Publié le 4 janvier 2026 à 09h02. La Cour suprême de Corée du Sud a rendu un jugement important concernant les obligations des agents immobiliers, les obligeant désormais à informer explicitement les locataires des risques liés aux hypothèques collectives lors de la signature d’un bail.
- Les agents immobiliers doivent désormais confirmer et expliquer aux locataires les droits de priorité du créancier hypothécaire dans le cadre d’une hypothèque collective.
- Cette décision fait suite à un litige concernant la perte d’un dépôt de garantie suite à une vente aux enchères d’un immeuble hypothéqué.
- Il s’agit de la première fois que les obligations des agents immobiliers sont clairement définies en matière d’hypothèques collectives pour les logements collectifs.
La Cour suprême a annulé une décision précédente qui avait jugé que l’agent immobilier n’était pas responsable de l’absence d’information du locataire concernant les droits de priorité du créancier hypothécaire. L’affaire concernait M. Kim et la société A, qui avaient versé un dépôt de garantie de 60 millions de wons (environ 45 000 euros) pour un logement dans un immeuble multifamilial. Lors de la vente aux enchères de l’immeuble, ils n’ont récupéré que 2,5 millions de wons (environ 1 900 euros) de leur dépôt, les locataires prioritaires ayant été remboursés en premier.
L’immeuble en question avait été hypothéqué auprès de la Woori Bank pour un montant de 1,8 milliard de wons (environ 1,35 million d’euros). Pour faciliter le remboursement de l’emprunt, une « hypothèque collective » avait été mise en place, regroupant plusieurs logements. M. B, l’agent immobilier, avait négocié le contrat de location, mais avait incorrectement indiqué dans ses documents que le bien était une maison unifamiliale et non un appartement. Il avait également mentionné l’existence d’un privilège collatéral de 1,8 milliard de wons, mais sans préciser les droits de priorité associés.
La Cour suprême a estimé que l’agent immobilier avait manqué à son obligation d’informer pleinement le locataire sur les risques liés à l’hypothèque collective. Elle a souligné que l’agent immobilier doit fournir des informations précises et complètes sur les droits de créancier hypothécaire, y compris les droits de priorité des autres créanciers.
« Un agent immobilier agréé a l’obligation de fournir fidèlement et précisément les informations ou les données sur les droits de l’objet de courtage, etc., nécessaires pour déterminer si le locataire peut correctement percevoir le dépôt de loyer lorsqu’une hypothèque conjointe est établie entre l’objet de courtage et l’immeuble. »
Cour suprême de Corée du Sud
Cette décision pourrait avoir des conséquences importantes pour le secteur immobilier coréen, en renforçant la protection des locataires et en clarifiant les responsabilités des agents immobiliers. M. Kim et la société A avaient intenté une action en justice contre la Korea Licensed Real Estate Association, l’organisme de garantie professionnelle des agents immobiliers, pour obtenir le remboursement de leur dépôt de garantie. La Cour suprême a renvoyé l’affaire devant une instance inférieure pour qu’elle soit rejugée à la lumière de cette nouvelle interprétation des obligations des agents immobiliers.
Journaliste Lee Hye-su [email protected]
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