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Un investisseur allemand paie 50 millions d’euros pour un immeuble de bureaux dans les Docklands de Dublin, soit environ la moitié du prix de vente de 2018 – The Irish Times

by Amélie Bernard
written by Amélie Bernard

Publié le 11 juin 2024 09:35:00. L’immeuble de bureaux numéro 2 Dublin Landings, à Dublin, a été cédé pour un peu plus de 50 millions d’euros, soit une baisse significative par rapport à son prix d’achat de 2018. Cette transaction intervient après des difficultés financières rencontrées par son locataire principal, WeWork, et une tentative de refinancement avortée.

  • Le numéro 2 Dublin Landings a été vendu pour 50,5 millions d’euros à l’investisseur allemand MEAG.
  • Ce prix est bien inférieur aux 106,5 millions d’euros déboursés en 2018 et aux 60 millions d’euros espérés par les administrateurs judiciaires.
  • Les difficultés de WeWork, qui a récemment émergé d’une procédure de faillite, ont pesé sur la valeur de l’immeuble.

L’investisseur allemand MEAG a acquis le numéro 2 Dublin Landings pour un montant d’un peu plus de 50 millions d’euros, selon des informations rapportées initialement par l’Irish Times en février. Cette vente marque une perte importante pour les anciens propriétaires, le fonds d’investissement immobilier sud-coréen JR AMC et Hana Financial Investment, qui avaient acheté l’immeuble en novembre 2018 via l’investisseur allemand KanAm Grund pour 106,5 millions d’euros.

La banque allemande Helaba, créancière pour plus de 60 millions d’euros, avait engagé Deloitte en février 2023 comme séquestre afin de récupérer les fonds dus. Le prix de vente actuel est également bien en deçà de la valorisation de 140 millions d’euros évoquée en 2022 lorsque JR AMC et Hana envisageaient de céder la propriété. Une tentative de refinancement a échoué suite à la demande de mise en faillite (chapitre 11) déposée par WeWork aux États-Unis en novembre dernier.

Le numéro 2 Dublin Landings, développé par Ballymore de Sean Mulryan en partenariat avec Oxley, est entièrement loué à WeWork. L’entreprise, qui a récemment restructuré son portefeuille mondial et est sortie de la faillite fin mai 2024, a négocié une réduction de son loyer annuel de 1,38 million d’euros, le ramenant à 4 millions d’euros (contre 5,38 millions d’euros précédemment). Dans le cadre de cette restructuration, WeWork a également restitué le plus petit des deux derniers étages du penthouse de cet immeuble de six étages, d’une superficie de 21 000 pieds carrés.

Selon les termes de la procédure de faillite confirmée par un tribunal américain, WeWork a supprimé 4 milliards de dollars de dettes antérieures à la requête et économisera 12 milliards de dollars (11,45 milliards d’euros) de dettes de location prévues. L’entreprise a modifié les termes de plus de 170 baux de bureaux et s’est retirée de 160 sites.

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Affaires

Un investisseur irlandais paie 41,5 millions d’euros pour deux investissements dans des bureaux à Dublin – The Irish Times

by Amélie Bernard
written by Amélie Bernard

Publié le 5 novembre 2023. Le family office irlandais Ardvest a réalisé deux acquisitions significatives dans le secteur immobilier de bureaux à Dublin, investissant un total de 41,5 millions d’euros dans des propriétés situées en centre-ville et à Dublin 15.

  • Ardvest a dépensé plus de 24 millions d’euros pour acquérir les immeubles de bureaux situés au 3 et 5 Custom House Plaza, dans le quartier financier international (IFSC) de Dublin.
  • La société a également investi environ 17,5 millions d’euros dans les blocs A et D d’Ashtown Gate, à Dublin 15, bénéficiant d’une décote de 13 % par rapport au prix initialement demandé.
  • Ces acquisitions génèrent un revenu locatif annuel combiné de plus de 4,4 millions d’euros, avec une forte proportion provenant d’occupants institutionnels et étatiques.

L’investissement dans Custom House Plaza comprend une superficie intérieure nette totale de 5 631 mètres carrés (60 606 pieds carrés) et 71 places de parking sécurisées. Ces immeubles génèrent 2 656 974 € de revenus locatifs annuels, dont la moitié provient de Citco Fund Services, un locataire de longue date occupant une part importante de l’espace depuis 1998 et ayant récemment renouvelé ses baux. D’autres locataires incluent FlexiFi Europe Services, Companjon, Maxol et Device Atlas. La durée moyenne restante des baux s’élève à plus de 6 ans, avec une option de résiliation dans 3,4 ans.

Le vendeur, l’investisseur britannique Aberdeen, avait considérablement amélioré les locaux, notamment en augmentant la note de performance énergétique (Ber) de E1 à B1 et en réalisant des aménagements complets de Cat A&B au niveau cinq du 3 Custom House Plaza (4439 pieds carrés). Ce niveau bénéficie d’un permis d’urbanisme permettant une utilisation médicale ou de bureaux, tout comme le niveau 3, déjà occupé par un locataire de bureaux.

