Publié le 21 décembre 2025. Le marché immobilier français devrait connaître une année de stabilisation en 2026, après des années de forte volatilité, sans pour autant retrouver les conditions favorables à l’achat observées pendant la pandémie.
- Les taux hypothécaires devraient rester supérieurs à 5,5 % en 2026, limitant la mobilité des propriétaires détenteurs de prêts à taux bas.
- Une légère reprise des refinancements est attendue parmi les acheteurs récents, mais elle restera limitée aux profils les plus solides.
- Un décalage persistera entre les attentes des vendeurs et la capacité financière des acheteurs, freinant la normalisation des stocks.
Après une période marquée par une flambée des prix, des hausses rapides des taux d’intérêt et une pénurie de biens disponibles, le marché immobilier français semble entrer dans une phase de recalibrage. Si une baisse des taux hypothécaires a été observée fin 2025, ils demeurent bien supérieurs aux niveaux historiquement bas de 2020 et 2021, influençant fortement le comportement des acheteurs.
Les propriétaires peuvent s’attendre à une année où il sera plus judicieux de maximiser la valeur de leur bien actuel et de leur prêt hypothécaire existant plutôt que de compter sur un retour des taux planchers ou une baisse significative des prix. Selon les prévisions, les taux hypothécaires devraient se situer dans une fourchette comprise entre 5 % et plus de 6 % en 2026, un soulagement modeste mais insuffisant pour relancer massivement le marché.
L’indice des taux à 30 ans conforme d’Intercontinental Exchange (ICE) a reculé à environ 6,2 % – 6,3 % fin 2025, mais reste élevé. Au deuxième trimestre 2025, le taux hypothécaire moyen des emprunteurs existants était de 4,3 %, selon l’Agence fédérale américaine de financement du logement. Plus de 81 % des propriétaires hypothécaires bénéficiaient d’un taux inférieur à 6 %, selon Realtor.com en août 2025, ce qui explique la réticence de nombreux propriétaires à changer de prêt.
Cette disparité entre les taux actuels et ceux des prêts existants freine la mobilité. À titre d’exemple, l’achat d’une maison à 450 000 $ (environ 417 000 €) en 2020 avec un taux de 3 % impliquait un remboursement mensuel de 1 518 $ (environ 1 400 €). Le même bien, acquis aujourd’hui à un taux de 6 %, nécessiterait un paiement mensuel de 2 158 $ (environ 1 980 €). Il est donc peu probable que les propriétaires ayant bénéficié des taux bas de la période pandémique se précipitent pour vendre et racheter un bien.
Cependant, une légère augmentation des refinancements est observée parmi les acheteurs récents, ceux qui ont contracté un prêt entre 2023 et 2025. En octobre 2025, les refinancements à taux et à durée représentaient 62 % de toutes les activités de refinancement, selon le Moniteur hypothécaire de décembre 2025 d’Intercontinental Exchange. 95 % de ces refinancements concernaient des prêts de cette période, avec un solde moyen de 505 000 $ (environ 465 000 €) et un score de crédit d’environ 762.
Le décalage entre les attentes des vendeurs et la réalité du marché constitue un autre obstacle à la normalisation des stocks. Les délais de vente s’allongent (entre 50 et 70 jours en 2025) et de nombreux vendeurs préfèrent retirer leur bien du marché plutôt que d’accepter des offres trop basses ou reporter leur projet de vente. En octobre 2025, le nombre de biens disponibles a augmenté de 15,3 % par rapport à l’année précédente, selon une analyse de Realtor.com, mais l’inventaire total reste inférieur de 13 % à la moyenne de 2017 à 2019 pour ce mois.
Malgré cette situation, les propriétaires disposent d’une valeur nette immobilière record. Au début du troisième trimestre 2025, les propriétaires américains détenaient 11 600 milliards de dollars (environ 10 700 milliards d’euros) de valeur nette immobilière accessible, selon le Moniteur hypothécaire d’août 2025 d’Intercontinental Exchange. Cependant, accéder à cette valeur nette devient plus difficile. Les refinancements par retrait d’argent et les HELOC (Home Equity Line of Credit) sont soumis à des critères stricts, notamment un excellent score de crédit (le score FICO moyen des emprunteurs HELOC est d’environ 800, selon Experian) et un revenu vérifiable.
Pour les propriétaires qui ont besoin de liquidités, des alternatives comme les investissements sur valeur domiciliaire (HEI) peuvent être envisagées. Ces solutions permettent de mobiliser la valeur nette sans effectuer de paiements mensuels supplémentaires et sans exiger un score de crédit élevé.
En 2026, il sera essentiel pour les propriétaires d’évaluer leurs besoins en matière de logement à long terme, de réévaluer leur stratégie immobilière et de budgétiser de manière prudente. Il ne s’agit pas d’attendre le moment idéal, mais de prendre les bonnes décisions en fonction de sa situation personnelle.
Cette histoire a été produite par Splitéro et révisée et distribuée par Stacker.
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