Le défi de San Antonio : équilibrer croissance et patrimoine

Lorsque la tour Frost de 23 étages a ouvert ses portes dans le centre-ville de San Antonio en 2019, le moulinet de verre à huit côtés représentait une décennie résurgente de développement du centre-ville. Il s’agissait de la première nouvelle tour de bureaux de la ville en trois décennies.

Pour Randy Smith, directeur général de Weston Urban, l’un des développeurs à l’origine du projet, c’était le début d’une nouvelle vague d’activité. Maintenant que les bureaux sont arrivés au centre-ville, un nouveau flot de résidents vient ensuite.

L’un des prochains grands projets de l’entreprise, une tour résidentielle en briques de 32 étages à quelques pâtés de maisons, commence cette année. « La tour Frost est ce grand, grand symbole visible d’une nouvelle ère du centre-ville », a déclaré M. Smith. “Et la tour résidentielle sera la même chose.”

Mais les défenseurs de la communauté s’opposent à une partie de cette croissance, affirmant que les nouvelles tours de bureaux et d’appartements empiètent sur les quartiers historiques de la ville qui ont formé un noyau culturel du patrimoine mexicain-américain.

« San Antonio possède un centre-ville historique merveilleusement préservé, un parc de bâtiments historiques et le River Walk, et c’est l’image que la ville projette dans le monde », a déclaré Ian Caine, directeur du Center for Urban and Regional Planning Research à l’Université de Texas à San Antonio. “Et puis d’un autre côté, c’est l’une des villes américaines à la croissance la plus rapide, réputée pour sa biculturalité et sa majorité minoritaire, et l’une des villes les plus ségréguées et les plus pauvres des États-Unis”

“Alors que San Antonio avance, il essaie de donner un sens à ces histoires concurrentes”, a-t-il ajouté.

Souvent négligée par rapport aux autres grandes villes du Texas, San Antonio est depuis des années l’une des régions métropolitaines à la croissance la plus rapide des États-Unis. Sa population a augmenté de 8,1% au cours de la dernière décennie, avec des prévisions selon lesquelles elle en accueillera un million de plus d’ici 2040. Les développeurs évoluent à un rythme similaire.

Plusieurs projets d’envergure viendront soutenir la croissance récente du centre-ville. Le Lone Star District de 700 millions de dollars devrait ouvrir la voie cette année; Essex Modern City, un quartier polyvalent de 150 millions de dollars, a finalement surmonté les obstacles au financement et à la réglementation ; et la deuxième phase de réaménagement du parc Hemisfair débutera cet automne. D’autres projets notables incluent une tour de bureaux en bois massif appelée Soto, une rénovation de 450 millions de dollars de l’historique Alamo Plaza et le développement de nouveaux parcs et espaces verts le long du ruisseau San Pedro.

“San Antonio est toujours sous le radar et, à mon avis, le secret le mieux gardé des États-Unis”, a déclaré Jake Harris, associé directeur chez Harris Bay, un développeur basé à Sacramento qui est à l’origine de nombreux projets à San Antonio, y compris la ville moderne d’Essex. « La croissance n’est pas encore intégrée dans l’immobilier, et vous pouvez toujours obtenir une bonne affaire lorsque le capital institutionnel commence à entrer. »

Le lien qui lie ces fils ensemble peut être l’expansion significative du campus du centre-ville de l’Université du Texas à San Antonio, qui a organisé une première pelletée de terre en janvier. Prévue pour attirer 15 000 étudiants supplémentaires au cours de la prochaine décennie, l’université ajoute des paysages de rue et des installations académiques, y compris la School of Data Science et le National Security Collaboration Center de 90 millions de dollars, pour stimuler la croissance des industries du futur.

La capacité de développer ce site ressemble à la création d’un “quartier complet”, a déclaré Corrina Green, vice-présidente associée pour l’immobilier, la construction et la planification à l’université.

L’expansion a le potentiel d’être un incubateur pour le développement, mais elle est également susceptible de catalyser d’autres développements commerciaux et résidentiels au centre-ville, ce qui inquiète certains groupes communautaires.

Au cours des dernières décennies, le centre-ville relativement petit et piétonnier de San Antonio – en partie grâce aux rues qui tracent le chemin des canaux d’irrigation de l’époque coloniale espagnole appelés acequias – a été dépassé par la croissance et le développement des banlieues. Encore aujourd’hui, les banlieues les plus riches offrent 26,4 millions de pieds carrés d’espace de bureaux, contre 4,9 millions au centre-ville.

