Le stress s’accumule alors que les propriétaires d’immeubles de bureaux et les prêteurs négocient leurs dettes

Un fonds d’investissement immobilier a récemment fait défaut sur 750 millions de dollars d’hypothèques pour deux gratte-ciel de Los Angeles. Une société de capital-investissement a réduit de près d’un tiers la valeur de son investissement dans la Willis Tower à Chicago. Et un grand propriétaire new-yorkais tente de prolonger le délai de remboursement d’un prêt pour une tour de bureaux de Park Avenue.

Les quartiers de bureaux de presque toutes les villes américaines sont soumis à de fortes pressions depuis que la pandémie a vidé les lieux de travail et rendu le travail à domicile courant. Mais ces derniers mois, la crise est entrée dans une phase tendue qui pourrait nuire aux économies locales et causer des coups financiers aux investisseurs immobiliers et à des dizaines de banques.

Les prêteurs sont de plus en plus réticents à accorder de nouveaux prêts aux propriétaires d’immeubles de bureaux, surtout après l’effondrement de deux banques le mois dernier.

“Ils ne veulent pas faire de nouveaux prêts pour des immeubles de bureaux parce qu’ils ne veulent pas plus de visibilité”, a déclaré Scott Rechler, un propriétaire new-yorkais qui est un acteur majeur du marché des bureaux de la ville et siège au conseil d’administration de la Federal Reserve Bank. de New York.

Le moment du recul des prêts ne pourrait pas être pire. Les propriétaires doivent refinancer environ 137 milliards de dollars d’hypothèques de bureaux cette année et près d’un demi-billion de dollars au cours des quatre années suivantes, selon Trepp, une société de données sur l’immobilier commercial. La campagne de la Réserve fédérale pour lutter contre l’inflation en augmentant les taux d’intérêt a également considérablement augmenté le coût des prêts encore offerts.

La réticence des banques à prêter et le désespoir des propriétaires d’immeubles pour le crédit ont créé une impasse. Les prêteurs ne veulent prolonger les prêts et en faire de nouveaux que s’ils peuvent obtenir de meilleures conditions. De nombreux propriétaires résistent, et certains menacent de faire défaut, pariant en fait que les banques et les investisseurs risquent de perdre davantage en cas de saisie.

La façon dont les négociations privées entre les prêteurs et les propriétaires d’immeubles sont résolues pourrait avoir des ramifications majeures. Les défaillances pourraient accroître la pression sur les banques régionales et contribuer à plonger l’économie dans la récession. Les recettes de la taxe foncière locale, déjà sous pression, pourraient chuter, obligeant les gouvernements à réduire les services ou à licencier des travailleurs.

“Ce que nous voyons, c’est cette danse entre les prêteurs et les propriétaires”, a déclaré Joshua Zegen de Madison Realty Capital à New York, une société spécialisée dans le financement de projets immobiliers commerciaux. « Personne ne sait quelle est la bonne valeur. Personne ne veut reprendre un immeuble », a-t-il dit, ajoutant que les propriétaires d’immeubles ne veulent pas non plus investir dans de nouveaux capitaux.

Il a ajouté que le secteur des bureaux ressentait beaucoup plus de stress que d’autres types d’immobilier commercial comme les hôtels et les immeubles d’habitation.

Certains experts de l’industrie sont optimistes sur le fait qu’avec suffisamment de temps, les propriétaires d’immeubles et leurs prêteurs trouveront des compromis, évitant les saisies ou une grosse perte de revenus de l’impôt foncier, car tout le monde veut minimiser les pertes.

“Je ne vois pas cela comme quelque chose qui va entraîner un risque systématique”, a déclaré Manus Clancy, directeur général principal chez Trepp. « Cela ne va pas faire tomber les banques, mais vous pourriez voir certaines banques qui ont des problèmes. Rien ne se résout rapidement sur ce marché.

Les prêts sur les bâtiments commerciaux sont généralement plus faciles à prolonger ou à modifier que les hypothèques immobilières. Les négociations sont menées par des dirigeants de banques ou des sociétés financières spécialisées appelées agents de service, qui agissent pour le compte d’investisseurs qui détiennent des titres adossés à une ou plusieurs hypothèques commerciales.

Mais conclure un accord peut toujours être difficile.

La société de M. Rechler, RXR, a récemment cessé de rembourser un prêt qu’elle avait utilisé pour financer l’achat du 61 Broadway au centre-ville de Manhattan. Son entreprise a récupéré son investissement initial dans le bâtiment après avoir vendu près de la moitié de sa participation à un autre investisseur il y a plusieurs années, a-t-il déclaré. Il a ajouté que le prêteur, Aareal Bank, une institution allemande, envisageait de vendre le prêt et le bâtiment.

« Dans ce marché illiquide, peuvent-ils vendre ce prêt ? Peuvent-ils vendre le bâtiment ? dit M. Rechler. Aareal Bank a refusé de commenter.

Eric Gural est co-directeur général de GFP Real Estate, une entreprise familiale qui détient des participations dans plusieurs immeubles de bureaux de Manhattan, pour la plupart plus anciens. Il a été impliqué dans près de sept mois de négociations avec une banque pour accorder un prêt de 30 millions de dollars sur un immeuble à Union Square, et il ne reste que deux mois sur l’hypothèque.

“J’essaie d’obtenir une prolongation d’un an sur un prêt existant afin que je puisse voir à quoi ressembleront les taux d’intérêt l’année prochaine, qui seront probablement meilleurs qu’ils ne le sont actuellement”, a déclaré M. Gural. “Le travail hybride a créé la peur dans les banques.”

