Publié le 4 novembre 2025. Les transactions immobilières directes, c’est-à-dire celles conclues sans l’intermédiaire d’une agence, connaissent une forte augmentation à Séoul, alimentées par des stratégies d’optimisation fiscale et des achats institutionnels.
- Le nombre de transactions directes d’appartements à Séoul a bondi de 46 % entre janvier et octobre 2025, atteignant 2 729 transactions.
- Les transactions entre particuliers ont augmenté de 15,8 %, tandis que celles impliquant des entreprises ou des organismes publics ont plus que triplé (+236,2 %).
- Les experts pointent du doigt les donations familiales et les acquisitions par des institutions publiques comme principaux moteurs de cette tendance.
À Séoul, le marché immobilier assiste à un phénomène de plus en plus marqué : la multiplication des transactions directes, où vendeurs et acheteurs s’accordent sans passer par une agence immobilière. Ce mouvement, particulièrement visible ces derniers mois, est analysé par les spécialistes comme le reflet de plusieurs facteurs convergents.
Selon une analyse récente de Zigbang, basée sur les données officielles du ministère des Terres, des Infrastructures et des Transports, 2 729 appartements ont été vendus directement à Séoul entre janvier et octobre 2025. Ce chiffre représente une augmentation significative de 46 % par rapport à la même période l’année précédente (1 867 transactions). Plus précisément, 1 865 transactions ont été conclues entre particuliers, soit une hausse de 15,8 % (contre 1 610 en 2024). Mais c’est l’augmentation des transactions directes impliquant des entreprises et des institutions publiques qui est la plus spectaculaire, avec une progression de 236,2 %, passant de 257 à 864 transactions.
Ces transactions directes représentent désormais 4,1 % de l’ensemble des ventes d’appartements à Séoul. Le district de Guro-gu enregistre le plus grand nombre de ces opérations (262 cas), avec une augmentation de 258,9 % par rapport à l’année précédente (73 cas). Les districts de Gangseo-gu (210 cas), Eunpyeong-gu (206 cas), Jungnang-gu (189 cas), Dongdaemun-gu (183 cas) et Seongbuk-gu (164 cas) suivent de près.
Les experts estiment que cette augmentation est en partie due à des stratégies d’optimisation fiscale, notamment dans le cadre de donations familiales. La législation actuelle permet en effet de ne pas être assujetti à l’impôt sur les donations si le prix de vente est inférieur de 30 % au prix du marché ou à 300 millions de wons. En cédant un bien immobilier à un membre de sa famille à un prix inférieur à sa valeur réelle, il est possible d’éviter de lourdes taxes.
« Depuis l’année dernière, on observe une intensification des tentatives de transfert de certains actifs par le biais de ventes d’appartements afin de bénéficier d’un effet de donation dans le cadre légal. »
Woo Byeong-tak, expert de Shinhan Premier Pathfinder
Woo Byeong-tak souligne également que le renforcement des réglementations immobilières, avec des mesures comme celles du 27 juin et du 15 octobre, pourrait encourager ces transactions entre proches.
Par ailleurs, l’augmentation des achats d’appartements par des entreprises ou des institutions publiques, notamment dans le cadre de programmes de logements abordables pour les jeunes, contribue à gonfler les chiffres des transactions directes. Kim Min-young, directrice du Zigbang Big Data Lab, explique que les acquisitions de logements tels que « Yongsan Namyeong Station Lotte Castle Heritage », « Urban Hub Seoul Station » à Yongsan-gu, « Nokburn Tower » à Eunpyeong-gu et « Inizio 2 » à Seongbuk-gu sont comptabilisées comme des transactions directes.
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