L’espoir de transformer des bureaux vides en logements pour pallier la crise du logement en Australie s’essouffle. Malgré une pénurie croissante de logements et une augmentation des taux de vacance des bureaux, les projets de conversion restent rares en raison de coûts prohibitifs et d’un manque d’incitations financières.
À Melbourne, aucun dossier de demande de transformation de bureaux en logements n’a été déposé depuis 2023. Sydney, la ville la plus chère du pays en matière de logement, n’a enregistré qu’une seule autorisation de conversion réussie. Les propriétaires immobiliers commerciaux préfèrent conserver leurs biens sur le marché des bureaux, dans l’attente d’un retour des employés ou de financements gouvernementaux pour rendre les conversions rentables.
Une étude marquante de 2023 avait identifié 86 immeubles de bureaux à Melbourne susceptibles d’être réaménagés, la conversion de la moitié de ces bâtiments permettant de créer jusqu’à 12 000 nouveaux logements. Bien que le gouvernement victorien se soit engagé à faciliter ces conversions, les coûts élevés découragent les promoteurs.
« À Melbourne, où de nombreux bâtiments sont actuellement inoccupés, nous n’avons toujours pas réussi à obtenir une dynamique significative », explique Ingrid Bakker, architecte principal chez Hassell, qui a dirigé l’étude. Elle souligne que le profit potentiel d’une conversion est souvent trop faible pour attirer les investisseurs. « Un promoteur ne se lancera pas dans un projet avec une marge bénéficiaire de 0,05 % », ajoute-t-elle.
Selon la ville de Melbourne, aucune demande n’a été déposée pour la création de logements dans les 80 autres tours identifiées, ni dans les 5 millions de mètres carrés d’espace de bureaux du centre-ville. Les propriétaires immobiliers ont plutôt opté pour la rénovation des bureaux existants, la poursuite de la location à des entreprises ou le retrait des biens du marché.
Les taux de vacance des bureaux n’ont cessé d’augmenter depuis 2023, atteignant un sommet de 30 ans à 15 % en juillet. Parallèlement, le taux de logements locatifs disponibles est tombé à un niveau historiquement bas de 1,47 %. Cette situation contraste avec d’autres pays, comme les États-Unis et le Royaume-Uni, où les gouvernements ont assoupli les réglementations en matière d’urbanisme pour encourager les conversions.
Cependant, ces assouplissements ont parfois conduit à la création de logements de qualité médiocre, exigus, mal isolés et dépourvus de lumière naturelle. L’Australie, en maintenant des restrictions plus strictes, rend les conversions plus coûteuses que la construction neuve, selon Sara Wilkinson, professeure de développement immobilier durable à l’Université de technologie de Sydney.
« On pourrait penser que les fondations, les murs, les toits et les façades rendent cette option économique et rapide, mais la conformité aux codes de la construction et d’urbanisme peut s’avérer très coûteuse. Il faut notamment prévoir un nombre important de cuisines et de salles de bains pour chaque appartement », explique-t-elle.
Un projet réussi à Sydney concerne la transformation d’un ancien entrepôt centenaire de huit étages à Ultimo en 156 appartements. Un autre projet est actuellement à l’étude.
Certains propriétaires fonciers préfèrent retirer leurs biens du marché, espérant que le télétravail devienne moins populaire. CBRE estime que plus de 60 000 mètres carrés d’espace de bureaux du centre-ville de Sydney seront retirés du marché au cours des cinq prochaines années. D’autres optent pour la démolition et la reconstruction complète.
Alex Stuart, de la société de planification Urbis, explique que les propriétaires de bureaux ont envisagé de se tourner vers les appartements, mais ont été dissuadés par le coût des adaptations, qui a encore augmenté en raison de l’inflation. « C’était une opportunité de combler le fossé, mais les coûts de construction ont rendu la situation difficile », dit-il.
Il existe toutefois des exemples positifs. À Brisbane, une tour située au 41 George Street est en cours de transformation en logements étudiants avec 1 200 lits. Les espaces centraux des étages de bureaux, auparavant dépourvus de fenêtres, sont transformés en salles de sport, en espaces d’étude et en cafétérias.
« Les logements étudiants génèrent des revenus importants en raison de la densité des dortoirs et présentent un avantage par rapport à d’autres types de logements », explique Andrew Purdon, directeur régional chez CBRE.
Philip Oldfield, expert du secteur, souligne la nécessité d’incitations financières pour encourager les conversions. « Si nous voulons augmenter le nombre de conversions de bureaux en logements, nous devons inciter les promoteurs, par exemple en leur accordant des exonérations fiscales ou d’autres mécanismes, pour rendre ces projets financièrement viables », dit-il. Il suggère également d’autoriser la construction d’étages supplémentaires pour augmenter les revenus de vente ou de location, comme cela a été fait à Perth avec un ancien bureau de Telstra.
La réglementation des émissions de carbone liées à la construction pourrait également inciter les promoteurs à privilégier la conversion à la construction neuve. À Adelaide, des incitations financières ont déjà permis de transformer de petits bureaux et commerces en logements, avec un financement allant jusqu’à 75 000 dollars australiens par projet.
À Melbourne, le maire Nicholas Reece a promis de réduire les taxes municipales, d’autoriser des bâtiments plus hauts et de rembourser les frais de demande pour encourager les conversions. Ingrid Bakker et son équipe de Hassell continuent de discuter avec les gouvernements de l’État et des collectivités locales pour obtenir un soutien pour les projets de Melbourne, estimant qu’il y a encore de l’espoir.
« Tout le monde était très enthousiaste à l’idée de cette initiative, et ils le sont toujours », conclut-elle.