- En bref: Les prix de l’immobilier ont augmenté de 0,6 pour cent en avril, la demande accrue pour une offre limitée de logements maintenant les prix à un niveau élevé.
- Les propositions de logements à plus forte densité se heurtent souvent à une résistance farouche de la part des résidents locaux qui font campagne contre les développements.
- Et après? Les économistes affirment que s’il est important de construire davantage de logements, il existe d’autres moyens d’augmenter l’offre de logements, notamment par le biais de la fiscalité.
Le décalage entre l’offre et la demande de logements a entraîné une hausse des prix de l’immobilier pour le 15e mois consécutif, la crise de l’accessibilité économique s’aggravant créant un fossé de densité de développement entre les générations.
Les dernières données sur le logement de CoreLogic ont montré que la valeur des logements a augmenté de 0,6 pour cent en avril, le prix médian national de l’immobilier s’élevant à 779 817 dollars.
“Cela va en quelque sorte à l’encontre de ce que nous constatons dans l’économie australienne, à savoir une faible confiance des consommateurs, des taux d’intérêt élevés et une épargne des ménages épuisée”, a déclaré Eliza Owen de CoreLogic à ABC.
“Mais dans l’ensemble, cela revient au fait que la demande parvient toujours à dépasser l’offre de biens immobiliers sur le marché.”
Alors que Perth a connu la plus forte augmentation de la valeur des propriétés le mois dernier, Sydney reste la seule capitale avec une valeur médiane des propriétés supérieure à 1 million de dollars, selon CoreLogic.
Les données montrent également que les loyers ont augmenté plus rapidement que les prix de l’immobilier, en hausse de 0,8 pour cent en avril, en grande partie à cause de l’augmentation de la migration à l’étranger au cours des deux dernières années.
L’urbaniste de Sydney, Melissa Neighbour, a remarqué que l’aggravation de la crise de l’accessibilité au logement crée un fossé entre les Australiens plus âgés qui possèdent leur propre maison sans hypothèque et les plus jeunes qui sont confrontés à des coûts de logement plus élevés, qu’il s’agisse de louer ou d’acheter une propriété.
“En ce moment, nous voyons des jeunes de 30 et 40 ans quitter la ville parce qu’ils n’ont pas les moyens de vivre ici”, a déclaré Mme Neighbour à la chaîne ABC.
“Nous perdons des familles, nous perdons des travailleurs essentiels, tous ces gens [who] rendre une ville fonctionnelle. »
Melissa Neighbour affirme que la pénurie de logements à Sydney pousse les jeunes travailleurs à quitter la ville. (ABC News : Adam Griffiths)
La montée du YIMBYisme
La crise actuelle de l’abordabilité du logement est la raison pour laquelle Mme Neighbour a décidé de cofonder Sydney YIMBY, ou « Yes In My Back Yard ».
Il se décrit comme un groupe d’activistes populaires créé pour lutter contre les soi-disant NIMBY – les habitants « Not In My Back Yard » qui font campagne contre les développements dans leur quartier, souvent des logements à moyenne et haute densité.
Mme Neighbour a déclaré que même si Sydney YIMBY partage certains points de vue avec les promoteurs immobiliers, le groupe est indépendant et ne leur prend aucun argent.
“Vous savez, je suis moi-même locataire”, a-t-elle déclaré.
“J’adorerais acheter en ville, mais je ne pense pas que cela soit possible pour moi. Et ce qui est encore plus effrayant, c’est que j’ai peur que mon fils n’ait pas les moyens de vivre dans cette ville un jour.
“Cette crise du logement et les inégalités démographiques ont créé un véritable fossé.”
La solution au manque de logements abordables, selon Mme Neighbour, réside dans davantage de développement, en particulier dans les banlieues plus proches du centre-ville, et dans des bâtiments à densité moyenne et élevée.
L’un de ces développements se trouve dans le quartier résidentiel verdoyant de Neutral Bay, à quelques minutes en voiture du Sydney Harbour Bridge depuis le CBD de la ville, où un projet de reconstruction d’un Woolworths en un nouveau supermarché Coles et un immeuble résidentiel a été déposé auprès du conseil local.
Le projet est un complexe de trois étages en briques rouges avec le supermarché au rez-de-chaussée et, plus en retrait du niveau de la rue, des immeubles d’appartements plus hauts.
Le développement de Grosvenor Lane à Neutral Bay abriterait un supermarché et 72 appartements. (Fourni : Conseil de North Sydney)
C’est exactement le genre de développement que Sydney YIMBY souhaite voir davantage – et exactement le genre qui suscite une résistance farouche de la part des résidents existants.
