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Publié le 9 novembre 2025 à 18h50. L’administration Trump a récemment proposé des prêts hypothécaires d’une durée exceptionnellement longue, allant jusqu’à 50 ans, une initiative qui suscite un débat vif parmi les experts et les responsables politiques américains, notamment en raison de ses implications financières et de sa conformité légale.

• L’Agence fédérale de financement du logement envisage des prêts hypothécaires de 50 ans, une idée saluée par certains comme une solution pour faciliter l’accès à la propriété.
• Cette proposition rencontre une opposition notable, notamment de la part de parlementaires conservateurs et d’analystes financiers, qui soulignent les risques accrus pour les emprunteurs et les prêteurs.
• La législation actuelle limite la durée des prêts hypothécaires à 30 ans, et les taux d’intérêt plus élevés associés aux prêts à long terme pourraient annuler les avantages d’un remboursement mensuel réduit.

L’idée d’hypothèques sur 50 ans a été publiquement évoquée par l’ancien président Donald Trump, et relayée par Bill Pulte, le directeur de l’Agence fédérale de financement du logement, sur la plateforme X (anciennement Twitter). Selon Pulte, cette mesure représenterait une « révolution » dans le domaine du financement immobilier.

« Grâce au président Trump, nous travaillons effectivement sur l’hypothèque de 50 ans – un changement complet de la donne. »

Bill Pulte, directeur de l’Agence fédérale de financement du logement

Cependant, cette proposition ne fait pas l’unanimité. La représentante conservatrice Marjorie Taylor Greene s’est exprimée publiquement contre cette initiative, arguant qu’elle profiterait principalement aux institutions financières et aux constructeurs immobiliers, tout en alourdissant le coût total du crédit pour les acheteurs.

« Cela récompense les banques, les prêteurs hypothécaires et les constructeurs de maisons, tandis que les gens paient beaucoup plus d’intérêts au fil du temps et meurent avant même d’avoir remboursé leur maison. »

Marjorie Taylor Greene, représentante conservatrice

Au-delà des considérations politiques, des obstacles juridiques importants se dressent sur la voie de ces prêts hypothécaires de longue durée. La législation adoptée à la suite de la crise financière de 2008 limite explicitement la plupart des prêts hypothécaires réglementés à une durée maximale de 30 ans. Les règles d’évaluation de la capacité de remboursement et de qualification des emprunteurs imposent cette limite.

Par ailleurs, les prêts à long terme sont généralement assortis de taux d’intérêt plus élevés, en raison du risque accru pour les prêteurs. Richard Green, professeur à l’Université de Californie du Sud, a souligné ce point sur LinkedIn. Il a calculé qu’un prêt hypothécaire de 100 000 $ sur 50 ans coûterait 564 $ par mois, contre 632 $ sur 30 ans, mais que cette différence serait compensée par un taux d’intérêt plus élevé.

Un autre inconvénient majeur des prêts à long terme est la lente accumulation de capitaux propres. Plus la durée du prêt est longue, plus la part du remboursement consacrée aux intérêts est importante, et moins la part consacrée à la réduction du capital est élevée. Cette situation peut rendre les propriétaires plus vulnérables en cas de baisse des prix de l’immobilier, comme cela s’est produit lors de la crise des subprimes des années 2000, où de nombreux Américains se sont retrouvés avec une valeur nette négative.

Des recherches approfondies menées à cette époque ont montré que les propriétaires dont les capitaux propres sont négatifs sont beaucoup plus susceptibles de ne pas rembourser leur prêt hypothécaire. Une étude de 2016 des universités d’État du Colorado et de Monmouth a révélé que ces propriétaires sont 150 à 200 % plus susceptibles de faire défaut sur leur prêt.

La Réserve fédérale de Saint-Louis a expliqué en 2014 que des fonds propres négatifs sont une condition préalable au défaut de paiement, car les ménages pourraient alors vendre leur maison pour rembourser leur dette et conserver le reliquat.

En fin de compte, la plupart des experts s’accordent à dire que le véritable problème de l’accessibilité au logement réside dans le manque d’offre. La construction de logements ne suit pas la demande, ce qui entraîne une hausse des prix et une difficulté croissante pour les acheteurs potentiels, qu’il s’agisse de locataires, de jeunes familles ou de retraités. Selon un rapport récent, les États-Unis ont besoin de millions de logements supplémentaires pour répondre à la demande actuelle.