Bien que de nombreux travailleurs soient retournés au bureau au moins quelques jours par semaine, 18,6 % des bureaux aux États-Unis sont disponibles à la location, selon Cushman & Wakefield, une société de services immobiliers commerciaux, le plus depuis qu’elle a commencé à mesurer les postes vacants en 1995.

Les fonds de pension publics, les compagnies d’assurance et les sociétés de fonds communs de placement qui investissent dans des obligations adossées à des hypothèques commerciales ont également intérêt à voir les problèmes résolus ou reportés. Une vague de saisies ferait baisser la valeur de leurs titres.

Bon nombre des hypothèques qui inquiètent le plus les analystes concernent des immeubles à Chicago, Los Angeles, New York, San Francisco et Washington – des villes où il y a une surabondance d’espace vacant ou où les travailleurs hésitent à retourner dans leurs bureaux.

L’une de ces propriétés est la Willis Tower de 108 étages à Chicago – le troisième plus haut bâtiment du pays, après le One World Trade Center et la Central Park Tower, tous deux à Manhattan. La société géante de capital-investissement Blackstone l’a acheté pour environ 1,3 milliard de dollars en 2015 et s’est engagé à dépenser 500 millions de dollars pour rénover le bâtiment vieux de 50 ans, anciennement la Sears Tower, y compris l’ajout d’un espace de vente au détail et d’un toit-terrasse.

Mais en décembre, United Airlines, le plus gros locataire de l’immeuble, a payé des frais de résiliation anticipée et a quitté trois étages. Ce mois-là, environ 83% du bâtiment était occupé, selon KBRA Analytics, une société de données et de recherche sur le crédit. Blackstone conteste ces chiffres; Jeffrey Kauth, un porte-parole de la société, a déclaré qu ‘”environ 90% des espaces de bureaux sont loués”.

Blackstone a récemment informé certains de ses investisseurs de fonds immobiliers qu’il avait déprécié la valeur de son investissement en actions dans Willis Tower de 119 millions de dollars, soit 29%, a déclaré une personne informée à ce sujet, qui s’est exprimée sous couvert d’anonymat pour discuter de sujets sensibles. l’information financière.

En mars, Blackstone a obtenu une quatrième prolongation de l’hypothèque de 1,33 milliard de dollars, repoussant la date d’échéance à l’année prochaine, selon Trepp. Selon les termes du prêt, l’entreprise peut demander une autre prolongation d’un an l’année prochaine.

Blackstone a déclaré qu’environ 2% seulement des fonds immobiliers de l’entreprise étaient investis dans des immeubles de bureaux, une baisse considérable par rapport à il y a dix ans.

Même les rues avec certains des biens immobiliers les plus chers du pays ne sont pas à l’abri.

À Manhattan, le propriétaire du 300 Park Avenue, un immeuble de bureaux situé en face du Waldorf Astoria, demande une prolongation de deux ans d’un prêt de 485 millions de dollars venant à échéance en août, selon KBRA Analytics. La propriété appartient à une coentreprise comprenant Tishman Speyer et plusieurs investisseurs anonymes.

Le bâtiment de 25 étages, construit en 1955, est le siège social de Colgate-Palmolive. Mais le conglomérat des produits de consommation y réduit sa présence.

“Nous avons demandé que notre prêt soit transféré au service spécial bien avant son échéance afin que nous puissions travailler ensemble sur une extension mutuellement bénéfique”, a déclaré Bud Perrone, porte-parole de Tishman Speyer.

Des parties d’un accord obligataire qui comprend le prêt du 300 Park Avenue ont été déclassées l’automne dernier par Fitch Ratings parce que certains locataires avaient quitté l’immeuble, et une tranche moins bien notée de l’obligation se négocie désormais à environ 85 cents par dollar.

Dans tout le pays, un fonds d’investissement lié au géant immobilier Brookfield Properties a fait défaut sur 750 millions de dollars de prêts pour la Gas Company Tower et un bâtiment voisin, la 777 Tower, au centre-ville de Los Angeles, mettant en place une éventuelle saisie ou une vente des propriétés , selon le fonds.

Andrew Brent, un porte-parole de Brookfield, a déclaré dans un communiqué envoyé par courrier électronique que les immeubles de bureaux souffrant de difficultés financières représentaient “un très petit pourcentage de notre portefeuille”.

Même si les propriétaires d’immeubles sont aux prises avec des logements vacants et des taux d’intérêt élevés, certains ont trouvé un moyen de mettre leurs propriétés sur une base plus solide.

Les propriétaires du Seagram Building au 375 Park Avenue à Manhattan ont travaillé pour refinancer une partie de 200 millions de dollars d’un prêt qui vient à échéance en mai tout en trouvant de nouveaux locataires pour occuper plusieurs étages précédemment occupés par Wells Fargo.

RFR Holding, un groupe d’investissement dirigé par Aby J. Rosen et Michael Fuchs, a acheté l’immeuble de 38 étages en 2000 pour 379 millions de dollars. Pour inciter les employés à revenir au bureau, RFR a construit l’année dernière un «terrain de jeu» de 25 millions de dollars dans un garage souterrain équipé d’un mur d’escalade et de terrains de pickleball et de basket-ball. Quatre nouveaux locataires ont signé des baux au cours des derniers mois, selon Trepp.

Même avec tout l’espace vacant, certains propriétaires comme RXR de M. Rechler veulent toujours construire de nouvelles tours. RXR va de l’avant avec des plans pour construire le plus haut bâtiment du pays au 175 Park Avenue.

“C’est unique en son genre dans ce qui est et sera toujours l’un des meilleurs marchés de bureaux au monde”, a-t-il déclaré, faisant référence à la tour.