La salle

Publié le 2 novembre 2023 08h44. Les investisseurs institutionnels se désengagent progressivement du marché immobilier, confronté à des taux d’intérêt élevés et à une activité commerciale ralentie, privilégiant désormais d’autres classes d’actifs.

• Pour la première fois en 13 ans, les investisseurs institutionnels réduisent leur exposition au secteur immobilier.
• Les ventes de participations dans des fonds immobiliers s’effectuent avec des décotes significatives, atteignant en moyenne 34 % par rapport à la valeur liquidative.
• Les difficultés du secteur immobilier pèsent sur la performance globale des portefeuilles institutionnels, avec des rendements inférieurs aux objectifs.

Un vent de défiance souffle sur le marché immobilier. Les investisseurs institutionnels, allant des fonds de pension aux dotations universitaires, ont commencé à réduire leurs positions dans ce secteur, une première depuis 2010. Une étude menée par l’Université Cornell et le cabinet de conseil Hodes Weill & Associates révèle que l’allocation cible pour l’immobilier est tombée à 10,7 % cette année, marquant un tournant après une période de croissance constante.

Cette désaffection se traduit par des ventes massives sur le marché secondaire, souvent réalisées avec des décotes importantes. Selon une étude du groupe financier Campbell Lutyens, les investisseurs institutionnels ont cédé leurs parts dans des fonds immobiliers avec une décote moyenne de 34 % par rapport à la valeur liquidative au premier semestre 2023, contre 19 % un an plus tôt. Ces chiffres témoignent d’une perte de confiance et d’une pression accrue sur les prix.

Plusieurs facteurs expliquent ce phénomène. La hausse des taux d’intérêt, combinée à un ralentissement des transactions immobilières, affecte les flux de trésorerie des portefeuilles immobiliers. Le travail à distance et hybride contribuent également à la vacance croissante des bureaux, réduisant l’activité de vente et les revenus locatifs.

« Les institutions n’abandonnent pas leur allocation à l’immobilier, mais il est clair qu’il y a un léger recul. »

Doug Weill, associé co-directeur du cabinet Hodes Weill

Historiquement considéré comme un refuge stable et une protection contre l’inflation, le secteur immobilier peine à remplir ce rôle ces dernières années. Les investissements immobiliers du Teacher Retirement System of Texas, un fonds de 200 milliards de dollars (environ 186 milliards d’euros), ont ainsi perdu 2,6 % au deuxième trimestre, impactant négativement la performance globale du fonds. Grant Walker, directeur général de l’immobilier du fonds, a souligné que le secteur « continue de faire face à des difficultés dues à des taux élevés et à des valorisations plus faibles ».

Les rendements des investissements immobiliers sont également en baisse. L’étude de Hodes Weill indique que les sondés ont enregistré un rendement de 1,4 % l’année dernière, après une perte de 1,4 % en 2023, loin de l’objectif de 8,4 %. Quarante pour cent des participants n’ont pas atteint leur objectif d’allocation au secteur cette année.

La capacité des fonds immobiliers à générer des flux de trésorerie pour rémunérer les investisseurs est également compromise. Le taux de distribution a diminué régulièrement au cours de la dernière décennie, atteignant un niveau record de 6,6 % au deuxième trimestre 2023, selon MSCI.

« En bref, les distributions de fonds immobiliers fermés sont à leur plus bas niveau depuis 10 ans. Cela génère une pression sur tous les types d’investisseurs. »

Jamie Sunday, co-responsable de l’immobilier secondaire chez Ares Management

Face à ce contexte peu prometteur, les investisseurs institutionnels se tournent vers le marché secondaire pour liquider leurs actifs et réinvestir dans d’autres secteurs, comme les centres de données. Un responsable d’une fondation universitaire, souhaitant rester anonyme, a déclaré avoir vendu des biens immobiliers cette année et réinvesti le capital dans ce domaine en pleine croissance.

La principale difficulté pour les gestionnaires d’actifs souhaitant vendre sur le marché secondaire réside dans les décotes croissantes qu’ils doivent accepter. Les dirigeants de fonds de pension reconnaissent qu’ils doivent accepter des baisses de prix importantes, face à un manque de confiance dans une reprise rapide du marché, en particulier dans le segment des bureaux.

« Le marché me dit que ces valeurs ne vont pas se redresser à court terme. Il est temps d’assumer les pertes et de sortir de l’investissement le plus tôt possible. »

Un dirigeant d’un fonds de pension public, sous couvert d’anonymat

Selon Ares Management, de plus en plus d’investisseurs sont prêts à accepter des décotes plus importantes pour conclure des transactions sur le marché secondaire, signe d’une pression accrue sur les prix et d’une volonté de se désengager du secteur immobilier.