L’acquisition d’Ashtown Gate, située à proximité du Phoenix Park, comprend deux immeubles de bureaux totalisant 9 368 mètres carrés (70 532 + 23 150 pieds carrés) et 226 places de parking. La propriété génère un revenu locatif annuel de 1,82 million d’euros, dont 90,5 % sont garantis par des locataires publics. Le bloc D, qui représente 72 % des revenus locatifs, est loué à l’Office des travaux publics (OPW) pour une durée de près de 12 ans, avec une option de résiliation dans environ cinq ans. Le bloc plus petit est occupé par le Health Service Executive (HSE) et le fournisseur d’électricité Energia.

Le prix d’achat d’Ashtown Gate représente une réduction de 13 % par rapport aux 20 millions d’euros initialement proposés par l’agent Savills en mai dernier.

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Affaires

Le groupe de promoteurs Rohan annule 12 millions d’euros de la valeur de son portefeuille de bureaux – The Irish Times

by Amélie Bernard
written by Amélie Bernard

Publié le 16 mai 2024. Le groupe immobilier Rohan a vu la valeur de ses actifs immobiliers de bureaux diminuer de près de 12 millions d’euros l’année dernière, reflet d’un marché en mutation marqué par le travail à distance, malgré un chiffre d’affaires global en hausse.

  • Le bénéfice avant impôts du groupe a diminué, passant de 5,8 millions d’euros en 2023 à 2,48 million d’euros en 2024.
  • La valeur des immeubles de bureaux a été réduite de 11,88 millions d’euros, atteignant 64,72 millions d’euros.
  • Le chiffre d’affaires a augmenté, porté par la vente d’usines, atteignant 26,3 millions d’euros contre 10,7 millions d’euros l’année précédente.

Airspace Investments, la société mère du groupe Rohan, spécialisée dans l’immobilier de bureaux et industriel, a enregistré un bénéfice de 14,6 millions d’euros pour l’exercice clos le 30 novembre 2024, selon ses derniers comptes. Cependant, cette performance est tempérée par une réévaluation à la baisse de la valeur de ses actifs immobiliers de bureaux, conséquence directe de la baisse de la demande sur ce segment.

Les dirigeants d’Airspace ont procédé à une dépréciation de 11,88 millions d’euros sur la valeur de ses immeubles de bureaux d’investissement, la ramenant à 64,72 millions d’euros. Cette décision s’appuie sur les valeurs du marché libre et s’inscrit dans une tendance observée depuis plusieurs années, exacerbée par l’essor du télétravail suite à la pandémie de Covid-19.

Cette dépréciation a eu un impact significatif sur les résultats financiers de l’entreprise, réduisant le bénéfice avant impôts à 2,48 millions d’euros en 2023, contre 5,8 millions d’euros l’année précédente. En 2023 déjà, une dépréciation de 1,7 million d’euros avait été constatée sur les actifs de bureau.

Malgré ce contexte difficile pour les bureaux, le secteur immobilier observe des signes d’inversion de tendance. Les agents immobiliers notent un retour progressif des employés dans les bureaux, encouragé par les employeurs, ainsi qu’une demande accrue pour les espaces commerciaux de qualité, notamment dans les centres-villes. CBRE a ainsi estimé ce mois-ci qu’un volume allant jusqu’à 240 000 m² de bureaux pourrait être loué à Dublin d’ici la fin de l’année, avec des loyers primes oscillant entre 700 € et 732 € le mètre carré.

« Les valorisations se sont stabilisées à la fin de l’année 2024. »

Colin Richardson, directeur du cabinet et responsable de la recherche chez CBRE

Selon Colin Richardson, la demande à Dublin se concentre particulièrement sur les espaces de premier ordre situés dans le sud du centre-ville, tandis que les bureaux plus anciens et ceux situés en périphérie continuent de souffrir.

Le groupe Rohan possède un portefeuille immobilier diversifié, comprenant des bureaux et des bâtiments industriels, dont le prestigieux Grand Canal Plaza dans le centre de Dublin, ainsi que le Dublin Airport Logistics Park, le South West Business Park à Citywest (Co Dublin) et le North City Business Park à Finglas, Dublin.

L’entreprise a également réalisé des ventes d’usines en 2024, ce qui a contribué à augmenter son chiffre d’affaires à 26,3 millions d’euros, contre 10,7 millions d’euros l’année précédente. Les loyers ont représenté environ 10 millions d’euros, un chiffre stable par rapport à 2023.

Airspace a versé un dividende de 8 millions d’euros à ses actionnaires, dont James Rohan et Ken Rohan, ce dernier étant le principal actionnaire et administrateur, aux côtés d’autres membres de la famille. Ce dividende est en baisse de 25 % par rapport aux 10 millions d’euros distribués en 2023, qui étaient eux-mêmes inférieurs aux 13,5 millions d’euros de 2022.

Au 30 novembre, Airspace disposait de près de 36 millions d’euros de trésorerie et un actif net de 175 millions d’euros. Les dirigeants, James Rohan et Eugene McCague, ont souligné que la société possédait des propriétés d’une valeur de 140 millions d’euros, ainsi qu’une importante réserve foncière.

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