L’afflux de réfugiés et de demandeurs d’asile en Ouganda, bien que vital pour l’économie locale, crée une pression croissante sur le marché du logement à Kampala et dans ses environs, poussant certains Ougandais à quitter leurs quartiers. La hausse des loyers, alimentée par la capacité financière de certains nouveaux arrivants, modifie le paysage urbain et soulève des questions sur l’accès au logement pour les populations locales.
Aisha, une jeune femme de 25 ans, a trouvé un certain réconfort à Kyanja, une banlieue de Kampala, après avoir fui la guerre civile au Soudan en mai dernier avec sa mère, son frère et sa fiancée. Elle loue un appartement de trois chambres entièrement meublé pour 1 000 dollars (environ 920 euros) par mois, un coût supporté par les revenus de son père, fonctionnaire et commerçant de café au Soudan. « C’est un prix qui vaut la peine d’être payé », explique-t-elle par l’intermédiaire de son voisin, Muhamed Faheem, qui traduit l’arabe. « Cela nous permet de maintenir un niveau de vie similaire à celui que nous avions dans l’État de Gezira avant le conflit. »
Mais cette situation contraste avec celle de Mukasa Taba Muhamed, un ancien habitant de Kyanja et professeur de biologie dans une école secondaire. Il témoigne d’une augmentation brutale de son loyer en janvier dernier. « Je n’ai pas été choqué », confie-t-il. « Je m’attendais à cela, car 70 % des nouveaux locataires de mon immeuble étaient des Sud-Soudanais qui payaient le double de mon loyer. » Mukasa, sa femme et leurs trois enfants ont dû déménager à Nakwero, à 25 kilomètres de Kampala, et de leurs lieux de travail.
Selon le Programme alimentaire mondial des Nations Unies, l’Ouganda accueille 1,9 million de réfugiés et demandeurs d’asile, ce qui en fait le pays africain qui en accueille le plus. À Kampala, environ 154 000 personnes sont concernées, et beaucoup vivent dans des conditions de surpeuplement. Si la plupart des réfugiés et demandeurs d’asile sont confrontés à des difficultés financières, certains disposent de ressources considérables et travaillent dans des secteurs tels que l’hôtellerie, les transferts d’argent, le divertissement et l’immobilier, ou bénéficient du soutien financier de leurs proches à l’étranger.
« L’arrivée de ces personnes a créé une concurrence accrue sur un marché locatif déjà tendu, entraînant une hausse des prix », explique Stella Neema, professeure de sociologie et d’anthropologie médicale à l’Université Makerere. « Cela signifie que certains Ougandais doivent s’éloigner des lieux de travail, des bonnes écoles et des établissements de santé. » Elle souligne la nécessité d’une régulation des loyers et de la construction de logements sociaux.
Mukiibi Abdul, un agent immobilier basé à Kampala, confirme cette tendance. « Regardez cette ruelle », dit-il en désignant les nombreux restaurants, cafés et salons haut de gamme de Ggaba Road à Kabalagala. « Combien d’entreprises voyez-vous dirigées par des Ougandais ? » Il observe que les loyers élevés ont contraint de nombreuses entreprises ougandaises à fermer leurs portes et que les courtiers immobiliers préfèrent désormais travailler avec les réfugiés les plus aisés.
Bubaale Grace, chef de quartier à Kansanga, estime que sa communauté compte environ 4 000 habitants, dont 300 Ougandais. Il reconnaît que les réfugiés africains contribuent à l’économie locale, notamment en créant des entreprises et en investissant dans l’immobilier. « Certains sont de grands entrepreneurs, d’autres sont des étudiants », précise-t-il. Il justifie la hausse des loyers par les « lois du marché » : « Si vous étiez propriétaire d’un appartement, à qui prendriez-vous l’argent ? Un étranger qui paie plus ou un Ougandais qui paie moins ? »
Selon une enquête de 2018 menée par le Bureau ougandais des statistiques, la Banque mondiale et le Bureau du Premier ministre, un foyer de réfugiés sur cinq possède une entreprise non agricole qui crée des emplois pour les Ougandais.
Le déficit de logements en Ouganda est estimé à 2,4 millions d’unités, avec une pénurie de 54 400 logements dans les zones urbaines, dont Kampala, selon l’organisation Habitat for Humanity Uganda. Le recensement national de la population et du logement de 2024 révèle que 60 % de la population ougandaise vit dans des établissements informels ou dans des conditions de logement inadéquates, et que 46 % des ménages sont surpeuplés.
Dawit Nagash, un réfugié érythréen qui possède deux cafés à Kabalagala, estime que la cupidité des propriétaires contribue également à la hausse des prix. « Quand je suis arrivé à Kampala, j’ai appris que je payais 100 dollars de plus que mes voisins ougandais », raconte-t-il. « Mais au fil du temps, ils sont partis lorsque le propriétaire a augmenté les frais, et en 2023, la totalité du bloc était louée par des Érythréens et des Congolais. »
Pour Aisha, son appartement à Kyanja est plus qu’un simple logement. « C’est ici que nous avons cuisiné pour le mariage de mon frère en juillet, car nous ne trouvions pas de restaurant capable de cuisiner nos plats », dit-elle. « C’est une maison, même si elle coûte cher. »