À l’intérieur de la vague déchirante des ventes forcées de maisons à Toronto

Publié le 2025-11-01 22:01:00. Une mère célibataire de Scarborough a vu les serrures de sa maison changées après avoir manqué un paiement hypothécaire, une situation qui se multiplie dans la région du Grand Toronto alors que les taux d’intérêt augmentent et que les propriétaires surendettés peinent à faire face à leurs obligations.

• Le nombre de saisies immobilières, ou « ventes forcées », est en hausse dans le Grand Toronto, en particulier dans les banlieues.
• Les prêteurs privés, comme RiverRock Mortgage Investment Corp., sont de plus en plus amenés à saisir des biens.
• La situation de Yvonne Morrish illustre les difficultés croissantes rencontrées par les propriétaires canadiens face à la hausse des taux d’intérêt et au coût de la vie.

Yvonne Morrish est rentrée chez elle un jour de neige et a découvert que les serrures de son bungalow de Scarborough avaient été changées. Malgré des décennies de présence dans cette maison, où les tailles de ses enfants sont encore griffonnées sur le chambranle de la porte du placard, elle était expulsée. RiverRock Mortgage Investment Corp. avait légalement pris possession du bien suite à un défaut de paiement hypothécaire.

« J’étais complètement incrédule et sous le choc, puis j’ai été brisée », se souvient Mme Morrish, décrivant la situation comme une sorte de mort, « faire le deuil de quelque chose dont on ne peut plus changer l’issue ».

Nick Kyprianou, président et chef de la direction de RiverRock Mortgage Investment Corp., a expliqué qu’il ne pouvait pas discuter des détails spécifiques du cas de Mme Morrish en raison des lois sur la protection de la vie privée. Il a cependant confirmé qu’elle avait un prêt hypothécaire auprès de l’entreprise et qu’elle avait manqué un paiement à la fin de 2024. « Une hypothèque est le contrat le plus simple au monde. Si une action en justice a été engagée, c’est parce que vous n’effectuez pas vos paiements et que nous n’avons pas pu parvenir à une sorte de résolution », a-t-il déclaré lors d’un entretien téléphonique.

Ce qui est arrivé à Mme Morrish est ce qu’on appelle une « vente forcée », une procédure par laquelle un prêteur prend le contrôle d’un bien immobilier lorsque l’emprunteur ne respecte pas les termes de son prêt. Autrefois rares, les ventes forcées sont en augmentation dans la région du Grand Toronto, en particulier dans des banlieues comme Brampton, Brock et Scarborough, selon des données de la MLS fournies à Realosophy Realty. Le quartier de Highland Creek, au nord de Scarborough, arrive en tête de liste avec près de 10 % des inscriptions correspondant à des ventes forcées entre janvier et septembre de cette année.

De plus en plus de prêteurs saisissent des maisons, un processus qu’ils peuvent entamer après un seul versement hypothécaire manqué. Cette tendance s’explique par les difficultés croissantes rencontrées par les propriétaires pour rembourser leurs prêts hypothécaires, en raison de la hausse des taux d’intérêt, de l’augmentation du coût de la vie et de la baisse de la valeur des propriétés pour ceux qui ont acheté au plus fort de la pandémie.

Mme Morrish, une mère célibataire aux prises avec des problèmes de santé chroniques, a déclaré avoir puisé dans la valeur nette de sa maison au cours des 15 dernières années pour lancer plusieurs petites entreprises qui ont finalement échoué. « Tout compte tellement pour moi ici. Je sais que ce ne sont que des choses, mais c’est tellement déchirant. J’aurais aimé ne pas me retrouver dans cette situation », a-t-elle confié. « Je sais que c’est ma responsabilité, je le sais, mais ça me tue, c’est vraiment le cas. »

Mme Morrish avait contracté un prêt auprès de RiverRock en 2022. RiverRock est une société d’investissement hypothécaire (MIC), financée par les capitaux des investisseurs et les remboursements des emprunteurs. La plupart des gens obtiennent leurs prêts hypothécaires privés auprès de ces MIC, qui prêtent souvent à ceux qui sont refusés par les banques traditionnelles.

Mme Morrish a pu rentrer chez elle grâce à l’intervention de son agent immobilier, Jonathan Alphonso, qui a réussi à deviner le code du coffre-fort installé par RiverRock sur la porte. Elle vit toujours dans la maison, sur les conseils de son avocat, qui lui a expliqué que tant qu’elle y résiderait, la maison ne pourrait pas être considérée comme abandonnée.

Mme Morrish a déclaré que RiverRock avait tenté de faire croire que sa maison était abandonnée afin d’accélérer la procédure de saisie. M. Kyprianou a réfuté cette affirmation, affirmant que l’entreprise n’a jamais dévié de la procédure légale et que, si une maison est considérée comme abandonnée, elle peut changer les serrures. Il a également souligné que RiverRock s’efforce de trouver des solutions avec les emprunteurs, en offrant même une aide au déménagement et en couvrant les premiers mois de loyer.

M. Kyprianou a affirmé que le nombre de ventes forcées par RiverRock a diminué au cours des deux dernières années grâce à cette approche collaborative, et que l’entreprise n’en a actuellement que « cinq ou six » en Ontario.

Selon des documents judiciaires, Mme Morrish devait environ 792 000 $ (intérêts et frais inclus) en janvier, un montant qui a depuis augmenté. Une audience est prévue le mois prochain pour déterminer l’issue de cette affaire. En cas de vente forcée, l’emprunteur conserve la propriété du bien et peut percevoir tout profit après remboursement de la dette, mais sur le marché actuel, cela est de plus en plus rare.

John Pasalis, de Realosophy Realty, estime que l’augmentation des ventes forcées est due à la difficulté croissante pour les propriétaires de faire face à la hausse des taux d’intérêt lors du renouvellement de leur prêt hypothécaire, beaucoup ayant bénéficié de taux très bas pendant la pandémie. Il soupçonne également que de nombreux propriétaires dans cette situation sont des investisseurs qui ont surestimé leurs capacités.

Les ventes forcées représentent désormais près de 1 % des nouvelles inscriptions dans la ville de Toronto, et des pourcentages plus élevés dans certaines banlieues comme Brock (2,87 %), Stouffville (1,52 %) et Brampton (1,38 %). Ces régions ont connu un boom immobilier important pendant la pandémie, mais ont depuis vu les prix des logements chuter considérablement, jusqu’à 30 % à Brampton.

« Les gens tiennent le plus longtemps possible », a conclu M. Pasalis, soulignant que les Canadiens sont généralement réticents à mettre en défaut leurs prêts hypothécaires, même au prix de s’endetter davantage sur leurs cartes de crédit et leurs prêts automobiles.

Plus d’Ontariens n’ont jamais manqué de versements hypothécaires depuis que l’agence de crédit Equifax a commencé à les suivre en 2012, selon des données de juin.