Les appels à l’action pour lutter contre la crise du logement se multiplient

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Alors que la hausse des taux d’intérêt visant à maîtriser l’inflation supprime également la construction de nouvelles maisons, les économistes et les constructeurs locaux appellent à une action gouvernementale plus audacieuse pour empêcher une aggravation de la pénurie de logements.

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L’ironie, a déclaré Mike Moffatt, directeur principal des politiques et de l’innovation au Smart Prosperity Institute, est que Statistique Canada a désigné la hausse des coûts hypothécaires et de location comme les principaux contributeurs à une légère hausse du taux d’inflation en avril.

Cette hausse a été un facteur clé dans la décision de la Banque du Canada de reprendre la hausse des taux d’intérêt la semaine dernière.

“C’est une tempête parfaite – l’augmentation des taux crée une inflation des prix des logements à un moment de pénurie massive de logements”, a déclaré Moffatt. « Nous avons besoin de plus de programmes de tous les paliers de gouvernement, en particulier du gouvernement fédéral.

Moffatt, qui est également économiste à l’Université Western, a déclaré que les augmentations de taux ne feront que réprimer davantage la construction de nouvelles maisons qui est déjà en deçà des objectifs souhaités.

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La construction de nouvelles maisons en Ontario est en voie d’égaler à peu près le total de 100 000 nouvelles maisons construites en 2022. Cependant, cela tombe à 50 000 unités de moins que l’objectif du gouvernement provincial de construire 150 000 nouvelles maisons par an, soit un total de 1,5 million de logements en une décennie.

La construction de maisons neuves locales continue de lutter contre ces taux croissants, a déclaré le vice-président de la Windsor Essex Home Builders Association, Brent Klundert.

« L’année dernière, 1 300 nouvelles maisons ont été construites dans la région de Windsor », a déclaré Klundert. «Nous sommes sur un rythme (pour 2023) qui représente environ 50% de cela.

“Je ne suis pas sûr que l’augmentation des taux d’intérêt vous permettra de devancer les pressions sur les prix créées par la pénurie de logements.”

Moffatt a ajouté que la hausse des taux d’intérêt étouffe également la construction d’immeubles d’appartements et de condominiums. Les investisseurs ont du mal à générer des flux de trésorerie positifs sur de nouveaux projets lorsque les coûts de financement augmentent.

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« Il y a aussi un ralentissement parce que les promoteurs croient que les gouvernements fédéral et provincial vont apporter des changements », a déclaré Moffatt. “Ils attendent de voir ce qui pourrait arriver.”

Moffatt a déclaré qu’il était optimiste pour la première fois depuis de nombreux mois que les gouvernements semblent enfin comprendre qu’une action plus importante est nécessaire. Il s’attend à voir des offres importantes dans l’énoncé économique de l’automne des libéraux.

“Le public est en avance sur les politiciens dans leur volonté d’essayer différentes choses pour remédier à la pénurie de logements”, a déclaré Moffatt au Star.

«Le gouvernement fédéral a reçu beaucoup de chaleur pour le budget 2023 sur le logement parce qu’il n’y en avait pas beaucoup là-bas. Ils ont reconnu que c’était une erreur.

Avec l’augmentation de l’offre de solutions à long terme, Moffatt soupçonne que le gouvernement fédéral envisagera quelques ajustements aux programmes de travailleurs étrangers temporaires et d’étudiants internationaux.

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« Cela ne me surprendrait pas si, à l’automne, nous assistions à un recul de ces programmes pour aider à atténuer le problème du logement », a déclaré Moffatt.

“Il est plus facile de changer le nombre de personnes qui arrivent que de construire plus de logements à court terme.”

Il a dit qu’un autre « point de départ évident » est l’élimination de la TVH et de la TPS sur les immeubles locatifs. Il a ajouté que des incitations fiscales pour la construction de nouveaux immeubles locatifs sont également nécessaires.

