Cependant, son atout le plus important par rapport aux autres promoteurs est qu’il est détenu à plus de 27 pour cent par le gouvernement local de Shenzhen, qui est son principal actionnaire. Elle entretient une relation longue et fructueuse avec ce pôle technologique dynamique, Shenzhen étant directement impliquée dans les négociations de refinancement du groupe immobilier.
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Cette présence de l’État sur son registre est un différenciateur majeur des autres grands promoteurs contrôlés par des milliardaires que Pékin a évité.
Une autre raison est le timing des problèmes de liquidité de Vanke, qui surviennent alors même que les autorités centrales prennent enfin des mesures pour tenter d’arrêter le ralentissement continu du secteur qui représentait autrefois environ 30 pour cent du PIB chinois.
Avec un excédent massif de nouveaux logements, pour la plupart inachevés, des mises en chantier à 60 pour cent des niveaux d’avant la pandémie, des prix qui ont chuté d’environ 10 pour cent au cours de chacune des deux dernières années et qui continuent de baisser et une faible demande – Moody’s on estime que les ventes contractuelles de Vanke pour les deux premiers mois de cette année étaient en baisse de 40 pour cent par rapport à la même période de l’année dernière – la seule surprise est que Vanke ait mis autant de temps sous pression.
L’année dernière, Pékin a pris quelques mesures modestes pour tenter de stabiliser le secteur en rendant l’achat de maisons plus facile et moins coûteux pour les acheteurs, en réduisant les taux d’intérêt hypothécaires et les dépôts requis, en fournissant des liquidités limitées aux promoteurs mieux gérés pour mener à bien les projets déjà en cours. et demander aux gouvernements locaux de fournir toute l’aide possible pour aider les promoteurs dans leurs régions.
Après le congrès national, on a parlé d’un nouveau modèle pour le secteur du logement, Pékin rachetant certaines des innombrables propriétés détenues par des promoteurs en faillite pour les proposer sous forme de logements locatifs subventionnés aux ménages à faible revenu.
Ce n’est peut-être pas une solution permanente. Cela pourrait même créer davantage de problèmes à l’avenir sur un marché qui compte déjà des millions d’appartements inoccupés et une population en diminution en augmentant la surcapacité. Cela coûterait également très cher – des centaines de milliards par an – si l’on voulait que cela ait un impact matériel.
Cela pourrait cependant maintenir à flot certains des meilleurs promoteurs immobiliers dans un marché réduit pour les nouveaux développements privés tout en donnant à l’État un rôle beaucoup plus important dans le secteur. Cela pourrait également aider les finances des collectivités locales mises à rude épreuve par la perte d’une source majeure de revenus, les revenus qu’elles généraient autrefois grâce à la vente de terrains.
Quoi qu’il en soit, Pékin – c’est-à-dire Xi Jinping – ne maintient plus une attitude largement indifférente face à l’implosion du secteur immobilier, ce qui constitue une évolution positive pour Vanke, ses créanciers et ses investisseurs.
Cela pourrait également être positif pour l’économie affaiblie de la Chine.
Le déclin brutal du marché immobilier a poussé les ménages et les entreprises à prendre des risques, ce qui a pesé sur la consommation, l’investissement et la croissance.
Les mesures de répression fortuites contre les entreprises privées, en particulier les grandes entreprises technologiques, n’ont pas aidé et ont également, avec un durcissement significatif des lois opaques sur l’espionnage de la Chine et de leur application, effrayé les investisseurs étrangers.
Pékin achète des propriétés détenues par des promoteurs en faillite et les propose sous forme de logements locatifs subventionnés aux ménages à faible revenu.Crédit : Bloomberg
Une condition préalable au renforcement de la confiance des consommateurs est la stabilisation du secteur immobilier. Plus de 80 pour cent des Chinois possèdent leur propre logement et plus de 20 pour cent des ménages urbains possèdent plusieurs logements, ce qui fait de l’immobilier le principal dépositaire de la richesse des ménages.
Quoi qu’on pense de la qualité des décisions que les autorités envisagent, au moins elles ont (tardivement) reconnu la nécessité de répondre à une crise qui, parce que la politique des trois lignes rouges a été mise en œuvre de manière si grossière, n’a pas permis aux promoteurs de réagir. donné un délai suffisant pour s’ajuster et se refinancer – était en grande partie de leur propre initiative.
Le déclin brutal du marché immobilier a poussé les ménages et les entreprises à prendre des risques, ce qui a pesé sur la consommation, l’investissement et la croissance.
Si Vanke parvient à obtenir une nouvelle facilité de crédit auprès du consortium de banques avec lequel il négocie, elle aura le temps de repenser son propre modèle.
Comme la plupart des développeurs chinois, il dépend de la prévente de nouveaux développements. Elle détient plus de 400 milliards de yuans (86 milliards de dollars) de dépôts de clients pour des projets inachevés. C’est un modèle qui repose sur la confiance des consommateurs, qui a été brisée par l’implosion de l’industrie.
Il s’agit également d’un modèle fondé sur l’attente d’une forte croissance continue de la demande. Cela ne peut pas fonctionner dans un environnement caractérisé par une offre toujours croissante, une demande toujours en baisse et une surabondance massive et toujours croissante de parc immobilier excédentaire.
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Cependant, contrairement à Evergrande, Country Garden et bien d’autres, Vanke pourrait – grâce à son soutien de l’État, à ses opérations plus conservatrices et au timing de ses problèmes coïncidant avec une apparente reconnaissance par Xi que quelque chose d’important doit être fait pour tenter d’arrêter le spirale descendante – avoir le temps et l’opportunité de se restructurer et de se réinventer.
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