“Nous avons besoin d’une densité plus moyenne dans nos zones urbaines existantes”, a déclaré Mme Neighbour.
“En Australie, nos modèles de développement urbain sont très similaires. Nous avons un quartier d’affaires centralisé, entouré de ce que nous appelons le tapis urbain – vous savez, des maisons individuelles basses étalées et dominées par des rues, des routes et des voitures.
“Ce qui serait formidable, c’est un réaménagement de certaines de nos zones urbaines existantes, où davantage de densité pourrait être apportée à la bonne échelle.
“Nous parlons donc en quelque sorte d’occupations doubles, d’appartements allant jusqu’à six étages, en particulier autour des centres-villes et autour des gares, qui vont apporter plus de dynamisme, la densité favorise l’agrément – nous avons plus de magasins et un meilleur style de vie.”
Un dessin d’architecte du développement proposé à Neutral Bay. (Fourni : Conseil de North Sydney)
En face du nouveau site proposé de Coles se trouve un autre développement potentiel dans un supermarché Woolworths qui s’est heurté à une résistance encore plus forte de la part des résidents locaux.
Mme Neighbour a déclaré que la bataille qui se déroule autour des deux développements proposés à Neutral Bay illustre la fracture démographique apparue au milieu de la crise de l’abordabilité du logement.
“Je veux le meilleur dans mon jardin”
Ce à quoi les YIMBY sont confrontés, ce sont les NIMBY, un groupe souvent caractérisé comme des résidents plus âgés qui sont propriétaires de leur maison et peuvent être à la retraite, avec le temps et le désir d’assister aux réunions du conseil local.
“En général, ces groupes sont des personnes plus riches, d’origine anglophone, potentiellement retraitées”, a déclaré Mme Neighbour.
“Ils ont plus de temps libre, ce qui signifie qu’ils ont également eu plus de temps pour comprendre le fonctionnement du système de planification.”
En revanche, Mme Neighbour a déclaré que les YIMBY avaient tendance à être plus jeunes, entre 20 et 40 ans, locataires, manquant de temps avec de jeunes enfants et travaillant à temps plein.
La co-fondatrice de Sydney YIMBY, Melissa Neighbour, souhaite voir davantage de logements à plus haute densité construits. (ABC News : Nadia Daly)
La candidature pour le nouveau supermarché Coles sur le site Web du conseil révèle des centaines de soumissions s’opposant au développement pour des raisons allant de l’augmentation du trafic à l’esthétique de la conception en passant par la hauteur du bâtiment proposé.
De nombreuses objections ont cité “l’atmosphère de village” de la banlieue et ont déclaré qu’elle était déjà surpeuplée et que ce développement ne ferait qu’empirer les choses.
Lorsque l’ABC a visité le village commercial actuel, certains propriétaires d’entreprises locales ont déclaré qu’ils craignaient que la conception ne dispose pas d’un espace suffisant pour les livraisons et que le long processus de construction nuise aux petits détaillants locaux.
Meredith Trevallyn-Jones, résidente locale et militante, a déclaré que la plupart des habitants n’étaient pas contre tout développement dans la banlieue, mais uniquement contre ceux qui, selon elle, ne conviennent pas à la région.
“Je ne pense pas qu’il y ait beaucoup de gens qui ne veulent rien. Je pense que la plupart des gens reconnaissent que nous devons continuer à investir dans notre environnement bâti, que nous devons améliorer nos villes, que la densité est inévitable”, a déclaré Mme Trevallyn-Jones. dit.
“Je ne suis pas d’accord avec ceux qui disent simplement oui à tout. Mais je pense que la communauté doit pouvoir examiner ce qui est proposé et avoir son mot à dire.”
Meredith Trevallyn-Jones affirme que les développements doivent être adaptés aux quartiers environnants. (ABC News : Nadia Daly)
C’est pour cette raison que Mme Trevallyn-Jones ne se considère pas comme une NIMBY et a personnellement estimé que la proposition pour le nouveau supermarché Coles était bien conçue.
“Je veux le meilleur dans mon jardin, donc je suppose que cela fait de moi un BIMBY”, a-t-elle déclaré.
Mme Trevallyn-Jones a déclaré qu’une proposition différente visant à réaménager un site Woolworths de l’autre côté de la route avait rencontré une opposition encore plus fervente de la part des habitants, avec des préoccupations qui incluaient la hauteur du bâtiment, l’ombre des bâtiments voisins et des parkings supplémentaires conduisant à davantage de voitures et de trafic. la zone.
“C’est hors d’échelle, c’est une approche à très grande échelle”, a-t-elle déclaré.