Les premiers projets ont mis en évidence le potentiel de la région, en particulier le réaménagement d’une brasserie par Christopher Goldsbury, un ancien directeur général de Pace Foods, qui est devenu le Pearl District, une destination de divertissement. Mais les investissements ont commencé à augmenter considérablement en 2010, lorsque l’ancien maire Julián Castro a lancé l’initiative Decade of Downtown.

Cela a changé le calcul traditionnel de la construction du centre-ville, a déclaré Kamil Alavi, partenaire chez GrayStreet Partners, qui développe le site Lone Star. Les projets nécessitant la démolition et le remplacement d’anciens bâtiments n’étaient pas rentables, pas plus que certains avec des terrains non aménagés, bien que ces limites aient encouragé une réutilisation adaptative qui a accentué le patrimoine architectural de la ville.

Maintenant, il y a plus d’opportunités, avec 2,4 millions de pieds carrés d’immobilier en construction au centre-ville, a déclaré Ryan Metz, conseiller en courtage chez ECR.

“Il y a un décalage entre la demande de biens immobiliers et ce qui est actuellement au centre-ville, qui ne sera pas comblé de sitôt”, a déclaré M. Alavi.

Cette demande et le besoin de nouveaux logements inquiètent les défenseurs et les membres de la communauté du Westside, un quartier de petits magasins, ou tienditas, et de maisons unifamiliales très unies qui constituent une source d’accession à la propriété abordable pour les revenus faibles à moyens. résidents, avec des maisons souvent transmises de génération en génération.

“C’est là que les gens vivent depuis des générations, où le mouvement chicano a commencé, et il y a tellement d’histoire riche”, a déclaré Levar Martin, directeur de programme de l’Association nationale des constructeurs d’actifs communautaires latinos, basée à San Antonio. « Il ne s’agit pas seulement de préserver le parc immobilier. Il s’agit de la culture et de la vie des gens.

Le Centre Esperanza pour la paix et la justice a fait pression pour des logements abordables et la reconnaissance de l’architecture historique et restaure 11 maisons et bâtiments historiques «casita» et construit un musée mettant en valeur l’histoire du Westside, pour créer le Rinconcito de Esperanza, un quartier culturel historique.

L’initiative Decade of Downtown a investi dans le logement pour les nouveaux arrivants, mais pas pour ceux qui vivaient au centre-ville depuis des générations, a déclaré Graciela Sanchez, directrice du centre.

“Ce quartier est l’île d’Ellis des Américains d’origine mexicaine”, a-t-elle déclaré, et elle s’est battue pour le protéger, rejoignant les manifestations de la communauté l’année dernière contre les plans de démolition et de reconstruction des tribunaux Alazán-Apache, un projet de logement public historique.

Les responsables de la ville et du logement sont aux prises avec ce qui vient ensuite, surtout en ce qui concerne l’accès et l’abordabilité. Le développement précédent se concentrait davantage sur l’augmentation du nombre total de logements au centre-ville, a déclaré Mia Loseff, analyste politique pour Texas Housers, une organisation à but non lucratif axée sur le logement à faible revenu. Les nouvelles politiques et incitations doivent être plus adaptées pour encourager le logement pour tous les niveaux de revenu, et réaliser que « les logements les plus abordables sont les structures que nous avons déjà », a-t-elle déclaré.

La moitié des logements abordables de San Antonio ne sont pas subventionnés, donc plus soumis aux forces du marché. Des groupes comme le Centre pour la paix et la justice Esperanza et d’autres ont encouragé le développement de fiducies foncières ainsi que des investissements ciblés pour aider les propriétaires.

Le maire Ron Nirenberg et son administration ont créé des moyens d’investir dans le logement, notamment en mettant de côté des fonds pour le logement abordable et en créant un fonds d’atténuation des risques de 1 million de dollars en 2019 pour aider les résidents déplacés par le développement, qui recevront 4 millions de dollars de fonds supplémentaires cette année.

La ville cherche à terminer un nouveau plan stratégique de logement, qui comprend des propositions visant à offrir des incitations au développement du secteur privé et à créer 28 000 unités au cours de la prochaine décennie qui soutiendront principalement les résidents à faible revenu. Et en mai, la ville votera sur une mesure prévue d’obligations de logement abordable de 250 millions de dollars qui financerait la construction, la préservation et la mise en réserve des terres.

Il est maintenant temps de trouver la bonne formule pour préserver le patrimoine de la ville et maintenir des logements abordables, a déclaré M. Martin de la National Association of Latino Community Asset Builders.

“Je comprends que la ville veuille tirer parti de la culture, mais cela doit être suivi d’une préservation équitable pour les gens qui sont là”, a-t-il déclaré.