Le secteur de la construction résidentielle est confronté à un défi de taille : combler un déficit de logements accumulé depuis plus de quinze ans, tout en naviguant dans un contexte économique incertain. L’analyse des cycles économiques et des données de construction révèle une situation complexe, marquée par des prévisions souvent erronées et des chocs imprévisibles.
L’évolution du nombre de mises en chantier est particulièrement instructive. Avant les années 1990, les prévisions se basaient sur une simple extrapolation des tendances actuelles, mais la production était très sensible aux fluctuations de la demande. Un tournant s’est produit lorsque les grandes métropoles côtières ont ralenti leur développement et que les réglementations municipales ont limité la construction de logements collectifs à environ 300 000 unités par an. À partir de ce moment, le marché a commencé à évoluer vers une pénurie chronique à l’échelle nationale.
Depuis, le nombre de mises en chantier a augmenté d’environ 100 000 unités par an, une progression interrompue par la crise financière de 2008 et, plus récemment, par les perturbations liées à la pandémie de Covid-19. En 2006, on avait déjà constaté une baisse cyclique d’environ quelques centaines de milliers d’unités, conformément aux schémas traditionnels. Sans le choc lié à l’accès aux crédits immobiliers qui a suivi, le nombre de mises en chantier aurait pu se redresser et se stabiliser au-dessus de 2 millions d’unités par an. Aujourd’hui, le taux de construction considéré comme durable, et neutre par rapport aux cycles économiques, se situe probablement en dessous de ce seuil. Cependant, le déficit accumulé depuis 2008 rend difficile l’estimation du niveau d’activité nécessaire pour atteindre un équilibre naturel.
Avant 2008, l’objectif du marché de la construction était de répondre à la demande en logements en fonction de la population et du niveau de revenu. Aujourd’hui, la question est plutôt de savoir à quelle vitesse le marché peut se remettre du déséquilibre actuel et atteindre une taille de parc immobilier correspondant aux besoins d’une population donnée et à son pouvoir d’achat. Ce niveau se situerait au-delà de 2 millions d’unités par an, mais la détermination du chiffre exact reste incertaine.
Les constructeurs peuvent s’attendre à une reprise progressive du nombre de mises en chantier, avec un objectif de 100 000 unités supplémentaires par an, jusqu’à atteindre ce seuil encore indéterminé.
Il est intéressant de noter que, durant la première décennie de pénurie (entre 1995 et 2005 environ), les prévisionnistes étaient étonnamment pessimistes. Au lieu de prévoir une stabilité, ils anticipaient une baisse du nombre de mises en chantier. Les enquêtes de l’époque montrent que les prévisions à six trimestres (ligne rouge) étaient souvent inférieures aux prévisions du trimestre précédent (ligne verte), indiquant une attente générale de ralentissement.
Ce pessimisme a persisté jusqu’en 1994. Puis, avec la crise immobilière, les prévisionnistes annonçaient à chaque trimestre que le point bas était atteint, mais le nombre de mises en chantier continuait de baisser. La Réserve fédérale américaine (Fed) a suivi cette tendance, devenant de plus en plus pessimiste à la fin de 2007. En 2010, beaucoup pensaient que la crise était déjà derrière eux, alors qu’en réalité, elle ne faisait que commencer. Les prévisions de 2002 étaient déjà pessimistes, et en 2010, on prévoyait une surabondance de logements et 600 000 mises en chantier inévitables.
Heureusement, les prévisionnistes ne sont pas retombés dans le pessimisme des années 1990. Les prévisions médianes se sont avérées relativement précises, avec une reprise du nombre de mises en chantier au-delà de 100 000 unités. Depuis 2018, les prévisionnistes anticipent à nouveau une stabilité du marché.