La gentrification, ou « filtrage » comme le décrivent les économistes, n’est plus un phénomène limité à quelques grandes métropoles américaines. Partout aux États-Unis, le coût du logement a considérablement augmenté ces dernières années, non pas tant en raison d’améliorations des biens immobiliers, mais plutôt d’une augmentation de la valeur des terrains sur lesquels ils sont construits.
Le « filtrage » désigne l’évolution progressive des types d’habitants d’un logement au fil du temps, en fonction de leurs revenus. Traditionnellement, un quartier pouvait voir ses premières maisons occupées par des professionnels libéraux, puis, au fil des décennies, accueillir des cadres, des enseignants, et finalement des employés de bureau. Ce processus, bien que naturel, a connu une mutation significative depuis 2008.
Alors qu’auparavant les logements « filtraient » vers le bas, c’est-à-dire devenaient accessibles à des ménages aux revenus plus modestes, la tendance s’est inversée. Une étude menée par Liyi Liu, Douglas A. McManus et Elias Yannopoulos, et analysée dans un récent article de Mercatus, révèle que le taux de filtrage moyen dans les zones métropolitaines américaines a augmenté entre 1973 et 2018.
Les données montrent qu’en 1999, les villes où le filtrage était négatif affichaient des ratios prix/revenu typiques de 2 à 3. En revanche, dans les zones où le filtrage était positif, une corrélation directe existait entre le taux de filtrage et le prix des logements. Ce changement marque un point de bascule important.
Au XXe siècle, le filtrage vers le bas était la norme, avec des ratios prix/revenu stables autour de 3, que le logement soit situé dans un quartier aisé ou populaire. Les villes prospères étaient celles qui parvenaient à équilibrer croissance démographique, densité et coûts de logement, permettant aux familles d’adapter leur consommation de logement à leurs revenus. Même dans des villes coûteuses comme New York, les dépenses de logement restaient relativement maîtrisées grâce à un accès facile aux transports en commun.
Ce système a permis de maintenir la stabilité de l’indice des prix Case-Shiller pendant des décennies, car les familles ajustaient leur choix de logement (taille, emplacement) pour maintenir leurs dépenses globales dans une fourchette confortable.
Aujourd’hui, le filtrage positif signifie que, même sans amélioration du logement, les nouveaux arrivants sont disposés à payer davantage, non pas pour une meilleure qualité de vie, mais pour la valeur du terrain. Dans ce contexte, l’achat d’une maison devient une sorte de « pot-de-vin » pour obtenir le droit de s’installer dans un quartier prisé.
Cette situation crée des tensions. Les propriétaires se rendent compte que leurs voisins ne pourraient pas se permettre d’acheter leur propre maison, tandis que les locataires voient leurs loyers augmenter à chaque renouvellement de bail. Ces pressions financières obligent de nombreuses familles à faire des compromis difficiles, voire à déménager dans des zones moins chères, loin de leurs réseaux sociaux et de leurs emplois.
Plus une ville est attractive, plus ces décisions sont contraignantes et plus l’exode rural s’accentue. Ceux qui restent sont souvent les familles qui ne peuvent pas se permettre de déménager.
L’étude de Mercatus révèle que la corrélation entre le filtrage et les prix des logements est plate lorsque le filtrage est vers le bas, mais devient positive lorsque le filtrage est vers le haut. En d’autres termes, les familles sont prêtes à payer davantage pour éviter les compromis difficiles.
Selon les auteurs, considérer la richesse des ménages dans ce contexte est trompeur. Une mesure naïve de la richesse peut donner une image fausse, car elle ne tient pas compte du « tribut » payé aux « trolls » (métaphore désignant les forces du marché qui font grimper les prix). L’histoire des villes américaines avant le XXIe siècle était celle de la création de valeur par la construction de « ponts » (infrastructures, services). Aujourd’hui, nous bloquons la construction de ces ponts et les trolls perçoivent des péages sur ceux qui existent déjà.
Les économistes commettent souvent l’erreur de considérer les villes où les prix ont flambé comme des « superstars », sans tenir compte du rôle des forces spéculatives. La richesse d’une nation ne se mesure pas à la valeur de ses maisons, mais à son parc immobilier global.
Les données de 2022 montrent une augmentation des ratios prix/revenu, même dans les villes où le filtrage est négatif. Cependant, cette augmentation est due à une généralisation du filtrage positif, qui se produit désormais dans presque toutes les villes américaines. Les familles sont contraintes de payer des loyers plus élevés pour rester sur place, et la différence de prix entre les villes à faible et à fort filtrage s’est creusée, passant d’un facteur de 1 à plus de 2.