Immobilier : dernière ligne droite pour profiter du bonus fiscal supplémentaire pour les travaux de rénovation énergétique

Publié le 2025-10-02 17:16:00. Les propriétaires bailleurs ont encore quelques mois pour profiter d’un avantage fiscal temporaire lié aux travaux de rénovation énergétique. L’administration fiscale vient de préciser les modalités d’application de ce dispositif, qui permet de doubler le plafond de déduction des déficits fonciers pour les logements sortant du statut de « passoire énergétique ».

• Un plafond de déduction des déficits fonciers est temporairement doublé pour les travaux améliorant la performance énergétique des logements locatifs.
• Une option spécifique doit être choisie lors de la déclaration de revenus fonciers pour bénéficier de cet avantage.
• Le dispositif, qui prendra fin le 31 décembre 2025, est particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés.

Alors que son existence est limitée dans le temps, le dispositif de doublement du plafond de déduction des déficits fonciers pour les travaux de rénovation énergétique suscite un intérêt croissant chez les propriétaires bailleurs. L’administration fiscale a récemment publié des précisions importantes concernant son application, notamment sur la manière de l’activer lors de la déclaration de revenus.

Le mécanisme du déficit foncier est bien connu des investisseurs immobiliers. Il permet d’imputer sur le revenu global le déficit généré par un logement loué, c’est-à-dire la différence entre les charges (intérêts d’emprunt, travaux, etc.) et les loyers perçus. En temps normal, ce déficit est déductible dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus peut être reporté sur les dix années suivantes.

Pour encourager la rénovation énergétique, la loi de finances rectificative de 2022 a introduit une exception pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Si les travaux réalisés permettent de sortir un bien de ces catégories, le plafond d’imputation du déficit foncier est temporairement doublé, atteignant 21 400 € (environ 34 700 $ USD). Cette mesure s’applique aux dépenses engagées à partir du 5 novembre 2022 et réglées entre le 1^er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

L’administration fiscale a précisé que le rehaussement du plafond n’est pas automatique. Les contribuables souhaitant en bénéficier doivent cocher une option spécifique lors du dépôt de la déclaration n° 2044 relative aux revenus fonciers. À défaut, le régime classique s’applique. De plus, les dépenses concernées doivent être isolées sur une ligne distincte de la déclaration, une exigence qui n’avait pas été clairement communiquée jusqu’à présent.

Pour illustrer l’impact de cette mesure, Bercy propose un exemple concret : un propriétaire perçoit 10 000 € de loyers, supporte 5 000 € d’intérêts d’emprunt et 29 000 € de charges, dont 9 500 € de travaux de rénovation énergétique. Le déficit total s’élève donc à 24 000 €. Sans l’option, seuls 10 700 € peuvent être imputés sur le revenu global. Avec l’option, le plafond est porté à 20 200 € (10 700 € + 9 500 € de travaux), laissant un solde de 3 800 € reportable sur les dix années suivantes.

L’opportunité de recourir à cette niche fiscale dépend toutefois du niveau d’imposition du contribuable. André Loup, avocat counsel fiscaliste chez CMS Francis Lefebvre, prend l’exemple d’une personne célibataire avec un revenu global de 130 000 €, imposée à 41 %. En générant un déficit foncier de 15 000 €, dont 10 000 € de rénovation énergétique, elle économiserait 6 150 € d’impôt sur le revenu grâce au plafond relevé, dont 1 763 € directement liés à la mesure.

Cependant, si son revenu global atteignait 135 000 € l’année suivante, avec un bénéfice foncier de 20 000 €, elle paierait 8 200 € d’impôt sur le revenu et 3 440 € de prélèvements sociaux. Sans la mesure, elle aurait payé plus d’impôt la première année, mais économisé 2 502 € la seconde, car le déficit aurait pu être imputé sur les revenus fonciers, réduisant ainsi les prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus du patrimoine. L’avantage immédiat peut donc être compensé par une légère perte d’économies sur les cotisations sociales. Il est donc essentiel de projeter ce choix sur plusieurs années, en tenant compte des déficits prévus et de l’évolution du taux marginal d’imposition.

Pour les contribuables éligibles, le temps presse. Le dispositif prendra fin le 31 décembre 2025, et aucune prolongation ne semble à l’étude. L’administration fiscale rappelle d’ailleurs explicitement cette échéance. Au-delà de l’avantage fiscal, cette mesure constitue une opportunité pour les propriétaires de sortir leurs biens du statut de « passoire énergétique », les logements classés G étant déjà interdits à la location, et les logements classés F le seront à partir de 2028.