J’ai l’intention de vendre mon bien loué pour acheter une maison de rêve. Vais-je devoir payer un impôt sur les plus-values ​​? | Impôt sur les plus-values

Q Je suis en train de vendre une propriété pour en acheter une autre et je ne sais pas trop si l’impôt sur les plus-values ​​(CGT) s’appliquera, j’espérais donc que vous pourriez peut-être m’aider à clarifier ce point.

Voici la situation : j’ai acheté ma première et unique maison en juillet 2021 pour 280 000 £ en espèces.

J’y ai ensuite vécu le 10 septembre 2022. Depuis lors et jusqu’au 31 mars 2024 (prévu), il a été loué à une famille. J’avais déménagé pour vivre avec mon partenaire pendant cette période.

Le loyer que je reçois est de 1 100 £ par mois (moins 10 % de frais d’agence). J’ai déclaré mes revenus locatifs (pour la période de septembre 2022 à mars 2023) dans le cadre de ma déclaration de revenus 2022-2023 (18 000 £ avec tous les autres revenus). Je déclarerai mes revenus locatifs (avril 2023 à mars 2024) dans le cadre de ma prochaine déclaration d’impôts. Mon revenu total prévu pour 2023-2024 est de 20 000 £.

Je vendrai probablement ma maison pour 310 000 £ fin mars. La maison est évaluée à 330 000 £ mais j’essaie de la vendre rapidement pour sécuriser la maison de mes rêves.

Dois-je payer un impôt sur les plus-values ​​et, si oui, de quel montant ?
NK

UN Si vous aviez vécu dans votre maison pendant tout le temps où vous en étiez propriétaire, il n’y aurait pas de facture d’impôt sur les plus-values ​​car vous auriez bénéficié de ce qu’on appelle l’allègement pour résidence privée, qui rend la totalité du gain sur la vente de votre maison exonérée d’impôt. Mais parce que vous avez loué la propriété – et que vous n’y avez donc pas vécu pendant toute la durée de votre possession – vous ne bénéficiez que d’une aide partielle pour résidence privée et vous risquez donc de devoir payer une facture CGT.

Cependant, je ne peux pas dire quelle sera son ampleur. En effet, pour calculer le montant du gain que vous avez réalisé, vous prenez ce que vous avez obtenu pour la propriété moins les frais de vente (ce que j’ignore), puis soustrayez le prix que vous avez payé pour la maison moins vos frais d’achat – tels que le droit de timbre, la taxe foncière et les frais juridiques (idem). Cela vous donne votre gain – ou s’il s’agit d’un chiffre négatif, votre perte.

Pour déterminer quelle part de ce gain est imposable, vous devez ensuite déterminer le pourcentage du gain qui est exonéré. Prenez le nombre de mois pendant lesquels vous avez vécu dans la propriété et ajoutez-en neuf (ou dans certains cas particuliers, ajoutez 36). Dans votre cas, cela semble revenir à 24. Divisez ensuite cela par le nombre total de mois pendant lesquels vous avez possédé la maison (33 dans votre cas). ) et multipliez par 100. Ce pourcentage de votre gain est exonéré de CGT, et il n’y aura d’impôt sur le reste que s’il dépasse le montant annuel d’exonération de CGT de 6 000 £ (au cours de l’année fiscale 2023-2024).

Vous pouvez vous faciliter un peu la vie en utilisant le programme du gouvernement calculateur CGT en ligne une fois que vous avez vendu votre maison. Vous n’aurez pas besoin de renseigner vos revenus locatifs.

Enfin, vous souhaiterez peut-être repenser la mise sur le marché de votre maison à un prix inférieur à sa valeur marchande, car cela pourrait être interprété à tort comme une volonté de réduire la facture de la CGT. Le montant à utiliser pour le calcul de la CGT serait alors celui que le nouveau propriétaire serait prêt à payer pour la maison, moins les frais de vente.