“Les mêmes outils fiscaux qu’ils ont utilisés pour obtenir l’usine Stellantis EV peuvent être utilisés pour inciter les développeurs privés à intensifier”, a déclaré Moffatt.

“Vous pouvez accélérer l’accélération de la déduction des coûts en capital et proposer des dispositions de roulement.”

Moffatt a déclaré que si un immeuble locatif était autorisé à être amorti plus rapidement à des fins fiscales, au moment de la vente de l’immeuble, les propriétaires pourraient conserver les taxes qu’ils auraient payées sur la vente s’ils pouvaient “transférer cet argent” dans un autre projet de construction d’un immeuble locatif.

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“Nous avions l’habitude d’offrir beaucoup de bons incitatifs pour encourager la construction locative que nous pouvions ramener”, a déclaré Moffatt.

«Ironiquement, nous nous sommes débarrassés de beaucoup d’entre eux dans les années 1970 parce qu’on pensait que nous en construisions trop. C’est en partie pourquoi nous avons cette situation.

Moffatt a ajouté qu’il n’est pas nécessaire de réinventer la roue en matière de politique du logement.

Il existe de nombreux exemples de politiques réussies après la Seconde Guerre mondiale lorsque les gouvernements se sont impliqués dans le soutien à la construction d’un grand nombre de maisons pour loger les anciens combattants de retour et leurs familles.

“Ils seraient sages d’envisager de dépoussiérer certains de ces trucs”, a déclaré Moffat. «Nous avions beaucoup plus d’incitatifs fiscaux visant à promouvoir la construction de maisons dans le bas de gamme du marché.

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« Nous avions cela dans les années 1950. Il y avait un catalogue de la SCHL.

« Il est question de refaire cela au niveau fédéral : accélérer le logement et offrir des incitatifs à l’assurance hypothécaire pour construire des logements abordables, des logements pour les personnes handicapées et des logements éconergétiques. »

De 1947 à 1978, la Société centrale d’hypothèques et de logement, prédécesseur de la SCHL moderne, a payé des architectes pour créer des conceptions de maisons plus petites et plus abordables accessibles au public. LA SCHL a payé des honoraires aux architectes pour l’utilisation généralisée des plans.

L’objectif était d’accélérer la construction et de réduire les coûts des logements abordables. Des lotissements entiers dans de nombreuses villes canadiennes ont été construits à l’aide de ces plans.

Klundert a déclaré que la modification des crédits d’impôt pour la TVH et la TPS et l’augmentation des plafonds d’exemption pour la construction de maisons neuves stimuleraient également l’industrie.

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Les acheteurs de maison obtenaient initialement un crédit maximum de 27 000 $ pour la TVH sur une nouvelle maison et payaient un taux réduit sur tout ce qui dépassait 400 000 $. Maintenant, le plafond est de 24 000 $, mais le plateau de 400 000 $ reste en place malgré l’inflation massive des coûts de logement.

“Le gouvernement commence à récupérer le crédit de plus de 400 000 $, mais nous avons dépassé ce chiffre pour toutes les nouvelles constructions il y a des années”, a déclaré Klundert. « La plupart des nouvelles constructions coûtent au moins 600 000 $.

« Le logement est devenu une vache à lait pour tous les paliers de gouvernement. Dans quelle mesure les gouvernements sont-ils incités à supprimer les prix du marché du logement lorsqu’ils retirent ce genre d’argent du logement ? »

Au cours de cette période de taux d’intérêt plus élevés associée à une offre de logements restreinte, Klundert a déclaré qu’un programme de location avec option d’achat de maisons nouvellement construites stimulerait la construction.

“Beaucoup de gens ne peuvent pas se qualifier pour un prêt hypothécaire lorsque vous ajoutez les deux pour cent au taux de cinq ans pour le test de résistance”, a déclaré Klundert. «Cela fait près de neuf pour cent en ce moment.

“Un programme où ils pourraient être locataires au départ et se convertir en hypothèques plus tard serait utile.”

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