Publié le 17 novembre 2025 à 06h00. Les programmes de logements abordables en Irlande, bien que prometteurs sur le papier, s’avèrent complexes et parfois coûteux, avec des frais cachés et une évaluation des prix qui ne reflète pas toujours la réalité du marché.
- Le gouvernement irlandais prévoit de fournir jusqu’à 15 000 logements abordables par an, en s’appuyant notamment sur l’Agence de développement foncier (LDA).
- Les acheteurs potentiels doivent être conscients des frais de maintenance élevés, des « remises » remboursables après 40 ans et du processus de tarification complexe.
- Le montant de la « remise » dépend du revenu et de l’épargne de l’acheteur, et peut être minime pour les revenus les plus élevés.
Le gouvernement irlandais accélère le déploiement de programmes de logements abordables, destinés à ceux dont les revenus dépassent la moyenne, avec des prix de vente potentiellement inférieurs de 40 % à ceux du marché. Cependant, l’accessibilité réelle de ces logements est remise en question, en raison de frais annexes et d’un système de tarification opaque. Avant de s’engager, les acheteurs potentiels doivent examiner attentivement les implications de ces programmes.
Dans le cadre de son nouveau plan d’action pour le logement annoncé la semaine dernière, le gouvernement s’engage à fournir jusqu’à 15 000 logements abordables par an, en renforçant le rôle de l’Agence de développement foncier (LDA). Cette initiative vise à augmenter l’offre de logements pour ceux qui cherchent à devenir propriétaires, face à une flambée des prix immobiliers et des loyers.
Le programme d’achat de maisons de démarrage permettra d’accroître le nombre de logements abordables proposés par les autorités locales et l’LDA. Il ne se limite pas aux primo-accédants ou à ceux éligibles au programme Home Start. Même si vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez être admissible si votre logement actuel ne convient plus à votre famille. Les acheteurs potentiels peuvent également bénéficier d’une subvention pour les aider à constituer un apport.
Plusieurs projets sont en cours à travers le pays. Le conseil municipal de Dublin prévoit de proposer plus de 1 400 logements abordables, notamment 172 à Cherry Orchard (2028), 168 à Parkwest (2029), 100 à Poolbeg (date à confirmer) et 101 au Sillogue à Ballymun (2027). À Fingal, la deuxième phase du projet Balmoston à Donabate est en cours de candidature, tandis qu’à Dún Laoghaire-Rathdown, le château de Shanghanagh à Shankill a été lancé plus tôt cette année.
À Cork, la deuxième phase du projet Glenbride à Kilnap devrait être lancée avant la fin de l’année, et à Kilkenny, les candidatures sont ouvertes à Churchview à Kilmacow, où une maison de trois chambres est proposée à partir de 248 475 €. Pour faciliter l’accès à l’information, un portail central a été créé : affordablehomes.ie.
Comme le programme First Home, le Starter Home Purchase Scheme s’adresse à ceux « qui cherchent à acheter une maison neuve mais qui ont besoin d’un coup de pouce pour combler l’écart entre leur prêt hypothécaire et leur apport afin de couvrir le prix total de la maison », selon le conseil municipal de Dún Laoghaire-Rathdown. Le programme implique une prise de participation de la municipalité, comprise entre 5 et 40 %, considérée comme une décote sur le prix du marché.
Le prix d’achat abordable est calculé en fonction du pouvoir d’achat des candidats éligibles, qui dépend de leurs revenus, de leurs économies et de leur capacité d’emprunt. Le conseil municipal de Dublin précise que « si le conseil municipal de Dublin prend une participation de 20 %, l’acheteur bénéficiera d’une réduction de 20 % sur le prix du marché libre ». Cette contribution au logement abordable correspond à un pourcentage fixe dans votre nouvelle maison.
Prenons l’exemple du projet à venir à Montpellier, Dublin 7, dont les candidatures ouvriront plus tard ce mois-ci. Construit en partenariat avec Bartra et Tuath Housing, ce projet comprendra de nouveaux parcs, des espaces communautaires, des commerces, une crèche, une pharmacie et un cabinet médical. Sur l’ancien site d’O’Devaney Gardens, 99 logements (26 T1, 62 T2 et 11 T3) seront mis en vente à partir du 25 novembre, dans le cadre d’un programme de 1 046 logements, avec un emménagement prévu pour juillet prochain.
Les prix ne sont pas fixes. Les T1 seront proposés entre 248 000 € et 332 000 € ; les T2 entre 320 000 € et 414 000 € ; et les T3 entre 378 000 € et 473 000 €. Selon le conseil municipal de Dublin, ces prix représentent une réduction moyenne de 25 % par rapport à la valeur du marché libre.
Les plafonds de revenus sont relativement généreux. Pour un T2 à Montpellier, les revenus bruts (simples ou mitoyens) doivent être compris entre 56 000 € et 75 000 €. Pour une maison à deux lits, les revenus peuvent atteindre 93 000 €, et pour une maison à trois chambres, ils peuvent se situer entre 85 000 € et 106 000 €. Si vos revenus sont inférieurs à 56 000 €, vous pourriez toujours être éligible si vous disposez d’économies supplémentaires.
À Balmoston à Donabate, dans le nord du comté de Dublin, vous pouvez gagner jusqu’à 103 669 € tout en restant éligible pour demander l’achat d’une maison de trois chambres à mi-terrasse. Lors du calcul de vos revenus, les heures supplémentaires régulières peuvent être prises en compte, mais les primes sont limitées à 10 % du revenu de base et les commissions à 30 %. Les prestations sociales ne sont pas incluses.
Cependant, le prix final dépend de votre « pouvoir d’achat », basé sur votre capacité hypothécaire, votre apport et votre épargne, qui ne doit pas dépasser 95 % de la valeur marchande du bien. Dans l’exemple d’un revenu de 60 000 € et d’un appartement à Montpellier, une participation de 5 à 27 % serait nécessaire. Avec une capacité hypothécaire de 240 000 €, un apport de 27 000 € serait requis. Si vous disposez d’économies importantes, elles seront également prises en compte, mais pourraient vous disqualifier du programme.
Dans cet exemple, le pouvoir d’achat de l’acheteur est de 275 000 €, ce qui représente 76,3 % de la valeur marchande libre de 360 000 €, le rendant éligible. La commune prendrait une participation de 23,7 %, soit 85 000 €. Mais une personne ayant un revenu plus élevé pourrait se retrouver avec une « remise » de seulement 10 %.
Le système présente des inconvénients. Tout d’abord, le terme « abordable » est une définition gouvernementale qui ne correspond pas nécessairement à la perception du grand public. Même si le programme offre une « réduction », il s’agit en réalité d’un prêt supplémentaire à rembourser, potentiellement après 40 ans, avec un remboursement basé sur la valeur future du bien.
De plus, la « remise » est basée sur un prix de marché fixé par l’autorité locale, qui pourrait être surestimé, car les biens ne sont pas vendus sur le marché libre. Un rapide coup d’œil sur Daft.ie montre des appartements à deux chambres à Shankill proposés entre 385 000 et 500 000 €, alors que Dún Laoghaire-Rathdown a fixé un prix de marché de 460 000 € pour ses logements à deux lits au château de Shanganagh.
Enfin, le système est complexe, avec des pourcentages de capitaux propres variables, un prix d’achat dépendant du pouvoir d’achat et des plafonds de revenus différents selon les projets. Cela signifie que la réduction peut être minime pour les revenus les plus élevés. À Montepelier, un acheteur gagnant le maximum autorisé pourrait finir par payer 473 100 €, soit une réduction de seulement 5 %.