C’est cette plus grande échelle – qu’elle soit de densité moyenne ou élevée – qui, selon les groupes YIMBY, est nécessaire pour augmenter la construction de nouveaux logements dans les banlieues proches du CBD avec relativement peu de terrains disponibles.
Les groupes YIMBY et NIMBY ont des points de vue différents sur les options de logement à plus forte densité. (Fourni)
L’offre de logements n’est qu’une « partie » du tableau
Cependant, l’économiste de PropTrack, Cameron Kusher, a déclaré que l’augmentation de l’offre de logements n’était qu’une partie de l’accessibilité financière du logement.
“Je pense que nous devons également examiner les logements dont nous disposons déjà”, a-t-il déclaré.
“Au moment du dernier recensement, nous avions environ 28 millions de chambres en Australie et environ 24 millions et demi d’habitants.”
L’économiste Cameron Kusher affirme qu’augmenter l’offre de logements prend du temps. (ABC News : Adam Griffiths)
Avec un retard dans la construction de nouveaux logements et la montée en flèche des coûts de construction, M. Kusher a déclaré qu’aborder le problème au niveau fiscal afin de mieux utiliser et redistribuer les logements existants était une solution plus immédiate et plus efficace.
“Nous y parvenons en supprimant des choses comme les droits de timbre, qui découragent les gens d’augmenter ou de réduire les effectifs du marché”, a-t-il déclaré.
Il a déclaré que le droit de timbre pourrait être remplacé par un impôt foncier pour inciter les propriétaires et les personnes dont les enfants sont vides à vendre et à réduire leur taille – mais M. Kusher a admis que la solution potentielle se heurterait inévitablement à une grande résistance politique, car “personne n’aime les nouvelles taxes”.
“Il est très difficile de faire volte-face et de dire à quelqu’un qui a payé le droit de timbre que vous allez désormais devoir payer une taxe sur votre propriété chaque année”, a-t-il déclaré.
Encourager la réduction des effectifs pourrait aider à répartir efficacement les logements, a déclaré M. Kushner. (ABC News : Daniel Miles)
Une autre solution fiscale qu’il a proposée consistait à inclure la maison familiale dans le test des actifs de retraite.
“À l’heure actuelle, vous pouvez avoir une propriété valant des millions de dollars et vous bénéficiez toujours d’une pension complète, alors que nous voulons que les gens se retirent de ces maisons et utilisent ces fonds pour financer leur retraite”, a-t-il déclaré.
Mais M. Kusher a déclaré que cette proposition se heurterait également à un obstacle politique géant, car “nous savons que les retraités constituent un bloc électoral important, et cela aurait probablement un impact assez important sur ce point”.
Le Saint Graal, selon M. Kusher – qu’il a admis qu’aucun gouvernement n’aurait l’audace de toucher – consistait à imposer les plus-values sur la maison familiale.
“À l’heure actuelle, posséder une maison familiale est totalement exonéré d’impôt sur les plus-values”, a-t-il déclaré.
“Et je pense que c’est une autre raison pour laquelle tant de gens conservent leur maison familiale, parce qu’elle a tant apprécié dans le passé.”
M. Kusher a déclaré que même si l’augmentation de l’offre et de la densité de logements contribuerait à créer des logements plus abordables, les soi-disant NIBMY soulèvent de véritables préoccupations, telles que la question de savoir si les infrastructures, les écoles et les transports publics sont suffisants pour subvenir aux besoins d’une population plus nombreuse.
“Les NIMBY sont certainement un problème, mais je ne pense pas que nous devrions les rejeter d’emblée, ainsi que leurs problèmes”, a-t-il déclaré.
Eliza Owen de CoreLogic a reconnu que l’augmentation de l’offre à elle seule ne résoudrait pas la crise de l’abordabilité du logement, et a également préconisé des changements dans les structures fiscales pour encourager une redistribution des résidents entre les logements existants.
“Il est important de s’attaquer à l’offre, mais l’offre est en quelque sorte inélastique, ce n’est pas quelque chose que l’on peut changer à court terme, car les maisons prennent du temps à être construites, surtout maintenant où les coûts de construction sont très élevés et la quantité de main d’œuvre nécessaire pour construire que le logement est également relativement restreint”, a-t-elle déclaré.
“Il existe des politiques axées sur la demande que nous devrions envisager et qui pourraient répondre à la demande de logements relativement rapidement.”
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Publié le 30 avril 202430 avril 2024mardi 30 avril 2024 à 20h00, mis à jour le 30 avril 202430 avril 2024mardi 30 avril 2024 à 20h57
