des années de forte croissance, le marché immobilier néerlandais devrait connaître un ralentissement en 2026, avec une augmentation des prix estimée entre 3 et 4 %, selon les prévisions de plusieurs institutions financières.
- ABN Amro, Insigne et Rabobank anticipent une croissance des prix immobiliers nettement inférieure à celle des années précédentes.
- Le ralentissement est principalement dû à une augmentation moins rapide des salaires et à la stabilisation, voire à une légère hausse, des taux d’intérêt hypothécaires.
- La réduction potentielle de la déduction fiscale sur les intérêts hypothécaires pourrait encore freiner la hausse des prix.
Les experts du secteur immobilier s’accordent sur un point : la flambée des prix observée ces dernières années touche à sa fin. ABN Amro prévoit une augmentation de 3 à 4 % en 2026, un chiffre confirmé par Insigne (4 %) et Rabobank (5,5 %). Ces prévisions sont bien inférieures à la croissance de 8 % attendue pour l’année en cours, et à la moyenne de 7 % enregistrée au cours de la dernière décennie. Seule l’année 2023 a connu une baisse des prix, en raison de la forte augmentation des taux d’intérêt hypothécaires.
La principale raison de ce ralentissement réside dans l’évolution des salaires. Une croissance salariale moins rapide limitera la capacité d’emprunt des ménages, réduisant ainsi la demande et freinant la hausse des prix. De plus, ABN Amro s’attend à ce que les taux d’intérêt hypothécaires restent stables, voire augmentent légèrement en 2026, rendant le crédit plus coûteux.
« En raison de l’augmentation de la dette publique dans les pays de l’Union européenne, nous pourrions même assister à une légère hausse des taux d’intérêt pour les obligations d’État à long terme. Cela affecterait également les taux d’intérêt hypothécaires à longue durée, rendant le financement un peu plus cher. »
Mike Langen, économiste du marché du logement ABN Amro
Un autre indicateur de ce ralentissement est la convergence des prix entre les régions les plus chères et les moins chères des Pays-Bas. Dans des villes comme Amsterdam, on observe même une légère baisse des prix, en raison de l’augmentation de l’offre d’appartements. À l’inverse, les prix continuent de grimper dans les zones rurales. ABN Amro y voit le signe que la « surchauffe » du marché immobilier est terminée.
Enfin, l’avenir de la déduction fiscale sur les intérêts hypothécaires pourrait également jouer un rôle. Plusieurs partis politiques, dont le CDA, D66 et PVDA/GL, proposent de réduire, voire de supprimer, cette déduction. Selon le professeur Peter Boelhouwer (TU Delft), une réduction progressive de cette déduction pourrait limiter l’augmentation annuelle des prix de 1 à 2 %. ING fournit également des analyses sur le marché immobilier néerlandais.
« Si l’on suppose une augmentation moyenne des prix de 4 % par an, les prix augmenteraient donc entre 2 et 2,5 % par an si l’on réduit l’intérêt sur 10 ans. Si l’on le fait sur 15 ans, on atteindrait une augmentation de prix de 3 à 2,7 % par an en raison de la réduction de la déduction des intérêts hypothécaires. »
Peter Boelhouwer, professeur de politique du marché du logement, TU Delft
Cependant, Mike Langen d’ABN Amro souligne qu’il est encore trop tôt pour évaluer l’impact réel de ces mesures, car la formation d’un nouveau gouvernement et la mise en œuvre de ces politiques prendront du temps. Le rapport trimestriel de Rabobank sur le marché du logement offre également des perspectives intéressantes.