Que faut-il pour faire un multiplex ? Beaucoup de planification et un budget sain

L’architecte Tom Knezic connaît les multiplexes.

Le co-fondateur de Solares Architecture en a conçu au moins une douzaine et en a même construit quelques-uns lui-même.

Avec Toronto mis en place pour permettre leur adoption plus large à travers les quartiers de la ville, il prévoit qu’ils deviendront plus faciles à construire, avec moins d’obstacles de développement à surmonter.

“C’est excitant. Cela fait une grande différence”, a déclaré Knezic, dont les travaux récents comprennent un quadruplex qui sera bientôt achevé dans le quartier Regal Heights de Toronto.

“Cela surmonte bon nombre des problèmes que nous avons rencontrés dans ce type de développement.”

Le mois dernier, les conseillers municipaux de Toronto ont voté en faveur de l’approbation de la construction de duplex, de triplex et de quadruplex dans les quartiers de la ville, bien que les modifications associées ne sont pas encore en vigueur.

Une offre de multiplex plus abondante pourrait offrir plus de choix de logement pour certains Torontois, bien que toute augmentation du parc de logements abordables soit apparemment peu probable.

Pourtant, les experts en conception et en développement de bâtiments affirment que la forme multiplex peut donner à plus de personnes une maison sur les mêmes parcelles de terrain, tout en offrant des options pour réorganiser les propriétés en conséquence.

“La ville doit faire beaucoup de choses pour résoudre les problèmes de logement que nous connaissons actuellement”, a déclaré Graig Uens, directeur de la planification chez Batory Management à Toronto, soulignant l’établissement d’une nouvelle génération de multiplex comme l’une de ces étapes.

“Ce qu’il fera, c’est introduire une plus grande variété de logements locatifs dans les zones de la ville où il y a une forte demande”, a ajouté Uens, qui travaillait auparavant comme planificateur principal pour la ville.

Voici un bref aperçu de ce qu’implique la fabrication d’un multiplex.

Évaluer ce qui est possible

Comment ça commence ?

Michael Piper, professeur adjoint de design urbain et d’architecture à l’Université de Toronto, a déclaré que la première étape consiste à déterminer ce qui est permis – puis ce qui est possible – sur un terrain particulier.

“Souvent, les gens contactent un constructeur ou un architecte pour faciliter cela”, a déclaré Piper.

Les Torontois étant désormais autorisés à construire des multiplex, ces questions se tournent vers la façon de construire ces logements, plutôt que de savoir s’ils peuvent être construits.

En ce qui concerne la conception des choses, Piper a déclaré qu’une expertise extérieure pourrait impliquer un constructeur, un concepteur ou un architecte, mais toujours quelqu’un autorisé “à soumettre des dessins approuvés par le code”.

Melanie Melnyk, gestionnaire de projet à la division de l’urbanisme de Toronto, a déclaré que les projets de cette nature impliquent un niveau de complexité, même si la ville prend des mesures pour rendre son entreprise générale plus accessible aux résidents.

“Ce sont des maisons et nous voulons qu’elles soient sûres et bien construites”, a-t-elle déclaré dans une interview.

La planification reste un must

Même avec un climat plus favorable au développement, il y a encore beaucoup de planification impliquant la réalisation d’un multiplex.

Pour les travaux de Knezic sur la propriété Regal Heights, la construction a avancé rapidement, mais de nombreux travaux de préparation ont précédé cela. Et il y a plus à faire, car l’approbation est toujours en cours pour ajouter une suite dans l’allée à l’arrière de la propriété.

Les travaux de conception ont commencé il y a 18 mois, a déclaré Knezic lors d’une récente visite du quadruplex, qui était auparavant un immeuble de trois unités.

Knezic s’attend à ce que ces types de projets soient moins complexes et moins coûteux à poursuivre à l’avenir, tout comme les urbanistes.

Philip Parker, gestionnaire de projet à la division de l’urbanisme de Toronto, a déclaré les changements en attente Cela signifie que quelqu’un qui veut construire un multiplex n’a plus besoin de demander un processus de rezonage ou de dérogation mineure pour le faire.

“Le grand changement, je pense, est la certitude que ce bâtiment est effectivement autorisé dans toute la ville”, a déclaré Parker, marquant une “énorme différence” pour plus des deux tiers des quartiers de la ville.

Aussi, des changements approuvé par le conseil l’année dernière signifient que de nombreuses personnes construisant des multiplexes n’auront plus à payer de frais d’aménagement coûteux.

Parker a noté que ces frais auraient pu s’élever à “des centaines de milliers de dollars” dans le passé.

Pas une rénovation budgétaire

La réduction des coûts peut être essentielle pour stimuler le développement, car transformer une maison en multiplex n’est pas une entreprise peu coûteuse.

Le constructeur Sebastian Clovis, animateur et producteur exécutif de l’émission de HGTV Canada Bon travaildit qu’il ne serait pas surprenant de dépenser 500 000 $ pour convertir une maison unifamiliale en une résidence à logements multiples.

Pourquoi? Il y a beaucoup de travail à faire, y compris toutes les mises à niveau nécessaires en matière de plomberie, d’électricité et de structure.

De tels projets peuvent impliquer le déplacement de fenêtres, l’ajout d’entrées séparées et d’autres ajustements importants – comme la gestion d’un sous-sol qui doit être abaissé, un problème courant à Toronto qui, selon Clovis, pourrait coûter 80 000 $ rien que pour creuser.

“Ces rénovations sont vraiment globales”, a déclaré Clovis, faire écho aux commentaires des autres professionnels sur l’étendue des travaux potentiels.

Malgré les défis qui accompagnent la construction, Piper de l’Université de Toronto ne veut pas que les gens se sentent dissuadés.

“Je pense que plus cela sera fait, plus cela deviendra facile”, a-t-il déclaré.

Inspiration du passé ?

Ceux qui regardent attentivement les maisons qui parsèment les quartiers de Toronto trouveront des exemples de ce type de logement déjà en place.

Cela inclut les duplex et même les appartements sans ascenseur construit il y a des décennies.

“Il existe tout un vocabulaire de langage de construction, qui va au-delà de la petite maison unifamiliale, jusqu’à la forme de condo haut auquel nous nous sommes tous tellement habitués”, a déclaré Philip Evans, directeur chez ERA Architects, un cabinet d’architecture et de planification. entreprise qui a étudié certaines de ces formes de logement de longue date à Toronto.

Au-delà des précédents historiques ou de l’inspiration possible, il peut y avoir des leçons pratiques à tirer des façons dont des types similaires de logements anciens peuvent être adaptés.

Un projet de recherche auquel Piper fait partie a été constituer un catalogue de types de maisons anciennes couramment trouvés dans toute la ville, et en recherchant comment ils peuvent être convertis en formes de logement plus denses.

Au niveau de la ville, il est prévu de développer du matériel de type FAQ sur la construction de multiplex pour le public – bien que ce soit toujours en cours.