Publié le 22 octobre 2025 à 01h39. Le marché immobilier espagnol est tiraillé entre l’attrait persistant des acheteurs étrangers et une crise du logement locatif de plus en plus aiguë, poussant le gouvernement à envisager des mesures fiscales controversées pour réguler les transactions.
- Près de 14 % des ventes immobilières en Espagne ont été réalisées par des étrangers en 2024, dont plus de la moitié par des non-Européens.
- Le marché locatif est marqué par une tension croissante, avec une diminution de 96 512 logements disponibles et une concurrence accrue pour chaque offre.
- Un projet de loi propose une taxe de 100 % sur les achats immobiliers par des non-résidents de l’Union européenne, suscitant des interrogations quant à sa légalité.
L’Espagne observe une forte présence d’acheteurs étrangers sur son marché immobilier. En 2024, les transactions réalisées par des non-nationaux représentent 14 % du total, selon les données du registre foncier. Une proportion significative, soit 52 % de ces acquisitions, est effectuée par des citoyens de pays tiers, c’est-à-dire en dehors de l’Union européenne. Cette tendance contraste avec une situation préoccupante sur le marché locatif.
Le nombre de logements disponibles à la location continue de diminuer, avec une baisse de 96 512 unités en 2024. La demande, quant à elle, explose : en moyenne, 124 familles se montrent intéressées par chaque bien proposé dans les dix premiers jours suivant sa mise en vente, contre 45 l’année précédente. Cette tension se traduit par une augmentation des prix de 11,2 % sur un an, portant le loyer mensuel moyen à 1 118 €.
Face à cette situation, le groupe parlementaire socialiste a présenté un projet de loi visant à favoriser l’accès à un logement abordable. L’une des mesures les plus controversées est l’instauration d’une taxe complémentaire sur les transferts de biens immobiliers à des non-résidents de l’Union européenne. Cette taxe, fixée à 100 %, s’appliquerait à l’achat et à la vente de biens immobiliers par ces acheteurs, considérés comme des investisseurs spéculatifs.
Le projet de loi, admis en procédure fin mai 2025, vise à décourager l’acquisition de logements par des acheteurs non-européens, pour qui le bien immobilier est souvent perçu comme un simple actif financier. L’État serait responsable de la gestion, de la perception et du contrôle de cette taxe, sans intervention des communautés autonomes.
Cependant, cette proposition soulève de sérieuses questions juridiques. Des experts estiment qu’une taxe de 100 % pourrait être considérée comme confiscatoire, violant ainsi l’article 31.1 de la Constitution espagnole qui stipule :
« Chacun contribuera au soutien des dépenses publiques en fonction de sa capacité économique à travers un système fiscal équitable inspiré par les principes d’égalité et de progressivité qui, en aucun cas, n’aura une portée confiscatoire. »
Au niveau européen, la mesure pourrait également être en conflit avec le principe de libre circulation des capitaux, inscrit à l’article 63 du Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne :
« Toutes les restrictions aux mouvements de capitaux entre les États membres et entre les États membres et les pays tiers sont interdites. »
Dans ce contexte, le terme « pays tiers » serait interprété comme désignant les résidents non-européens. La Cour de justice de l’Union européenne n’autorise des restrictions à ce principe que si elles sont dûment justifiées par des raisons impérieuses d’intérêt général.
Par ailleurs, le droit à la propriété, protégé par la Convention européenne des droits de l’homme, pourrait également être remis en question. La Cour européenne des droits de l’homme exige un équilibre entre l’intérêt général et la protection de la propriété privée.
D’autres pays ont déjà mis en place des réglementations concernant l’achat de biens immobiliers par des étrangers. Le Canada, par exemple, combine une taxe de spéculation de 25 % pour les non-résidents en Ontario avec une loi fédérale interdisant l’achat de propriétés résidentielles par les non-Canadiens. Le Danemark, quant à lui, se limite à des restrictions légales directes, autorisées par l’Union européenne.
L’efficacité de ces mesures dépend de leur conception, de leur proportionnalité et de leur conformité avec le droit européen. La proposition espagnole, bien qu’animée par une volonté légitime de répondre à la crise du logement, pourrait s’avérer excessive et juridiquement contestable. Une approche législative rigoureuse sera donc essentielle pour éviter d’éventuels litiges et garantir le respect des principes fondamentaux du droit espagnol et européen.
Cet article a été initialement publié dans La Conversation, un site d’information à but non lucratif dédié au partage d’idées d’experts universitaires.
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Paloma García Córdoba ne reçoit pas de salaire, n’effectue pas de travail de conseil, ne possède pas d’actions et ne reçoit de financement d’aucune entreprise ou organisation qui pourrait bénéficier de cet article, et a déclaré qu’elle n’avait aucun lien pertinent au-delà de la position académique susmentionnée.